TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 10 AVRIL 2025

N° RG 24/01845 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZN2A

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son Syndic, le Cabinet MRDC

c/

[X] [D]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son Syndic, le Cabinet MRDC

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sandra BURY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1446

DEFENDERESSE

Madame [X] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : .E1129

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée, près le premier président de la Cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal judiciaire de Nanterre par ordonnance du 19 décembre 2024, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 03 avril 2025 et prorogé à ce jour :

Madame [X] [D] est propriétaire des lot n° 2, 10 et 18 dans l’immeuble sis [Adresse 3].

Après plusieurs relances demeurées vaines, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 décembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet MRDC (ci-après « le SDC »), a mis en demeure Madame [X] [D] de payer la somme de 9 046,23 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 12 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, le SDC a assigné Madame [X] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  11 318,42 euros au titre des charges courantes impayées, échéances du 1er trimestre 2024 incluses,

—  10 383,57 euros au titre des charges courantes non encore échues sur les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, devenues immédiatement exigibles,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 560 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Ordonner la capitalisation des intérêts et rappeler que l’exécution est de droit.

A l’audience du 13 février 2025, le SDC a maintenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande au titre des charges impayées à la somme de 8 941,91 euros compte tenu de la situation de compte actualisée au 4 février 2025, en sollicitant le paiement des frais de procédure et en s’opposant à toute demande de délai de paiement.

Le conseil de Madame [X] [D] a sollicité :

A titre principal de :

—  lui accorder des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette à hauteur de 8 318,42 euros au titre des charges de copropriété impayées, échéances du 1er trimestre 2024 incluses,

—  débouter le SDC de sa demande de paiement de la somme de 10 383,57 euros sur les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, compte tenu de la bonne foi de la demanderesse,

A titre subsidiaire :

—  débouter le SDC de sa demande de paiement de la somme de 10 383,57 euros sur les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, à hauteur de 6 150 euros en ce que cette quote-part est afférante à des travaux de rénovation pour lesquelles les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-558 du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables,

—  lui accorder des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter du solde restant dû au titre des charges courantes pour les exercices 2024 et 2025 à hauteur de 1 919,35 euros.

En tout état de cause :

—  débouter le SDC de ses demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le SDC, notamment des appels de charge et travaux, des procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2022 et 26 juin 2023 approuvant les dépenses des exercices 2021 et 2022 et les budgets prévisionnels 2023 et 2024, des attestations de non-recours, du contrat de syndic et du décompte des sommes dues au 4 février 2025 que la défenderesse est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que Madame [X] [D] ne s’est pas acquittée de la totalité des charges depuis près de deux années. De plus, elle ne se s’est pas acquittée de la provision échue dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 14 décembre 2023, par conséquent le SDC est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 et 2025 devenues exigibles.

Aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2023 (résolution n°12), les copropriétaires ont fixé le montant du budget prévisionnel pour l’exercice 2024. Aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du 13 juin 2022 (résolution n°23), les copropriétaires ont voté les appels de fonds « charges communes générales » pour le financement du changement de la chaufferie. Par conséquent, Madame [X] [D] est bien redevable de la somme totale de 10 383,57 euros (4 233,57 euros pour la quote-part des appels de fonds sur l’exercice 2024 échéance du 1er trimestre non incluse car déjà appelée, 2 583 euros pour la quote-part des appels travaux pour la rénovation de la chaufferie sur l’exercice 2024 échéance du 1er trimestre 2024 non incluse car déjà appelée et 3 567 euros pour la quote-part des appels travaux pour la rénovation de la chaufferie sur l’exercice 2025).

Dans son décompte actualisé au 4 février 2025, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels Madame [X] [D] doit être condamnée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Il convient de relever que les « honoraires avocat MED » sont des frais rentrant dans la mission de tout syndic et ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La somme de 120 euros portée au débit du solde dû par Madame [X] [D] à ce titre sera donc retirée de sa dette.

Le demandeur justifie d’une mise en demeure de relance de charges impayées du 8 juin 2023 et de frais d’honoraires de commissaire de justice pour mise en demeure du 12 décembre 2023. Ainsi, Madame [X] [D] sera bien condamnée à lui verser ces sommes respectives de 75 et 95 euros, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles sont comprises dans le décompte actualisé à la date du 4 février 2025.

En conséquence, Madame [X] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 8 821,91 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date de l’assignation, et à la somme de 10 383,57 euros au titre des charges courantes sur les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges, dont ils sont redevables, par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence de la défenderesse à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’échelonnement des sommes dues

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. L’octroi de tels délais de paiement n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, Madame [X] [D] sollicite l’octroi d’un échelonnement du paiement des sommes dues sur 24 mois.

Depuis la première relance en date du 8 juin 2023, elle a justifié, bien que tardivement, du versement de 2 314,22 euros le 8 aout 2024, 1500 euros les 20 aout et 20 septembre 2024, 3 000 euros le 20 novembre 2024 et 3 000 euros le 31 janvier 2025.

Par conséquent, il sera accordé un échelonnement du paiement des sommes due sur 24 mois.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le SDC sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Ce dernier ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des charges de copropriété de Madame [X] [D], il est bien fondé à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [X] [D], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [X] [D] à lui payer la somme de 1 560 euros.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [X] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet MRDC, les sommes de :

—  8 821,91 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date de l’assignation,

—  10 383,57 euros au titre des charges courantes sur les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 560 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

Accorde à Madame [X] [D] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, en 24 mensualités égales et consécutives, la dernière mensualité soldant la créance,

Dit que le paiement de la première de ces mensualités devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants,

DIT qu’à défaut de règlement de la dette selon l’échéancier fixé, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

Condamne Madame [X] [D] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 10 avril 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Céline PADIOLLEAU, Juge placée