TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Janvier 2026

N° RG 22/00796 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XE6W

N° Minute :

AFFAIRE

[H] [I] [E], [O] [V]

C/

S.C.I. RG FONCIERE, [N] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [I] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [O] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Sarah ANNE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 33

DEFENDEURS

S.C.I. RG FONCIERE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1922

Maître [N] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0090

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié reçu le 18 novembre 2020 par M. [N] [U], notaire à [Localité 7] ([Localité 8]), M. [H] [I] [E] et Mme [O] [V] ont conclu avec la société civile immobilière RG Foncière une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 6] (Hauts-de-Seine), sous diverses conditions suspensives, la réitération de la vente étant prévue au plus tard six mois à compter de la signature de la promesse.

L’acte stipulait le versement d’une clause pénale d’un montant de 46 000 euros dans l’hypothèse où, après réalisation de toutes les conditions suspensives, l’une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique.

Une somme de 23 000 euros a été versée à ce titre par la société RG Foncière entre les mains de M. [U], notaire désigné comme séquestre, à titre de dépôt de garantie.

La vente n’a finalement pas été réitérée dans les délais convenus.

C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires des 17 et 24 janvier 2022, M. [E] et Mme [V] ont fait assigner la société RG Foncière et M. [U] devant la présente juridiction en paiement de la clause pénale.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, ils demandent au tribunal de :

— constater que la société RG Foncière n’a pas justifié des diligences accomplies au titre des conditions suspensives,

— prononcer la caducité du compromis de vente du 18 novembre 2020 aux torts exclusifs de la société RG Foncière,

— condamner la société RG Foncière à leur payer la somme de 46 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, et ainsi :

ordonner à M. [U], séquestre désigné, de libérer à leur profit la somme de 23 000 euros détenue en son étude,condamner la société RG Foncière à leur verser la somme de 23 000 euros correspondant au complément de l’indemnité d’immobilisation,- condamner la société RG Foncière à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font essentiellement valoir que le compromis de vente du 18 novembre 2020 était stipulé sous plusieurs conditions suspensives, dont celles de l’obtention d’un permis de construire et de l’obtention d’un prêt bancaire ; que la société RG Foncière n’a jamais procédé au dépôt de la demande de permis de construire dans le délai contractuellement prévu, soit au plus tard le 18 février 2021 ; qu’à cet égard, celle-ci ne démontre pas que la délivrance de ce permis lui aurait été dans tous les cas refusée par la commune ; que si la défenderesse se trouvait dans l’impossibilité de respecter les délais tendant au dépôt, à l’obtention et à la purge du permis, il lui appartenait alors de solliciter une prorogation des délais ; que par ailleurs, la société RG Foncière n’a pas davantage justifié de l’acceptation ou du refus d’un prêt bancaire dans les délai convenus, soit au plus tard le 24 mai 2021 ; que cette circonstance n’est pas contestée par la défenderesse qui se contente d’affirmer qu’elle n’avait pas à en justifier en raison de l’absence d’obtention du permis ; qu’il en résulte que le compromis de vente est caduc et qu’ils sont fondés à obtenir le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, la société RG Foncière sollicite de :

A titre principal,

— débouter M. [E] et Mme [V] de leurs prétentions,

A titre subsidiaire,

— limiter sa condamnation à la somme de 10 000 euros,

A titre encore plus subsidiaire,

— limiter sa condamnation à la somme de 23 000 euros,

En toute hypothèse,

— condamner in solidum M. [E] et Mme [V] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle soutient essentiellement qu’elle a toujours été de bonne foi et a notamment proposé aux demandeurs d’acquérir l’immeuble au même prix sans condition de prêt ou de permis ; que M. [E] et Mme [V] ne l’ont pas mise en demeure de signer l’acte de vente et n’ont pas demandé au notaire d’organiser sa réitération, alors même que les conditions étaient réputées accomplies, conformément à l’article 1304-3 du code civil, du fait de l’absence de dépôt d’une demande de permis et de prêt ; que si les demandeurs ont finalement choisi de se prévaloir de la caducité du contrat, plutôt que de solliciter la réalisation de la vente, ils ne peuvent dans ce cas solliciter le bénéfice de la clause pénale ; qu’en toute hypothèse, bien qu’elle ne justifie pas du dépôt d’une demande de permis de construire, elle en avait sollicité un pré-examen afin d’éviter tout refus ; que les réponses apportées par la commune révèlent que le permis aurait été purement et simplement refusé ; qu’en outre, elle ne pouvait utilement déposer une demande de prêt avant l’obtention du permis, ce qui résulte implicitement de la promesse ; qu’ainsi, en l’absence de faute de sa part, les vendeur ne peuvent solliciter l’application de la clause pénale et conserver le séquestre ; que subsidiairement, le montant de la clause pénale apparaît excessif et doit être réduit à de plus justes proportions sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, sans pouvoir excéder la somme de 10 000 euros ou, à tout le moins, celle de 23 000 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2022, M. [U] demande de :

— lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice sur la personne devant bénéficier du versement de la somme de 23 000 euros ;

— condamner la partie succombante au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il soutient essentiellement qu’il s’en rapporte à la sagesse du tribunal et qu’en toute hypothèse, la clause pénale, qui est une sanction de nature contractuelle, ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 juillet 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le paiement de la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Cette sanction est écarter lorsque la réalisation de la condition suspensive était vouée à un échec certain (3e Civ., 15 décembre 2010, pourvoi n° 10-10.473).

Selon l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il résulte de ces deux dernières dispositions que la mise en oeuvre d’une clause pénale suppose, non seulement que le débiteur ait manqué à ses obligations, mais aussi qu’il ait été mis en demeure d’exécuter par le créancier.

Il peut être dérogé à cette formalité si l’inexécution est acquise et a causé un préjudice à l’autre partie (Ch. mixte, 6 juillet 2007, pourvoi n° 06-13.823) ou encore si les parties sont convenues, même tacitement, qu’une mise en demeure n’était pas nécessaire (3e Civ., 24 juin 2021, pourvoi n° 20-17.529).

En l’espèce, la promesse de vente du 18 novembre 2020 a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont celle de l’obtention d’un permis de construire rédigée dans les termes suivants :

“La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’Acquéreur d’un permis de construire 6 mois à compter des présentes pour la réalisation sur le Bien de l’opération suivante : Extension de l’hôtel Ibis Styles.

Il est précisé que l’Acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du Vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de trois mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

[…]”.

Il est constant que la société RG Foncière n’a pas déposé un dossier de demande de permis de construire dans le délai de trois mois à compter de la signature de la promesse, soit au plus tard le 18 février 2021.

Elle ne peut valablement faire valoir à cet égard que la réalisation de cette condition était vouée à un échec certain, quel que fût son comportement, alors même qu’il ressort des échanges de courriels versés aux débats que le projet d’extension ne pouvait être accepté en l’état qu’en raison de l’absence d’un “réel effet de rupture” vis-à-vis des bâtiments environnants, la commune l’ayant invité à prendre l’attache d’un architecte afin d’apporter les corrections nécessaires qui ne constituaient donc pas un obstacle insurmontable.

Il s’ensuit que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire est réputée accomplie dans la mesure où la société RG Foncière en a empêché l’accomplissement.

Par ailleurs, l’acte était assorti d’une condition relative à l’obtention d’un prêt ainsi rédigée :

“Le compromis est également consenti sous la condition suspensive d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

Montant maximum de la somme empruntée : quatre cent quatre-vingt-dix mille euros (490 000,00 EUR),Durée maximale de remboursement : 15 ans,Taux nominal d’intérêt maximum : 2,00 % l’an (hors assurances).

[…]

L’Acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard au moment de l’obtention de leur permis de construire et à justifier au Vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

[…]

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard 180 jours à compter des présentes.

L’Acquéreur devra justifier au Vendeur de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

Dans le cas où l’Acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant extinctif. Par suite, le Vendeur retrouvera son entière liberté mais l’Acquéreur ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation (sic) qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au Vendeur en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil”.

Or, il n’est pas davantage contesté que la société RG Foncière n’a pas déposé une demande de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse.

La défenderesse ne peut utilement se prévaloir de l’impossibilité de déposer une demande de prêt avant l’obtention du permis de construire alors qu’il a été jugé plus avant que la défaillance de cette dernière condition lui était exclusivement imputable.

Il en résulte que la condition relative à l’obtention d’un prêt doit être, elle aussi, regardée comme accomplie.

En effet, il se déduit des stipulations contractuelles susvisées que si l’acquéreur ne justifie pas avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, c’est-à-dire lorsqu’il ne démontre pas que la condition n’est pas défaillie de son fait, cette dernière est réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 du code civil, si bien que l’obligation devient pure et simple.

Il s’évince de l’ensemble de ces énonciations que la promesse de vente, dont toutes les conditions suspensives sont réalisées, n’est pas caduque, rappel étant fait que si la réitération par acte authentique devait avoir lieu au plus tard six mois à compter de la promesse, il est mentionné que “la date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter”.

Dès lors, la demande tendant à prononcer la caducité de la promesse doit être rejetée.

En outre, bien que les parties sont convenues du paiement d’une somme forfaitaire de 46 000 euros “au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles”, les demandeurs ne démontrent pas avoir mis la société RG Foncière en demeure de réitérer la vente, le silence de cette dernière étant insuffisant pour constituer le refus de se soumettre à ses obligations.

Il ressort, au contraire, d’un courrier du 13 juillet 2022, dont la réception n’est pas contestée, que la société RG Foncière a informé M. [I] [E] et Mme [V] qu’elle restait “acquéreur au prix initial, sans aucune condition suspensive, et que le compromis pourrait être signé […] à une date à fixer à (leur) convenance, le paiement du prix pouvant intervenir dans le mois suivant (leur) accord”.

Ainsi, M. [H] [I] [E] et Mme [O] [V] échouent à établir la défaillance de cette société et ne peuvent, de ce fait, solliciter le bénéfice de la clause pénale.

En conséquence, ils doivent être déboutés de la demande qu’ils forment à cette fin.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés in solidum par les demandeurs qui succombent.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner in solidum M. [I] [E] et Mme [V] à payer la somme de 2 500 euros à la société RG Foncière ainsi que celle de 1 000 euros à M. [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter le surplus des prétentions formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Déboute M. [H] [I] [E] et Mme [O] [V] de l’intégralité de leurs prétentions ;

Condamne in solidum M. [H] [I] [E] et Mme [O] [V] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [H] [I] [E] et Mme [O] [V] à payer la somme de 2 500 euros à la société civile immobilière RG Foncière sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [I] [E] et Mme [O] [V] à payer la somme de 1 000 euros à M. [N] [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT