MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00649 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5AD

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSES :

Madame [V] [X]

née le 22 Octobre 1947 à BERMONVILLE (76640), demeurant 15, rue de l’Epine Saint Paul – 76640 TERRE-DE-CAUX

Comparante en personne

Madame [M] [X] épouse [P]

née le 06 Octobre 1948 à BERMONVILLE (76640), demeurant 96, Impasse des Poteries – 76640 TERRE-DE-CAUX

Comparante en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [K], demeurant 12, rue du Bout Joyeux – BERMONVILLE – 76640 TERRES-DE-CAUX

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 1er janvier 2019, Madame [V] [X] et Madame [M] [P] née [X] ont donné à bail à Monsieur [S] [K] un logement situé 12 rue du Bout Joyeux, à BERMONVILLE (76640), moyennant un loyer mensuel initial de 640 €, outre une provision sur charges de 10 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, Madame [X] et Madame [P] ont fait délivrer au locataire, le 27 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 3 435 € arrêtée au 20 novembre 2024, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 19 juin 2025, Madame [X] et Madame [P] ont fait assigner Monsieur [K] devant le juge des contentieux de la protection. Elles lui demandent, aux termes de leur assignation, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à leur profit,

— prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à Monsieur [K],

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

— condamner Monsieur [K] à leur payer les sommes suivantes :

* Le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 6 905 € arrêté au mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

* Le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail. Subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

* Une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

* La somme de 850 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

* Condamner Monsieur [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’exécution et tous débours liés à l’expulsion.

A l’audience du 6 octobre 2025, Madame [X] et Madame [P] étaient comparantes en personne. Elles ont précisé que le paiement du loyer courant n’a pas été repris, ont actualisé le montant de la dette à la somme de 11 148€ et se sont opposées à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] était comparant en personne. Il a indiqué avoir payé un demi loyer, soit 347€ le 1er octobre 2025. Il a indiqué avoir perdu son travail et avoir eu plusieurs arrêts de travail. Il a sollicité des délais de paiement et a précisé percevoir 1 800€ de revenus mensuels. Il a ajouté avoir réalisé des demandes de logements sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [X] et Madame [P] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Leur demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 3 453€ en principal a été signifié à Monsieur [K] le 27 décembre 2024. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail a été tacitement renouvelé antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas, est celui de deux mois et non pas de 6 semaines comme le commissaire de justice l’a indiqué dans le commandement de payer.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 28 février 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au défendeur, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [X] et Madame [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Monsieur [K] a soutenu, lors de l’audience, qu’il a versé la somme de 347 € le 1er octobre 2025 mais il n’en a pas justifié. Il n’est donc pas possible d’en tenir compte.

Il résulte du décompte, actualisé au mois d’octobre 2025 inclus, que le défendeur doit une somme de 11 148 € (en ce compris la taxe des ordures ménagères de 2023 à 2025). Monsieur [K] est condamné au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [K] n’a pas repris le paiement du loyer courant, il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement sur la base de cet article.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, il ressort du décompte que Monsieur [K] n’a jamais réglé un loyer dans son intégralité depuis le début du bail. De plus, la dette atteint un montant très important.

Dès lors, il n’apparaît pas opportun de faire droit à la demande de délais de paiement alors que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et que la dette continue d’augmenter.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, à compter du 28 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [X] et Madame [P] ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [K], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] est condamné à verser à Madame [X] et Madame [P] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [V] [X] et Madame [M] [P] née [X] recevables en leur demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 1er janvier 2019 concernant le logement 12 rue du Bout Joyeux à BERMONVILLE (76640) donné en location à Monsieur [S] [K] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 28 février 2025 ;

DIT que Monsieur [S] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [S] [K] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 12 rue du Bout Joyeux à BERMONVILLE (76640), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [V] [X] et Madame [M] [P] née [X] pourront, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérantes, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 694 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer à Madame [V] [X] et Madame [M] [P] née [X] la somme de 11 148 euros (onze mille huit cent quarante-huit un euros) arrêtée au mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [S] [K] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 décembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification du 19 juin 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à verser à Madame [V] [X] et Madame [M] [P] née [X] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE