TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Me [R]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e CLAVERIE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03569 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RPX

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 24 septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [D] [L],

demeurant [Adresse 7]

Madame [U] [L] épouse [M],

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [H] [L],

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Isabelle CLAVERIE, avocat au barreau de Paris vestiaire : #C1881

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [B],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maria -Eugénia DAVILA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #G0376

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-75056-2025-006146 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Laura JOBERT, Greffier.

Décision du 24 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03569 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RPX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 octobre 2000 à effet au 1er janvier 2001, le cabinet [M]-[L], mandataire de l’indivision [L] composée de Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L], a donné à bail à Mme [Z] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour une durée de trois ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] ont donné congé à la locataire à effet au 31 décembre 2024 pour reprendre le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025 annulant et remplaçant celui délivré le 17 février 2025, Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L], représentés par le cabinet [M]-[L], ont fait assigner Mme [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de valider le congé délivré le 19 mars 2024 pour le 31 décembre 2024, constater que Mme [Z] [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025, ordonner son expulsion, les autoriser à l’expulser avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, et condamner Mme [Z] [B] à leur payer les sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer outre les charges soit la somme de 1250,06 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, et subsidiairement au montant du loyer et des charges soit la somme de 650,03 euros,

—  5000 euros de dommages-intérêts en raison de leur préjudice, à parfaire,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 27 juin 2025, Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures soutenues oralement, au terme desquelles ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions et au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ils ont indiqué que le congé avait été valablement délivré, qu’il l’a été afin de permettre à M. [H] [L] d’occuper l’appartement compte tenu de ses faibles ressources et de sa séparation conjugale en cours, cette situation n’imposant pas à l’indivision de proposer un logement à Mme [Z] [B], locataire protégée au sens de la loi du 6 juillet 1989. Au visa de l’article 1240 du code civil, ils ont invoqué un préjudice de jouissance et un préjudice moral. Ils ont contesté la nullité de l’assignation au regard du pouvoir qu’ils ont donné au cabinet [M]-[L].

Mme [Z] [B], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, au terme desquelles elle a demandé de :

— à titre liminaire, déclarer la procédure irrégulière pour défaut de pouvoir,

— sur le fond, débouter Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

— débouter les demandeurs de leurs demandes d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer, de dommages-intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, quant aux dépens et à l’exécution provisoire,

— condamner Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] à payer à Me [R] la somme de 2000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] [B] a contesté la validité de l’assignation en l’absence de pouvoir donné au cabinet [M]-[L] pour accomplir cet acte. A titre subsidiaire, elle a fait valoir que Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] avaient l’obligation de lui proposer un relogement au regard de son âge et de ses ressources, ce qu’ils n’ont pas fait. Elle a également indiqué qu’ils étaient propriétaires d’autres biens.

Pour l’exposé complet des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 27 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation

En application de l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité d’un acte.

L’article 121 du code de procédure civile précise que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, l’assignation du 24 mars 2025 a été délivrée par Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] représentés par le Cabinet [M]-[L]. Il ressort du mandat général de gestion immobilière versé aux débats que le Cabinet [M]-[L] n’est pas mandaté par Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] pour agir en justice. Toutefois, le mandat communiqué à l’audience (pièce n°14 des demandeurs) couvre la nullité de fond affectant l’assignation.

La demande tendant à prononcer la nullité de l’assignation du 24 mars 2025 sera donc rejetée.

Sur la validation du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Sur les délais légaux

En l’espèce, Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] ont délivré un congé pour reprise le 19 mars 2024 par acte de commissaire de justice à effet au 31 décembre 2024.

En l’espèce, le bail conclu le 28 octobre 2000 à effet au 1er janvier 2001 pour une durée de trois ans s’est renouvelé par tacite reconduction les 1er janvier 2004, 1er janvier 2007, 1er janvier 2010, 1er janvier 2013, 1er janvier 2016, 1er janvier 2019, 1er janvier 2022, pour venir à échéance le 31 décembre 2024.

Le congé donné par le bailleur plus de six mois avant l’échéance du bail a donc respecté les délais légaux.

Sur le motif du congé

En l’espèce, le congé est rédigé comme suit : « au motif que M. [H] [P], locataire sis [Adresse 5] souhaiterait reprendre le bien afin d’y habiter car il ne bénéficie pas de suffisamment de revenus pour prolonger la location de son actuel logement ». Il apparaît que ce congé est suffisamment motivé en ce qu’il indique que l’un des propriétaires, lui-même locataire par ailleurs, entend habiter dans le logement. Il comprend les nom, prénom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

Les demandeurs versent aux débats une attestation remplissant les conditions légales de Mme [V] [F], compagne de M. [H] [L], indiquant que le couple est en cours de séparation et est contraint de cohabiter dans l’attente de la libération du logement litigieux.

Enfin, Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] n’ont pas l’obligation de justifier du choix de l’appartement s’ils en possèdent plusieurs.

En tout état de cause, le motif du congé apparaît suffisamment justifié en l’espèce.

Sur la situation de la locataire

En application de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, Mme [Z] [B] justifie avoir eu plus de soixante-cinq ans au 31 décembre 2024. S’agissant de ses ressources, elle communique son avis d’imposition 2024 sur les revenus de 2023, avec un revenu fiscal de référence de 11876 euros. Elle verse également une attestation de paiement de sa retraite entre le 1er janvier 2025 et le 30 juin 2026, pour des montants quasiment identiques. Il peut donc être estimé qu’ils correspondent à ses revenus au moment de la délivrance du congé en mars 2024.

M. [H] [L] communique ses avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022 et 2024 sur les revenus de 2023. Ce deuxième avis justifie suffisamment des ressources de M. [H] [L] au moment de la délivrance du congé en mars 2024. Ces avis montrent de faibles ressources déclarées aux impôts, de telle sorte qu’il ne peut pas être reproché à Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] de ne pas avoir respecté l’obligation de proposer un relogement à Mme [Z] [B].

Le congé est ainsi régulier sur la forme et sur le fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 décembre 2024 à minuit.

Mme [Z] [B] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er janvier 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Mme [Z] [B] s’étant maintenue dans les lieux malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Son montant sera fixé à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 650,03 euros par mois, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date de résiliation du contrat soit le 31 décembre 2024 à minuit, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] ou à leur mandataire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [Z] [B] justifie être âgée de 75 ans, de ses faibles ressources et des prestations qui lui sont versées, d’une demande de logement social effectuée en 1999 et depuis lors renouvelée, du caractère prioritaire de sa situation, ainsi que de plusieurs relances auprès de la ville de [Localité 8]. Elle justifie également de la condamnation de l’Etat du fait de l’absence de proposition de logement à son égard. Si Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] observent qu’elle ne justifie pas d’une demande de logement senior, il apparaît que Mme [Z] [B] justifie pleinement avoir recherché un appartement pour quitter le logement donné à bail.

M. [H] [P] justifie de son côté être âgé de 61 ans, de ses faibles revenus et de la nécessité de trouver un appartement, étant en cours de séparation avec sa compagne. Il justifie également ne plus être propriétaire de plusieurs biens ayant appartenu à la succession de sa mère (pièce n°15).

Il ressort de ces éléments que chaque partie justifie de sa situation. Au regard de l’âge de Mme [Z] [B], il convient de lui laisser un temps supplémentaire pour quitter les lieux, toutefois moindre que celui sollicité.

Un délai supplémentaire de huit mois pour quitter les lieux lui sera accordé.

Sur la demande au titre du constat et de l’estimation des réparations locatives

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] sollicitent que les réparations locatives soient estimées par un commissaire de justice. Or, l’état des lieux, permettant ensuite d’estimer les éventuelles réparations à effectuer et déterminer si elles reviennent ou non au locataire doit à titre principal être effectué amiablement, la présente procédure ne signifiant pas cette impossibilité. En cas d’échec, la partie la plus diligente devra saisir un commissaire de justice.

Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] seront déboutés de leur demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] sollicitent la condamnation de Mme [Z] [B] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance de l’appartement à compter du 1er janvier 2025 et du préjudice moral du fait de la résistance abusive et dilatoire.

Au regard de l’impossibilité de M. [H] [P] d’occuper le logement, il lui sera attribué 500 euros de dommages-intérêts. Aucun autre préjudice n’apparaît établi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [Z] [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant de l’écarter, des délais pour quitter les lieux ayant de plus été accordés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à prononcer la nullité de l’assignation en date du 24 mars 2025 pour vice de fond,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [Z] [B] par Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 28 octobre 2000 à effet au 1er janvier 2001 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], 6ème étage, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2024 à minuit,

ORDONNE à Mme [Z] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2], 6ème étage, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE cependant à Mme [Z] [B] un délai supplémentaire de huit mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DIT qu’à l’issu de ces délais et à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [Z] [B] à verser à Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), soit la somme de 650,03 euros,

CONDAMNE Mme [Z] [B] à payer à M. [H] [L] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [Z] [B] à payer à Mme [D] [L], Mme [U] [L] épouse [M] et M. [H] [L] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [Z] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2025 et signé par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,