TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Janvier 2026

N° RG 23/03677 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YICS

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]

C/

[N] [T] [P] [V], [O] [G] [P] [C], [L] [J] [X]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic

Cabinet BISDORFF SA

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Delphine CUENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J84

DEFENDERESSES

Madame [N] [T] [P] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

Madame [O] [G] [P] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

Madame [L] [J] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non-paiement des charges de copropriété par Mesdames [N] [P] [V], [O] [P] [C] et [L] [P] [E], le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement, par exploit délivré le 16 mars 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024 et signifiées aux défenderesses le 05 août 2024, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 de :

«Condamner solidairement Madame [N] [P] [V], Madame [O] [P] [C], Madame [L] [P] [E], propriétaires indivises, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 12.505,20 euros au titre des charges appelées et exigibles au prorata du 1er trimestre 2018 jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus et qui restera à parfaire, augmentée de intérêts de retard au taux légal à compter du 15 février 2023, date de la dernière mise en demeure ;

Condamner solidairement Madame [N] [P] [V], Madame [O] [P] [C], Madame [L] [P] [E], propriétaires indivises, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5], une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner solidairement Madame [N] [P] [V], Madame [O] [P] [C], Madame [L] [P] [E], propriétaires indivises, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Delphine Cuenot. »

Madame [N] [P] [V], Madame [O] [P] [C], Madame [L] [P] [E], assignées par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat, y compris après la signification des conclusions en date du 26 juin 2024.

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 09 janvier 2025 et l’audience des plaidoiries a été fixée au 21 octobre 2025, à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 12 505,20 euros au titre des charges appelées et exigibles au prorata du 1er trimestre 2018 jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus et qui restera à parfaire, augmentée de intérêts de retard au taux légal à compter du 15 février 2023.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le jugement du tribunal d’instance de Courbevoie en date du 23 février 2012 ayant condamné Madame [N] [P] [V], Madame [O] [P] [C] et Madame [L] [P] [E], propriétaires indivises, à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 641 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2010 sur la somme de 3 221,62 euros et à compter du jugement sur le surplus. De plus, 800 euros ont été attribué à titre de dommages et intérêts ainsi que 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— L’extrait de compte des défenderesses couvrant la période du 01 janvier 2015 au 26 janvier 2023 indiquant un solde débiteur de 15.267 euros,

— les lettres de mises en demeures adressées à chacune des défenderesses en date du 15 février 2023 et les accusés de réceptions s’y afférents,

— les appels de charges de l’exercice 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— l’appel de charges du 1er trimestre, 2ème et 3ème trimestre 2024,

— l’appel de charges en date du 31 janvier 2019 pour régularisation des charges 2016/2017,

— l’appel de charges en date du 16 décembre 2021 pour régularisation des charges de l’exercice 2020,

— l’appel de charges en date du 27 décembre 2022 pour régularisations des charges de l’exercice 2018/2019,

— -l’appel de charge du 15 juin 2023 pour la première échéance de frais de réparation de la porte du local poubelle,

— -l’appel de charges en date du 06 juillet 2023 pour régularisation des charges de l’exercice 2021/2022,

— l’appel de charge au 15 juin 2023 pour la 1ère échéance de la procédure de la modification du règlement de copropriété,

— l’appel de charge au 15 juillet 2023 pour la 2ème échéance de la procédure de la modification du règlement de copropriété,

— l’appel de charge au 15 août 2023 pour la 3ème échéance de la procédure de la modification du règlement de copropriété,

— l’appel de charge au 15 septembre 2023 pour la 4ème échéance de la procédure de la modification du règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

—  04 décembre 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juin 2016 au 31 décembre 2017, ayant approuvé divers travaux, ayant approuvé « les fonds travaux » ayant approuvé la ratification du budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2018 au 31 décembre 2018 et approuvé ayant approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 et modifié le règlement de copropriété,

—  03 février 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2019, ayant voté le renouvellement du contrat de Syndic, ayant approuvé la ratification du budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, ayant approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et ayant approuvé « les fonds de travaux »,

—  09 novembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, ayant approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 , ayant approuvé divers travaux et approuvé le déclenchement de procédure de saisie immobilière à l’encontre des défenseuses,

—  23 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2022, ayant approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, ayant approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, ayant approuvé divers travaux, des plans pluriannuels de travaux et la rédaction d’un nouvel état descriptif de division et d’ un nouveau règlement de copropriété par un avocat,

— les attestations de non recours s’y afférents,

— un extrait de KBIS du syndic de copropriété,

— un extrait de compte Madame [N] [P] [V], Madame [O] [P] [C], Madame [L] [P] [E], propriétaires indivises , du 13 février 2015 au 01 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 18.128,04 euros.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif de propriété permettant de justifier que les défenderesses sont propriétaires d’un lot de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie donc pas d’une créance certaine à l’encontre des défenderesses, est par conséquent débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE