TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 MARS 2026

N° RG 24/02939 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z4P7

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Adresse 2] sis [Adresse 3] à [Localité 1] – représenté par son syndic la société OLLIADE -

c/

Madame [V] [E],

Monsieur [M] [B],

Monsieur [F] [B],

S.A.S. [W]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Adresse 2] sis [Adresse 3] à [Localité 1] – représenté par son syndic la société OLLIADE -

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Maître Vincent LOIR de la SELEURL SELARLU VL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0874

DEFENDEURS

Madame [V] [B]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Monsieur [M] [B]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Monsieur [F] [B]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous trois représentés par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J064

S.A.S. [W]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Maître Guillaume SERGENT de l’AARPI SCHMELCK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0098

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 15 janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [T], Madame [V] [T] et Monsieur [F] [T] (ci-après « les consorts [T] ») sont copropriétaires des lots n°123 et 283 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte sous seing privé du 17 mars 2016, les consorts [T] ont donné à bail à la société FATCAT COFEESTRAND ces lots pour une durée de 9 ans et au prix hors taxes et hors charges de 18.780 euros annuels aux fins d’exploitation d’une activité de salon de thé – coffee shop.

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2018, la société FATCAT COFEESTRAND a cédé son fonds de commerce, incluant le bail commercial, à la société CHOCOLATE.

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2022, le liquidateur de la société CHOCOLATE a cédé le fonds de commerce de cette dernière, incluant le bail commercial, à la société [W].

Lors de l’assemblée des copropriétaires du 27 février 2023, les résolutions proposées par les consorts [B] aux fins de modification de la devanture pour mise en conformité avec un accès aux personnes à mobilité réduite, création d’une enseigne lumineuse, installation d’un store et autorisation de l’exploitation de la terrasse située devant le local ont été refusées. Elles ont à nouveau été rejetées lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023.

Arguant que malgré ce refus, la société [W] a effectué ces modifications et exploiterait les parties communes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 8] à Levallois-Perret (92300) (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic la société OLLIADE, a par acte des commissaire de justice des 15 et 18 octobre 2024 ainsi que 21 novembre 2024, assigné Monsieur [M] [T], Madame [V] [T], Monsieur [F] [T] et la société [W] devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins notamment de les condamner in solidum sous astreinte à déposer la porte en accordéon, l’enseigne lumineuse et le store ainsi que la porte sur cour installés sans autorisation, de cesser d’entreposer des objets dans les parties communes et de retirer les tables, chaises et éléments propre à leur exploitation des espaces communs.

Initialement appelée à l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 25 janvier 2026.

A cette date, le syndicat des copropriétaires soutient oralement des écritures et demande de :

—  Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes à son encontre ;

—  Condamner in solidum les défendeurs à déposer la porte en accordéon installée sans autorisation, sous astreinte journalière d’un montant de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

—  Condamner in solidum les défendeurs à déposer l’enseigne lumineuse et le store installés sans autorisation, sous astreinte journalière d’un montant de 1.000 euros par jour de retard ;

—  Faire injonction aux défendeurs d’avoir à cesser d’entreposer divers objets dans les parties communes et d’utiliser les parties communes comme lieux de livraison et de stockage à compter de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte provisionnelle de 5.000 euros par infraction constatée ;

—  Condamner in solidum les défendeurs à retirer les tables, chaises et tous éléments propres à l’exploitation des espaces situés devant le local pris en location par la société [W] constituant des parties communes installés sans autorisation, sous astreinte provisionnelle de 5.000 euros par infraction constatée ;

—  Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

—  Condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens ;

—  Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il expose que la demande d’autorisation au conseil syndical emporte renonciation à l’application de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui de surcroit n’a pas vocation à s’appliquer pour la location d’un local commercial. La demanderesse estime que son accord était nécessaire pour la pose d’une enseigne et l’utilisation de la terrasse, mais qu’il n’y a pas eu d’autorisation de la part de l’assemblée générale. Pour le syndicat des copropriétaires, le bailleur est garant du respect par son locataire du règlement de copropriété.

Monsieur [M] [T], Madame [V] [T] et Monsieur [F] [T] soutiennent oralement des écritures aux fins de :

—  Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes à leur encontre ;

—  Condamner la partie succombante à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les consorts [T] s’interrogent sur les suites données en cas de dépose des portes et estiment que leur responsabilité ne peut être engagée au titre des agissements strictement personnels de sa locataire. Ils estiment qu’ils ont effectué des démarches à l’encontre de la société [W]. Par ailleurs, les consorts [T] soulèvent qu’il n’est pas établi que la société [W] se maintienne actuellement dans les parties communes.

La société [W] soutient des écritures et demande de :

—  Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

—  Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle indique qu’il n’y a aucun élément démontrant l’utilisation de la cour pour les livraisons. La défenderesse estime que son enseigne correspond aux usages locaux et ne contrevient donc pas au règlement de copropriété. Elle estime ne pas avoir besoin d’autorisation pour modifier la porte. L’occupation des parties communes en tant que terrasse était antérieure à son arrivée et elle n’exploite désormais plus que la zone publique.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre de troubles manifestement illicites

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient à celui qui invoque l’existence d’un trouble manifestement illicite d’en rapporter la preuve.

L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

L’article 25-2 de ce même texte prévoit que « Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.

L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble ».

En l’espèce, par deux reprises, l’assemblée générale a refusé la motion visant à « la création d’une enseigne lumineuse et l’installation d’un store ». La présence d’un store n’est ni reconnue par la société [W] ni établie par les photographies produites à la cause. En revanche, le nom commercial exploité par la société [W] apparaît sur une enseigne apposée sur le bandeau surmontant la vitrine dans les photos produites à la cause. Toutefois, l’article 6 du règlement de copropriété prévoit que « les copropriétaires des locaux commerciaux du rez-de-chaussée auront le droit d’installer une enseigne sur le bandeau surmontant leurs vitrines en se conformant aux usages locaux », sans que le demandeur n’allègue du caractère inhabituel de l’enseigne par rapport à son environnement. Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier la validité de cette clause ou d’interpréter le règlement de copropriété ; ainsi, les décisions dont se prévaut le syndicat des copropriétaires à ce titre ont été rendues par le juge du fond. Dès lors, la demanderesse n’apporte pas la preuve que l’apposition de cette enseigne constitue manifestement un trouble illicite.

L’article 6-2 du règlement de copropriété prévoit que « nul ne pourra même temporairement encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale, sauf exception décidée par l’assemblée générale ». Ainsi, le syndic a par courriers du 24 août 2023 et du 10 octobre 2023 signalé aux consorts [T] la présence d’objets appartenant à sa locataire dans la cour, avec une mise en demeure de les retirer du 22 novembre 2023. Cependant, aucun élément récent ne vient établir la persistance de ce trouble au jour de l’audience et partant, la nécessité d’y mettre un terme.

S’il est établi par la combinaison des articles 3 et 4 du règlement de copropriété que la devanture du commerce exploité par la société [W] constitue une partie privative, sa modification impacte l’aspect extérieur de l’immeuble et doit donc, conformément à l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, être soumise à l’approbation de la copropriété. Il convient à ce titre de relever que l’article 25-2 ne prévoit d’exception que pour les logements, sans disposition équivalente pour les locaux commerciaux. Or, à deux reprises, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé d’autoriser la « modification de la devanture pour mise en conformité avec accès PMR ». Ainsi, l’installation d’une porte accordéon s’est faite en violation des dispositions précitées, et constitue donc un trouble manifestement illicite.

Il n’est pas contesté que la bande de trottoir situé devant les lots loués par la société [W] constitue une partie commune de l’immeuble ; à deux reprises, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé d’autoriser cette dernière d’exploiter cette zone, désignée comme étant la terrasse. Or il ressort du procès-verbal du commissaire de justice établi le 20 octobre 2023 que des tables et des chaises y étaient installés, ce qui est confirmé par une photographie du 21 mars 2025. Les procès-verbaux établis le 2 avril 2025 et le 5 mai 2025 démontrent que la société [W] y installait des chevalets et un parasol, même si les tables et les chaises étaient désormais sur la voie publique en conformité avec l’autorisation municipale obtenue le 4 août 2023. L’article 6 du règlement de copropriété interdit sans autorisation de l’assemblée générale l’utilisation des parties communes pour un usage personnel. Dès lors, l’existence d’un trouble manifestement illicite persistant est établi sur ce point.

Le bail commercial du 7 mars 2016 prévoit dans son article 11 l’engagement pour le preneur de se conformer aux obligations découlant du règlement de copropriété, et notamment de n’embarrasser par aucun objet ou d’une manière quelconque les lieux à usage communs. Dans l’acte d’acquisition du fonds de commerce, la société [W] a indiqué avoir connaissance de ces stipulations. Elle a par ailleurs été destinataire de différentes mises en demeure portant sur la façade de l’immeuble et l’installation de ses équipements sur les parties communes.

A l’inverse, les consorts [B] se sont trouvés dessaisis de la jouissance du bien immobilier par l’effet du bail, sans pouvoir entrer dans les lieux ; leur responsabilité en tant que bailleurs, rappelée à l’article 5 du règlement de copropriété, ne leur confère pas la possibilité de se substituer à leur locataire pour exécuter une obligation de faire résultant d’un manquement aux règles de la copropriété. Ils justifient par ailleurs de démarche pour mettre fins aux troubles commis par la société [W], notamment un courrier de mise en demeure du 21 août 2024 et deux assignations au fond et en référés pour mettre un terme au bail commercial.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes relatives à l’enseigne lumineuse, au store et au stockage de matériel dans la cour ; de plus, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte à l’égard des consorts [B].

En revanche, la société [W] sera condamnée à déposer la porte accordéon de la façade dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 250 euros par jour de retard et ce pendant une période de 3 mois. De même, il lui sera fait injonction de retirer les tables, chaises et tous éléments propres à l’exploitation des espaces situés sur les parties communes devant le local qu’il loue, et ce sous astreinte provisionnelle de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice, dans la limite de 6 mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l=article 696 du code de procédure civile, les dépens, dont la liste est prévue par la loi, seront supportés par la société [W].

L=équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile, une somme identique étant allouée aux consorts [B]. La demande formulée par la société [W] sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant les demandes relatives à l’enseigne lumineuse, au store et au stockage de matériel dans la cour formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic la société OLLIADE ;

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic la société OLLIADE de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [M] [T], Madame [V] [T] et Monsieur [F] [T] ;

CONDAMNONS la société [W] à déposer la porte accordéon de la façade dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 250 euros par jour de retard et ce, pendant une période de 3 mois ;

ORDONNONS à la société [W] de retirer les tables, chaises et tous éléments propres à l’exploitation des espaces situés sur les parties communes devant le local qu’il loue, et ce sous astreinte provisionnelle de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice, dans la limite de 6 mois à compter de la signification de la présente décision ;

Nous réservons la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS la société [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic la société OLLIADE, la somme de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société [W] à payer à Monsieur [M] [T], Madame [V] [T] et Monsieur [F] [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la société [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la société [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 05 mars 2026.

LA GREFFIERE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie D’ANTHENAISE, Juge