TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00857 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LQ

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 juin 2025

DEMANDERESSE

Société d’économie mixte CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0007

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier.

Ordonnance rédigée par Mme [C], auditrice de justice, sous le contrôle de Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00857 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 janvier 2018, CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1041,98 euros soit 717,89 euros de loyer principal et 90,68 euros de loyer des annexes, outre une provision sur charges de 233,41 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 3764,29 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, CDC HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— déclarer acquise la clause résolution insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [K] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [Z] [K] à lui payer :

∙ une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, correspondant au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

∙ la somme de 4542,04 euros outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir à titre provisionnel ;

∙ la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025.

À cette audience, CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 6367,20 euros, incluant l’échéance du mois de mars 2025. Le bailleur ne s’est pas opposé à la suspension des effets de clause résolutoire et a l’octroi de délais de paiement au regard du montant de sa créance, sous réserve de la preuve de l’encaissement de deux virements qui auraient été réalisés à la fin du mois de mars 2025.

Monsieur [Z] [K], comparant en personne, a informé avoir repris le paiement des loyers courant depuis quatre mois. Il a indiqué avoir eu des difficultés financières suite à un trop perçu de son salaire et ainsi être saisi de la somme de 600 euros sur son salaire tous les mois. Il a ajouté qu’il avait un enfant à charge et qu’il vivait avec sa compagne qui ne travaillait pas. Il a expliqué avoir entamé des démarches pour solliciter l’aide pour le logement auprès de la CAF et a produit un courrier attestant de sa demande de fonds de solidarité logement daté du 13 mars 2025. Il a proposé de régler la somme de 100 euros chaque mois afin d’apurer sa dette.

Les parties ont été autorisées à justifier du versement allégué par Monsieur [Z] [K] de la somme de 800 euros en date du 26 mars 2025 et de la somme de 737,77 euros en date du 30 mars 2025 par note en délibéré.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 8 avril 2025, CDC HABITAT a confirmé la bonne réception des deux virements de la somme de 800 euros en date du 25 mars 2025 et de la somme de 737,77 euros en date du 30 mars 2025.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 10 juillet 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025.

En conséquence, l’action introduite par CDC HABITAT est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties le 5 janvier 2018 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 11 juillet 2024 pour la somme en principal de 3764,29 euros.

Il convient de préciser que la loi du 27 juillet 2023 (entrée en vigueur le 29 juillet 2023) a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour soumettre les contrats d’habitation conclus après l’entrée en vigueur de la présente loi à un nouveau délai de régularisation des loyers impayés à savoir six semaines au lieu de deux mois pour régler la dette de loyer après un commandement de payer.

Un avis de la cour de cassation du 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002) a précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Pour déterminer l’application ou non de ce nouveau délai, il convient de déterminer la date de reconduction tacite du contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été reconduit tacitement le 5 janvier 2024, soit après l’entrée en vigueur de ladite loi, le commandement de payer devait donc indiquer un délai de six semaines pour payer sa dette à Monsieur [Z] [K], il conviendra donc d’en tirer toutes les conséquences légales ci-après.

Au vu du décompte et au regard du nouveau délai applicable, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 août 2024 à minuit, soit à compter du 23 août 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025 Monsieur [Z] [K] lui devait la somme de 5369.80 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [Z] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [K], à titre de provision, au paiement de la somme de 5006.83 euros, terme du mois de mars 2025 inclus arrêtée au 31 mars 2025 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3764,29 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Z] [K] sera également condamné au paiement à compter du 26 mars 2025 en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [Z] [K] a repris le paiement des loyers et des charges depuis cinq mois. Il a de plus déposé un dossier de demande de subvention auprès du FSL pour apurer sa dette locative en apportant la preuve de son dépôt par un courrier du 13 mars 2025. Monsieur [Z] [K] a verbalisé à l’audience du 1er avril 2025 de son intention forte de respecter ses engagements contractuels pour pouvoir se maintenir dans les lieux. Il a aussi proposé d’effectuer des versements de 100 euros pour apurer progressivement la dette locative dans l’attente d’une décision éventuelle favorable du FSL. Au regard de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Faute pour Monsieur [Z] [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers ou de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion immédiate avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [K] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

En équité et afin de privilégier le paiement de la dette, le bailleur sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, et prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS la CDC HABITAT recevable en son action

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines;

CONSTATONS en conséquence, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 janvier 2018 entre CDC HABITAT et Monsieur [Z] [K], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à compter du 23 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [K] à payer à CDC HABITAT à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 31 mars 2025 échéance du mois de mars 2025 incluse la somme de 5006.83euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 pour la somme de 3764,29 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 100 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

∙ la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

∙ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

∙ Monsieur [Z] [K] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

∙ Monsieur [Z] [K] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux;

∙ qu’à défaut pour Monsieur [Z] [K] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera ordonné son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DÉBOUTONS CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 3] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,