TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Avril 2026

N° RG 24/02845 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZD5W

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC LES JARDINS DE CAUDALIE” sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[A] [Q]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC LES JARDINS DE CAUDALIE” sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

Cabinet CEGESTIM

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEUR

Monsieur [A] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [Q] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’ensemble immobilier « SDC Les jardins de Caudalie » sis [Adresse 4] à [Localité 4], qui est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [A] [Q] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par le cabinet Cegestim, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 26 mars 2024, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, du décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, de :

CONDAMNER Monsieur [A] [Q] au paiement d’une somme de 8.315,12 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Monsieur [A] [Q] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER Monsieur [A] [Q] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « sdc LES JARDINS DE CAUDALIE » sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [Q], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux termes de l’assignation précités pour un exposé détaillé des moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2024. L’audience de plaidoiries a eu lieu le 13 janvier 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I°/ Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.315,12 euros au titre des charges courantes impayées arrêtées au 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse).

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. [Q] est propriétaire des lots n°1113, 1427, 1510 et 1511 de l’état descriptif de division,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2024 inclus

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en dates des :

—  23 novembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et autorisé divers travaux (échafaudage),

—  06 juillet 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2023,

—  28 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2024

— les attestations de non-recours afférentes

— une mise en demeure par lettre simple datant du 12 avril 2022 demandant le règlement de la somme de 2.524,76 euros,

— une mise en demeure par lettre simple datant du 05 juillet 2022 demandant le règlement de la somme de 3.004,76 euros,

— un décompte de la défenderesse établissant un solde débiteur de 8.375,12 euros au titre des charges courantes pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse) comprenant les frais de recouvrement de 993 euros décomposés de manière suivante :

—  51 euros au titre des « frais de mise en demeure », facturés le 10 mars 2022,

—  360 euros au titre de frais de « constitution dossier avocat », facturés le 14 avril 2022,

—  120 euros au titre de « mise en demeure BJA », facturés le 14 avril 2022,

—  51 euros au titre des « frais de mise en demeure », facturés le 16 novembre 2022,

—  51 euros au titre des « frais de mise en demeure », facturés le 22 février 2023,

—  360 euros au titre des « frais de recouvrement », facturés le 17 novembre 2023,

Soit un total de 993 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 28 mars 2023 au 30 septembre 2024, de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant prévu au contrat pour ces prestations, facturées antérieurement à la période contractuelle précitée. Ces sommes ne seront pas retenues.

En outre, les « frais de recouvrement » ne sont pas justifiées. Cette somme sera donc écartée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune créance au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera débouté de sa demande à ce titre.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de (8.375,12 – 993) 7.382,12 euros pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024, appels de provisions du 1er trimestre 2024 inclus, que le défendeur sera condamné à lui payer.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur la somme qui lui soit allouée au titre des charges impayées soient eux-mêmes productifs d’intérêts, au terme de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme qui lui a été allouée seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il explique que le comportement du défendeur est répétitif et injustifié et que sa résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

Il ajoute que l’importance de ce solde débiteur cause un préjudice financier important aux autres copropriétaires et que de surcroît, un compte de copropriété ne peut en aucun cas être débiteur. Il affirme que le comportement de M. [Q] a abouti à l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de faire l’avance de la somme due par ce dernier.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance du défendeur dans le paiement des charges de copropriété a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

M. [Q], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le défendeur sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [A] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC Les jardins de Caudalie » sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 7.382,12 euros au titre des charges courantes impayées pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024, appels de provisions du 1er trimestre 2024 inclus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC Les jardins de Caudalie » sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic, de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [A] [Q] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [A] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC Les jardins de Caudalie » sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic, une indemnité d’un montant de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE le syndicat des propriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Marion COUSIGNE, Greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT