TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 JANVIER 2026

N° RG 25/01830 – N° Portalis DB3R-W-B7J-23HJ

N° de minute :

S.A.S. COEUR COMMERCE

c/

S.A.S. BK FOOD

DEMANDERESSE

S.A.S. COEUR COMMERCE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Natacha MARCHAL de la SCP YVES MARECHAL – NATACHA MARCHAL – FLORENCE MAS – ISABELLE CO LLINET MARCHAL – ANNE-SOPHIE VERITE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : K0098

DEFENDERESSE

S.A.S. BK FOOD

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2020, la société SNC [Localité 9] COMMERCE a consenti à Monsieur [C] [V], aux droits duquel s’est substitué la société SAS [V]&PERITO in bail commercial sur la cellule n°7, située au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier commercial dénommé « [Localité 9] COEUR UNIVERSITE », [Adresse 7], de l'[Adresse 5], de l'[Adresse 8], du [Adresse 6] et des Terrasses à [Localité 9].

Par acte authentique de vente en date du 29 avril 2020, la SNC [Localité 9] COMMERCE a cédé 23 volumes immobiliers parmi lesquels figurent les locaux, objet du bail à la société SAS CŒUR COMMERCE.

Suivant un jugement en date du 07 février 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société SAS [V]&PERITO.

En vertu d’une ordonnance en date du 18 avril 2023 émanant du juge-commissaire de ladite juridiction, le fonds de commerce a été cédé le 05 juillet 2023 à la société BK FOOD alors en cours d’immatriculation.

Par acte du 13 février 2025, la société SAS CŒUR COMMERCE a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 32.677,14 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société BK FOOD n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la société SAS CŒUR COMMERCE a, par acte du 17 juillet 2025, assigné la société BK FOOD devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier commercial dénommé « [Localité 9] COEUR UNIVERSITE », [Adresse 7], de l'[Adresse 5], de l'[Adresse 8], du [Adresse 6] et des Terrasses à [Localité 9], à la date du 13 mars 2025,

Ordonner l’expulsion de la société BK FOOD des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,

Condamner la société BK FOOD au paiement de la somme provisionnelle de 18.745,44 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 17 juillet 2025,

Condamner la société BK FOOD au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 11.337,67 euros HT, TVA en sus à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux,

Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

Condamner à titre provisionnel la société BK FOOD au paiement de la somme de 1874,54 euros, correspondant à 10 % de la somme totale due, au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail,

Condamner à titre provisionnel la société BK FOOD au paiement des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail,

Condamner à titre provisionnel la société BK FOOD au paiement de la somme de 1200 euros TTC, à titre d’indemnité forfaitaire,

Ordonner la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 12.249,78 euros, après la remise des clés et le paiement de toutes sommes restant dues au titre des loyers et charges, et toute somme dont il pourrait être débiteur envers le bailleur, notamment les sommes dues au titre de la remise en état des locaux,

Prononcer la capitalisation des intérêts,

Condamner la société BK FOOD à payer une somme de 5700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société BK FOOD aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

Lors de l’audience du 09 décembre 2025, la société SAS CŒUR COMMERCE confirme les termes de ses demandes.

En défense, régulièrement assignée en étude, la société BK FOOD n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour notamment défaut de paiement des loyers et charges.

Il est constant que la société SAS CŒUR COMMERCE a fait signifier à la société BK FOOD un commandement d’avoir à payer la somme de 32.677,14 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 février 2025.

La société BK FOOD n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 13 février 2025, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 mars 2025 minuit, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la société BK FOOD est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 14 mars 2025, ce qui constitue pour la société SAS CŒUR COMMERCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

En revanche, l’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de la société BK FOOD causant un préjudice à la société SAS CŒUR COMMERCE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers impayés

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société SAS CŒUR COMMERCE produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 18.745,44 euros à la date du 10 juin 2025.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société BK FOOD sera donc condamnée au paiement de ladite somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 juin 2025 – échéance du second trimestre 2025. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 13 février 2025, date du commandement de payer.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière.

Sur la demande d’application de la clause pénale

La société SAS CŒUR COMMERCE sollicite l’application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, ayant pour effet d’appliquer une majoration de plein droit de 10% sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires.

Cependant, les clauses pénales étant susceptibles d’être modérées en leur montant voire réduite à leur strict minimum, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier leur application. Il s’ensuit qu’une telle demande en paiement formée à ce titre apparaît sérieusement contestable, et il convient donc de la rejeter.

Sur la majoration du taux d’intérêt

Le contrat de bail prévoit que les sommes dues porteront de plein droit intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de leur échéance.

Cette clause s’assimile également à une clause pénale, pour laquelle, il convient de tirer les mêmes conséquences que celles énoncées au paragraphe précédent.

Sur le paiement de l’indemnité forfaitaire

Il résulte des dispositions de l’article 23 du contrat de bail qu’en cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer, par le jeu de la clause résolutoire, le preneur sera tenu de verser au bailleur une indemnité de 1000 euros hors taxe, TVA en sus, à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux.

Dans la mesure où cette clause a vocation à s’appliquer en l’espèce, il conviendra de condamner la société BK FOOD à verser à la société SAS COEUR COMMERCE une provision de 1200 euros à ce titre.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

A cet égard, la majoration de 100 % effectivement stipulée au contrat de bail s’assimile également à une clause pénale, pour laquelle il convient de tirer les mêmes conséquences que celles évoquées au précédemment.

Dès lors, la société BK FOOD sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible, TVA incluse (soit la somme de 17.006,50€/3 = 5668,83 €), à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, révisable annuellement selon la clause d’indexation prévue au contrat.

Sur le dépôt de garantie

A la lecture de l’article 7 du contrat de bail invoqué par la demanderesse, il apparaît seulement que le bailleur a la possibilité de déduire le montant du dépôt de garantie des sommes dues par le preneur, sans qu’il y ait ainsi obligation pour lui de procéder à sa restitution.

A l’inverse, il n’est nullement prévu que ce montant doit être restitué par le preneur au bailleur en sus des sommes dues à quelque titre que ce soit.

Il n’y a donc pas lieu à référé à la demande tendant à la restitution du dépôt de garantie après remise des clés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société BK FOOD.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société BK FOOD à verser à la société SAS CŒUR COMMERCE la somme de 1000 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 14 mars 2025 ;

CONDAMNONS la société BK FOOD à quitter les lieux loués (cellule n°7) situés au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier commercial dénommé « [Localité 9] COEUR UNIVERSITE », [Adresse 7], de l'[Adresse 5], de l'[Adresse 8], du [Adresse 6] et des Terrasses à [Localité 9] ;

AUTORISONS, à défaut pour la société BK FOOD d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible, TVA en sus (soit la somme de 5668,83 €), révisable annuellement selon la clause d’indexation prévue au contrat ;

CONDAMNONS la société BK FOOD à payer à la société SAS CŒUR COMMERCE la somme de 18.745,44 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 juin 2025 (échéance du second trimestre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 ;

CONDAMNONS la société BK FOOD à payer à la société SAS CŒUR COMMERCE une provision de 1200 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de contentieux ;

CONDAMNONS la société BK FOOD à payer à la société SAS CŒUR COMMERCE, à titre de provision, à compter du 1er juillet 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société SAS CŒUR COMMERCE ;

CONDAMNONS la société BK FOOD aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS la société BK FOOD à payer à la société SAS CŒUR COMMERCE une indemnité de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 9], le 28 janvier 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président