TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Avril 2026

N° RG 24/09854 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZW4V

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[X] [E]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic :

Cabinet [Localité 2] et [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DEFENDEUR

Monsieur [X] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord du demandeur, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à M^me Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, assistée de M. Georges DIDI, Greffier présent lors du délibéré.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné.

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [E] est propriétaire des lots n°45 et 46 au sein de l’immeuble du [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 22 novembre 2024.

Aux termes de son assignation, il demande, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 61-1 du décret du 17 mars 1967, 1240, 1343-2 et 514 du code civil, de :

«Condamner Monsieur [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 13.950,42 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024, date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement

Condamner Monsieur [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir

Condamner Monsieur [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie Hervé, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

M. [E], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 19 février 2026 et le demandeur ayant donné son accord pour le recours à la procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, "Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux

mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit pour sa part que "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige."

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 13. 590,42 euros suivant décompte arrêté au 23 juillet 2024.

Il justifie par la production d’un relevé des formalités de l’immeuble publiées du 01 janvier 1974 au 10 mars 2024 que M. [E] est propriétaire, en toute propriété, des lots n°45 et 46 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-07 juin 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017, confirmé le budget de l’exercice en cours adopté lors de la précédente assemblée générale, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019,

-17 juin 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018, confirmé le budget de l’exercice en cours adopté lors de la précédente assemblée générale, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, voté une procédure de saisie immobilière à l’encontre des lots de M. [E] et voté divers travaux,

-20 octobre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, confirmé le budget de l’exercice en cours adopté lors de la précédente assemblée générale, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021,

-14 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, confirmé le budget de l’exercice en cours adopté lors de la précédente assemblée générale, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022,

-20 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, rectifié le budget de l’exercice en cours adopté lors de la précédente assemblée générale, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et voté divers travaux,

-01 décembre 2022 ayant voté la vente de la loge de la gardienne, voté le choix de la société pour l’entretien des parties communes et voté divers travaux,

-20 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, rectifié le budget de l’exercice en cours adopté lors de la précédente assemblée générale, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté divers travaux,

-03 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé le compte de travaux départ retraite gardienne, voté la répartition dans les charges du solde du compte copropriétaires vendeurs, révisé le budget pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 et voté divers travaux, voté un budget complémentaire pour pallier les aléas éventuels,

accompagnées de leur attestation de non recours,

— le décompte des sommes dues sur la période du 01 avril 2018 au 01 juillet 2024 apparaître un solde débiteur de 13.590,42 euros, intégrant outre les charges proprement dites, les frais de recouvrement suivants :

-340 euros facturés le 17 novembre 2023 au titre de « frais remise dossier avocat »,

-340 euros facturés le 17 novembre 2023 au titre de « frais suivi contentieux »

-121,55 euros facturés le 30 novembre 2023 au titre de « frais assignation par huissier »,

-1764 euros facturés le 15 mars 2024 au titre des « honoraires avocat procédure paiement de charges »,

-278,90 euros facturés le 15 avril 2024 au titre de « frais huissier commandement de payer »,

-264 euros facturés le 15 avril 2024 au titre des « honoraires avocat commandement de payer »,

-192 euros facturés le 17 avril 2024 au titre des « honoraires avocat saisie attribution »,

-350,08 euros facturés le 30 mai 2024 au titre des « émoluments inscription hypothèque légale »,

-34 euros facturés le 30 mai 2024 au titre des « frais inscription hypothèque légale »

-180 euros facturés le 14 juin 2024 au titre des « frais de suivi de contentieux »,

soit un total de 3864,53 euros,

— le commandement de payer délivré le 26 mars 2024 d’avoir à payer la somme de 17.747,45 euros au principal, augmentée des frais de l’acte.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue cependant un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base de telle sorte que ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ils ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Il y a donc lieu de retrancher de la somme demandée par le syndicat des copropriétaires la somme de 340 euros facturée le 17 novembre 2023 au titre de « frais suivi contentieux », celle de 180 euros facturée le 14 juin 2024 au titre de « frais suivi contentieux » ainsi que celle de 340 euros facturée le 17 novembre 2023 au titre de « frais remise dossier avocat », qui ne sont pas justifiées par de telles diligences.

La somme de 1764 euros facturée le 15 mars 2024, celle de 264 euros facturée le 15 avril 2024 et celle de 192 euros facturée le 17 avril 2024 au titre des honoraires avocat relèvent des frais irrépétibles, fondement sur lequel le syndicat des copropriétaires formule déjà une demande.

La somme de 121,55 euros facturée le 30 novembre 2023 au titre des « frais assignation par huissier », relève pour sa part des dépens et sera examinée ci-après sur ce fondement.

La sommes de 350,08 euros facturée le 30 mai 2024 au titre des « émoluments inscription hypothèque légale » et celle de 34 euros facturée le 30 mai 2024 au titre des « frais inscription hypothèque légale » ne sont justifiées par aucune pièce et ne seront donc pas retenues.

S’agissant enfin de la somme de 278,90 euros facturée le 15 avril 2024 au titre de « frais huissier commandement de payer », le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats qu’un commandement de payer délivré le 26 mars 2024 dont le coût s’élève à 233,06 euros TTC et non 278,90 euros.

Seule la somme justifiée de 233,06 euros sera donc retenue, le commandement de payer faisant partie des frais nécessaires au recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine,

liquide et exigible d’un montant de 9.958,95 euros (13.590,42 – 3.864,53 + 233,06) au titre des charges et frais impayés arrêtés au 01 juillet 2024, 3ème échéance charges et fonds travaux incluse.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la condamnation à paiement porte intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024, date du commandement de payer délivré, sur la somme de 13.590,42 euros.

Au vu du montant retenu, la condamnation portera intérêts à compter du présent jugement.

M. [E] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.958,95 euros au titre des charges et frais impayés arrêtés au 01 juillet 2024, 3ème échéance charges et fonds travaux incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [E] à lui régler la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil en indiquant que sa carence prolongée dans le paiement des charges complique la gestion de l’immeuble et le fonctionnement de sa trésorerie.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [E] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [E], partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Maître Aurélie Hervé, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [E] est donc condamné à lui payer la somme de 1.500 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la somme de 9.958,95 euros au titre des charges et frais impayés arrêtés au 01 juillet 2024, 3ème échéance charges et fonds travaux incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [X] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise Maître [D] [N] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne M. [X] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT