TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 MAI 2026

N° RG 25/03108 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3JQD

N° de minute :

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société CONCEPT GESTION PLUS

c/

La société [G] [W], La société POKE UP

DEMANDERESSE

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société CONCEPT GESTION PLUS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 074

DEFENDERESSES

La société [G] [W]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Valérie BENSAHEL de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P56

La société POKE UP

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Alexandra BELLAN VILA de la SELARL ABV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0424

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Matëa BECUE, greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 02 avril 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

La société [G] [W] est propriétaire d’un local commercial au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2022, la société [G] [W] a donné à bail à la société POKE UP des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans à compter du 16 avril 2022 et moyennant un loyer annuel de 41.087 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exercice d’une activité de restauration ne nécessitant pas l’utilisation d’un conduit d’extraction.

Par courrier du 16 novembre 2023, la société CONCEPT GESTION PLUS, syndic de l’immeuble, a indiqué à la société [G] [W] que la société POKE UP réalise des cuissons de fritures générant des nuisances olfactives au sein de la copropriété.

Le gestionnaire de la société [G] [W] a par courrier du 6 décembre 2023 enjoint à la société POKE UP de cesser toute cuisson ou activité non conforme à la destination du bail commercial.

Par courrier du 12 janvier 2024, le syndic a dénoncé la persistance des nuisances olfactives.

Par courrier du 2 avril 2024, la société CONCEPT GESTION PLUS a mis en demeure la société [G] [W] de faire respecter les conditions du bail commercial et de faire cesser les nuisances olfactives.

Par courrier du 16 avril 2024, le conseil de la société [G] [W] a indiqué que le bail commercial n’interdisait pas toute activité de cuisson mais seulement l’évacuation des fumées de cuisine.

Par actes de commissaire de justice en date des 15 et 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société CONCEPT GESTION PLUS, a assigné la société [G] [W] et la société POKE UP devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :

Juger que l’activité de restauration actuellement exercée sous l’enseigne « POKE UP » dans les lots appartenant à la société [G] [W] est contraire au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble et constitue un trouble manifestement illicite ;Juger que le branchement du restaurant « POKE UP » sur un conduit de fumée commun ainsi que le maintien d’installations d’extraction et de traitement d’odeurs réalisés sans autorisation de l’assemblée générale constituent également un trouble manifestement illicite ; Condamner la société POKE UP à cesser immédiatement toute activité de restauration rapide, toute cuisson de fritures et plus généralement toute modalité d’exploitation non conforme au règlement de copropriété dans les lots qu’elle occupe au sein de l’immeuble et ce, dès le prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;Condamner la société POKE UP à cesser toute utilisation du conduit de fume commun et à procéder à ses frais exclusifs à la dépose de l’ensemble des installations d’extraction et de « destruction d’odeurs » réalisées sur ce conduit ou dans les parties communes, avec remise en état conforme et ce, dès le prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 2000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;Condamner la société [G] [W], en sa qualité de propriétaire-bailleur, à faire respecter par son locataire la destination des lieux loués et les stipulations du règlement de copropriété, et à justifier auprès du syndic, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir des diligences accomplies à cette fin, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;Se réserver la compétence s’agissant de la liquidation des astreintes ;Condamner in solidum la société [G] [W] et la société POKE UP à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 02 avril 2026, le syndicat des copropriétaires soutient oralement des écritures reprenant les demandes formulées dans son acte introductif d’instance.

Il expose en substance que la copropriété est administrée par un cabinet diligent et que dès l’installation dans les locaux de la société POKE UP en 2022, les voisins de l’étage supérieur ont dénoncé des nuisances olfactives et des maux de têtes ; il indique avoir constaté la violation du règlement de copropriété, notamment la cuisson d’aliments, et dénonce l’exercice d’une activité de restauration rapide. Le demandeur estime que le matériel dont dispose la société POKE UP n’est pas adapté à son activité, en l’absence d’extraction d’air, une simple hotte à charbon ne pouvant suffire pour des cuissons par friture. Il relève que l’installation d’une extraction sur un conduit de fumée constitue une atteinte aux parties communes.

La société POKE UP, suivant des écritures soutenues oralement, demande de :

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens ;A titre subsidiaire,

Juger que la société [G] [W] a manqué à son obligation de délivrance ;Condamner la société [G] [W] à venir garantir toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

La société POKE UP relève que l’installation d’une hotte aspirante est suffisante et conteste l’existence de nuisances pour les habitants de l’immeuble, relevant à ce titre une assignation plus de 4 ans après son installation alors que sa carte n’a pas été changée. Elle indique qu’elle exerce une activité de restauration traditionnelle car elle dispose de menus et de places assises et propose des produits frais pour des prix entre 15 et 20 euros. Elle s’interroge sur l’origine des nuisances au vu de la présence d’un second restaurant dans le bâtiment. La société POKE UP conteste l’existence d’un branchement sur un conduit de cheminée.

Aux termes d’écritures soutenues à l’audience, la société [G] [W] demande de :

Dire n’y avoir lieu à référé ;A titre subsidiaire, rejeter les demandes formulées à son encontre ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie BENSAHEL.

La partie défenderesse relève que seule l’exercice d’une activité de restauration rapide est interdite par le règlement de copropriété, qui n’interdit pas en revanche la cuisson. Elle indique que l’existence de nuisances actuelles n’est pas établie et qu’il n’est pas démontré un branchement d’une extraction sur une partie commune.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures développées oralement par les parties et aux notes d’audience.

MOTIFS

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

Sur la demande de remise en état sous astreinte

Conformément à l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

En l’espèce, la société [G] [W] est propriétaire d’un local commercial au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 3], qu’elle a donné à bail à la société POKE UP suivant contrat du 6 décembre 2022.

Le règlement de copropriété indique que l’exploitation d’une activité de restauration libre service, de restauration rapide ou de fabrication de plats livrés à domicile est formellement prohibé dans les locaux commerciaux.

Le demandeur fait valoir que la société POKE UP exerce une activité de restauration rapide, non conforme au règlement de copropriété. En effet, les photographies produites tant dans le projet initial de la société POKE UP que dans les constats de commissaire de justice montrent notamment des aliments dans des conditionnements jetables, ainsi que des aliments préalablement préparés dans une vitrine servis la plupart froids. Cependant, si le K-BIS et les statuts de la société locataire mentionnent une activité de restauration rapide, ils prévoient également l’exercice d’une activité de brasserie correspondant à une activité de restauration traditionnelle. A ce titre, il convient de relever la réalisation de cuissons sur place (préparations chaudes, fritures). Le local comprend des places assises et permet donc une consommation sur place. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a qualifié l’activité de restauration qui lui était présentée de « restauration légère » ; de même, le syndic a exclu la qualification de « restauration rapide » concernant l’activité de la société preneuse lors de l’assemblée générale du 22 juin 2023. Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il existe une ambivalence sur la qualification de l’activité exercée par la société POKE UP, la violation des dispositions du règlement de copropriété n’étant en conséquence pas manifeste au sens de l’article 835 du Code de procédure civile.

Le règlement de copropriété autorise par ailleurs toutes activités commerciales qui ne provoquent aucune gène ou troubles anormaux du voisinage. En l’absence de dispositions plus amples, il n’est pas interdit d’utiliser des dispositifs de cuisson, qu’il s’agisse de cuisson du riz ou de fritures, tant qu’ils n’occasionnent pas de troubles pour les occupants de l’immeuble.

Or le syndicat des copropriétaires a dénoncé à plusieurs reprises entre le 13 février 2023 et début 2025, l’existence de nuisances olfactives. Un commissaire de justice a ainsi relevé le 26 mars 2024 l’existence d’odeurs de fritures tant dans la cour que dans les parties privatives. Cependant, il convient de relever que ce constat a été réalisé porte ouverte et qu’un autre restaurant se situe dans l’immeuble. Par ailleurs, aucun élément plus récent n’est produit à la cause établissant la persistance des nuisances au jour de l’audience.

A l’inverse, la société preneuse justifie de l’installation au 11 février 2025 d’un système visant à réduire ou supprimer les nuisances olfactives, dont elle produit la notice. Ainsi, un constat réalisé le 6 mars 2026 relève l’absence d’odeur particulière tant dans les parties communes que dans les parties privatives, à l’exception d’un « léger fumet de cuisine » au niveau du palier de l’ascenseur.

Enfin, l’allégation selon laquelle certains habitants auraient des maux de tête n’est corroborée par aucune pièce et le lien de ces désagréments avec les équipements de la société POKE UP n’est pas davantage établi.

Dès lors, la société demanderesse défaille à établir à la date de l’audience la preuve qui lui incombe de nuisances causées par la société POKE UP.

Dans un courriel du 7 juin 2024, une gestionnaire de la société FINORDEV, intervenant au nom de la société [G] [W], fait état d’un branchement effectué par la société POKE UP sur « un conduit de cheminée qui aboutit dans son local ». Cependant, aucune photographie ou aucun élément technique ne vient corroborer cette affirmation, contestée par les défenderesses. En effet, l’existence de documents préparatoires et le dépôt d’une résolution aux fins d’autorisation pour la réalisation d’un conduit d’extraction ne sauraient établir que les travaux susvisés ont été postérieurement réalisés. A l’inverse, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 26 mars 2026 qu’une gaine de ventilation d’un grand diamètre dégage l’air vers un filtre à charbon, sans qu’il n’y ait de rejet d’air vers l’extérieur. Les éléments produits sont donc insuffisants pour établir avec l’évidence requise en référé une atteinte aux parties communes en raison du raccordement d’un conduit d’évacuation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation sous astreinte formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société [G] [W] et la société POKE UP la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sa demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

DISONS N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur les demandes de condamnation sous astreinte formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] représenté par son syndic la société CONCEPT GESTION PLUS ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] représenté par son syndic la société CONCEPT GESTION PLUS à payer à la société [G] [W] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] représenté par son syndic la société CONCEPT GESTION PLUS à payer à la société POKE UP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] représenté par son syndic la société CONCEPT GESTION PLUS aux dépens de l’instance ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 4], le 07 mai 2026.

LE GREFFIER

Matëa BECUE, greffière

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge