TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à Mme [V] [J]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/07299 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GIK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE METROPOLE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Madame [V] [J], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [O] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre HABITAT [Localité 7] PROVENCE et Madame [O] [G] le 24 juin 2013, concernant un appartement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 336,83 outre 150,54 euros de provision pour charges.29,47 euros de provision relative à la consommation d’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 6] PROVENCE METROPOLE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a fait assigner Madame [O] [G] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé à l’audience du 25 janvier 2024 aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties Ordonner l’expulsion de Madame [O] [G] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;Condamner Madame [O] [G] au paiement à titre provisionnel de 1.699,84 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 octobre 2023 ;Condamner Madame [O] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant des derniers loyers échus majorés des charges et jusqu’à libération du local ;Condamner Madame [O] [G] à payer à l’office public HABITAT [Localité 7] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A cette audience, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 6] PROVENCE METROPOLE, représenté par Madame [J] [V], habilitée par un pouvoir de représentation, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, qui à la somme de 1 504,08 euros au 23 janvier 2024.

Il mentionne la reprise des paiements et notamment le règlement de l’échéance de janvier 2024.

Bien que citée à étude, Madame [O] [G] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été remis avant l’audience et dont il a été donné lecture des conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version applicable au présent litige,

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 11 octobre 2023 a été dénoncée le 13 octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit dans les délais requis par la loi.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 6] PROVENCE METROPOLE doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le demandeur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine ayant été effectuée le 12 juillet 2023.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023 pour un arriéré locatif de 1.165,71 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 21 septembre 2023,

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que la défenderesse restait débitrice d’une dette locative de 1 504,08 euros au 23 janvier 2024.

Absente des débats, Madame [O] [G] n’oppose de ce fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [O] [G] à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 6] PROVENCE METROPOLE la somme de 1 504,08 euros à titre provisionnel.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [O] [G] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer.

Le décompte produit indique que ce montant, charges comprises, s’élève à soit la somme de 549,16 euros qui sera due à compter du 22 septembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Madame [O] [G] a effectué un règlement de 1.200 euros le 22 septembre 2023 et depuis l’échéance d’octobre 2023 procède à des versements réguliers. Le 16 janvier 2024, un règlement de 360 euros a été effectué ce qui sera considéré comme une reprise du paiement du loyer avant l’audience, le surplus constituant le montant de l’APL suspendu depuis le 1er mars 2022.

Au regard de la régularité des règlements effectués sur plusieurs mois, Madame [O] [G] est en mesure d’apurer sa dette.

Il lui sera accordé un délai de 24 mois pour régler sa dette, par échéance mensuelle de 62,67 euros et dans les conditions mentionnées au dispositif.

Pour autant, et bien que constatant la reprise des règlements, le tribunal ne peut d’office suspendre le jeu de la clause résolutoire en l’absence de demande de Madame [O] [G] absente à l’audience et alors que le bailleur ne le propose pas.

Sur l’expulsion

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [O] [G] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer,

L’équite commande ne pas faire droit à la condamnation sollicitée par le bailleur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’action de l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 6] PROVENCE METROPOLE recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 24 juin 2013 entre les parties concernant l’appartement situé au [Adresse 3], à effet au 21 septembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 6] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [O] [G] à verser à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 6] PROVENCE METROPOLE la somme de 1 504,08 euros à titre provisionnel sur les loyers impayés, décompte arrêté au 23 janvier 2024 ;

AUTORISONS Madame [O] [G] à se libérer de sa dette en 24 mensualités successives de 62,67 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

CONDAMNONS Madame [O] [G] à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 6] PROVENCE METROPOLE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 549,16 euros à compter du 22 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [O] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,