TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Mai 2026

N° RG 22/06914 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XXDO

N° Minute :

AFFAIRE

[K] [B]

C/

S.A.S. BERYL INVESTISSEMENT

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphane SALEMBIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R035

DEFENDERESSE

S.A.S. BERYL INVESTISSEMENT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier GUILBAUD de l’AARPI Association d’avocats Guilbaud Béna, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0992

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2026 en audience publique devant Xavier HAUBRY, Vice-président, statuant en Juge Unique, assisté de Marion COUSIGNE, Greffière placée lors des débats et de Elza BELLUNE, Greffière placée lors du prononcé.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PROCEDURE

[K] [B] a acquis en 2005 une maison avec jardin située [Adresse 3]. En 2018, des travaux ont commencé sur la droite de la maison en la regardant depuis la rue ; l’ancienne maison qui était alors à cet emplacement a laissé la place à un immeuble de 34 logements outre des commerces, pour une hauteur totale de 24,05 mètres, au [Adresse 4].

Estimant subir un préjudice de perte de valeur de son bien outre un trouble anormal du voisinage, [K] [B] a assigné la société BERYL INVESTISSEMENT, à l’origine de la nouvelle construction, devant le tribunal judiciaire de Nanterre. La saisine au fond a été formalisée par assignation délivrée le 08 août 2020.

Des demandes relatives au préjudice subi lors des travaux de démolition puis de construction de l’immeuble nouveau ont fait l’objet d’un accord entre les parties et d’un désistement.

Après mise en état et dépôt de deux rapports d’expertise datés du 27 janvier 2022 et du 22 avril 2022 puis ordonnance de clôture du 14 mars 2024, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 mars 2026 puis a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIVATION

Le demandeur sollicite la condamnation du défendeur à lui verser 124.179€ au titre de la réparation du préjudice correspondant à la perte de la valeur vénale de son bien. Il fait valoir une forte diminution de l’éclairage naturel de son terrain, ainsi que de la création de vis-à-vis du nouvel immeuble sur son terrain. Le rapport d’expertise du 22 avril 2022 propose de retenir pour la perte de valeur de la maison et de l’agrément du jardin un maximum de 35.000€. Le demandeur reproche à l’expert de ne pas prendre suffisamment en compte les pertes d’ensoleillement. Le demandeur sollicite également une somme de 12.000€ par an au titre de son préjudice de jouissance, et ce à compter de juin-juillet 2019 et jusqu’au jugement à intervenir.

Le défendeur fait valoir que la propriété précédente possédait de nombreuses baies avec vues directes sur le jardin du demandeur, que les pertes d’intimité sont pré-existantes alors que les nouvelles vues sont indirectes et plus éloignées, et alors que les distances prévues par le code civil sont respectées. Il ajoute que le demandeur ne pouvait ignorer la possibilité de la construction réalisée au regard du contenu du plan local d’urbanisme, et qu’un propriétaire ne peut revendiquer de droit acquis à un environnement immuable, notamment dans les zones à forte densité et alors que d’autres grands immeubles sont pré-existants dans le quartier.

Le défendeur fait également état de l’absence de démonstration d’une perte de valeur de la maison, et reproche au demandeur de produire une unique évaluation, qui fait au demeurant état d’une valeur augmentée de 35% en six ans.

Sur ce,

Même dans un milieu urbain dense, une construction nouvelle qui modifie de manière importante l’environnement immédiat d’une propriété peut créer un préjudice anormal de voisinage, qui peut faire l’objet d’une indemnisation du propriétaire lésé, le seul respect des règles de distance posées comme impératives par le code civil et les règles prescrites par le plan local d’urbanisme ne suffisant pas à exclure l’existence d’un préjudice anormal de voisinage.

En l’espèce, le tribunal constate que l’expert, avant de rendre son rapport définitif, a provoqué la production de tous les éléments utiles par les parties, et qu’il a tenu compte de ces éléments dans son rapport, que ce soit pour les intégrer ou pour expliquer en quoi les éléments invoqués ne lui paraissaient pas pertinents.

De plus, l’indemnisation sollicitée, formulée en partie en fonction de la durée de la procédure, ne permet pas de respecter le principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte mais également sans profit.

Pour l’ensemble de ces raisons, le tribunal dit que le défendeur sera condamné à verser au demandeur une somme de 40.000€ et que cette somme indemnisera l’ensemble des préjudices invoqués.

Sur les intérêts de retard

Conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, le montant de la condamnation prononcée portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En application de l’article 1343-2 du code civil, ces intérêts seront capitalisés à la fin de chaque année civile et produiront alors eux-mêmes des intérêts.

Sur les dépens et sur les frais du procès

La société BERYL INVESTISSEMENT, qui succombe pour partie, sera condamnée aux dépens, intégrant les frais d’expertise engagés.

Le demandeur sollicite par ailleurs une somme de 12.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune facture n’étant produite, il sera fait droit à cette demande, mais à hauteur de 2.000€.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société BERYL INVESTISSEMENT à verser à [K] [B] une somme de 40.000€ en réparation des préjudices anormaux de voisinage nés de la construction de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

DIT que cette somme portera intérêts à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts à la fin de chaque année civile ;

CONDAMNE la société BERYL INVESTISSEMENT aux dépens et à verser à [K] [B] une somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’article 514 du code de procédure civile prévoit que les jugements de première instance sont exécutoires de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE, Greffière placée, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT