TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

N° RG 25/00429 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DEXK

DEMANDEUR

Madame [R] [M] [D] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Julie CASTOR, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

S.C.I. LE PETIT PUGUE, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 888 985 520,

prise en la personne de ses représentants Monsieur [N] [U] et Madame [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

Par ordonnance en date du 03 Juillet 2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée ; les parties ont été autorisées à déposer leur dossier jusqu’au 04 Septembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 18 avril 2024, la SCI LE PETIT PUGUE, représentée par ses cogérants Monsieur [N] [U] et Madame [K] [Z], a vendu à Madame [R] [T] une maison individuelle située à [Adresse 11], figurant sur les parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour un prix de 365 000 euros.

Le 9 juin 2024, Madame [R] [T] a appris, par l’intermédiaire de Monsieur [I] [O], le projet de construction d’une centrale photovoltaïque d’une superficie d’environ 16 ha sur les parcelles voisines (section A numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3]) aux siennes, prévoyant le défrichement de 24 ha de forêt et l’installation de 22 720 modules de panneaux solaires.

Le 18 novembre 2024, Madame [R] [T] a fait réaliser une expertise par le cabinet EOFIMMO afin de déterminer la dépréciation du bien par rapport au prix initialement acquitté.

Par procès-verbal de commissaire de justice du 31 juillet 2024, elle a fait constater un dégât des eaux dans la salle de bains, puis par procès-verbaux des 19 septembre, 9 octobre et 8 novembre 2024, elle a fait constater la présence de fuites d’eau depuis la toiture.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, Madame [R] [T] a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la SCI LE PETIT PUGUE, prise en la personne de ses représentants Monsieur [N] [U] et Madame [K] [Z], aux fins d’obtenir notamment sa condamnation au paiement de la somme de 96 391 euros au titre de la réduction du prix de vente, de son préjudice matériel et son préjudice de moral.

Dans ses dernières conclusions signifiées par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025 à la société défenderesse, prise en la personne de ses représentants, Madame [R] [T] demande au tribunal judiciaire de Dax, de :

Vu l’article 1112-1 du Code civil,

Vu les articles 1128, 1130, 1137, 1240 du Code civil,

Vu les articles 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil,

Vu les articles 1352 et suivants du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

à titre principal,

— juger que l’action de Madame [R] [T], sur le fondement des vices cachés, est recevable et bien fondée,

— juger que la SCI LE PETIT PUGUE avait connaissance de la réalisation du projet d’envergure de défrichement et de centrale photovoltaïque et qu’elle n’a pas informé Madame [R] [T], ce qui constitue un vice caché,

En conséquence,

— ordonner la réduction du prix de vente de 65 700 euros,

— condamner la SCI LE PETIT PUGUE à lui payer la somme totale de 96 391 euros ainsi décomposée :

—  65 700 euros au titre du remboursement d’une partie du prix,

—  10 691 euros en réparation des préjudices matériels,

—  20 000 euros au titre du préjudice moral,

à titre subsidiaire,

— juger que l’action de Madame [R] [T], sur le fondement du dol est recevable et bien fondée,

— juger que la SCI LE PETIT PUGUE a délibérément caché à Madame [R] [T] une information essentielle tenant à la réalisation d’un projet d’envergure de défrichement et de centrale photovoltaïque et qu’elle n’a pas informé Madame [R] [T], ce qui constitue un dol,

En conséquence,

— ordonner la réduction du prix de vente de 65 700 euros,

— condamner la SCI LE PETIT PUGUE à lui payer la somme totale de 96 391 euros ainsi décomposée :

—  65 700 euros au titre du remboursement d’une partie du prix,

—  10 691 euros en réparation des préjudices matériels,

—  20 000 euros au titre du préjudice moral,

à titre très subsidiaire,

— condamner la SCI LE PETIT PUGUE à la somme de 96 391 euros en réparation de ses préjudices ainsi décomposée :

—  65 700 euros au titre de la perte vénale de la propriété,

—  10 691 euros en réparation des préjudices matériels,

—  20 000 euros au titre du préjudice moral,

en tout état de cause,

— condamner la SCI LE PETIT PUGUE à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [R] [T] fait valoir que les vendeurs étaient parfaitement au courant du projet de défrichement pour la construction de la centrale de panneaux photovoltaïques. En effet ils étaient en lien avec Monsieur [I] [O] à ce sujet et ils avaient écrit au commissaire enquêteur et avaient été indemnisés. Elle rappelle que l’annonce présentait le bien en insistant sur son environnement tranquille, sans voisin ni nuisance. Elle expose que le projet de construction de la centrale photovoltaïque est de nature à modifier l’environnement de la maison et sa tranquillité pendant la construction et après. Elle indique que, par ailleurs, le risque de feu de forêt est accru du fait de la future installation. Elle affirme qu’elle n’aurait pas acquis le bien à ce prix-là si elle avait été au courant d’un tel projet. Elle soutient également avoir subi un dégât des eaux dans le bien, qu’il ne s’agit pas d’une problématique nouvelle d’après les constats des commissaires de justice. Elle indique que cela constitue donc un vice caché ou à titre subsidiaire un dol ou à titre infiniment subsidiaire un manquement des vendeurs à l’obligation d’information du vendeur envers les acquéreurs d’un bien immobilier et qu’elle est donc fondée à réclamer une diminution du prix de vente et la réparation de ses préjudices.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, la SCI LE PETIT PUGUE prise en la personne de ses représentants, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 juillet 2025. L’affaire ne nécessitant pas de plaidoiries, le dépôt des dossiers des avocats au greffe a été autorisé jusqu’au 4 septembre 2025 et la date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur la responsabilité des vendeurs

A) Sur le projet de construction de la centrale photovoltaïque

1.Sur le fondement de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou à un moindre prix, s’il les avait connus.

La Cour de cassation a jugé qu’un phénomène naturel, extérieur et imprévisible ne saurait être exclu de la notion de vice caché (Cour de cassation, Ch. civ. 3ème, 15 juin 2022, n° 21-13.286).

La mise en œuvre de la garantie suppose la démonstration par l’acquéreur :

— d’un vice rendant le bien impropre à son usage ou en diminuant notablement l’usage,

— d’un vice caché, non décelable par un acquéreur non professionnel lors d’un examen normal,

— et d’un vice antérieur à la vente.

S’il est admis que la construction de la centrale photovoltaïque, tant dans sa phase de chantier que d’exploitation, est susceptible de troubler la tranquillité attendue lors de l’acquisition par Madame [R] [T], il n’est pas démontré que ces travaux rendent le bien impropre à sa destination.

En effet, le chantier n’apparaît pas anormalement nuisible au regard d’un chantier classique et demeure temporaire (6 à 10 mois selon l’étude d’impact). De plus, les boisements environnants masquent la vue sur la maison depuis le site du projet, hormis depuis le chemin d’accès (page 43 de l’étude d’impact). Aucune nuisance visuelle directe depuis la maison n’est donc établie.

Concernant le risque incendie, les documents annexés à l’acte de vente – « État des risques naturels et technologiques » et consultation « Géorisques » – précisent que la maison se situe déjà en zone à risque fort, indépendamment du projet. L’étude d’impact indique que les risques d’incendie liés au projet sont faibles « Les incendies bruts liés à la sécurité qu’impliquerait le projet photovoltaïque sont modérés à non significatif ». Le certificat d’urbanisme, également annexé au titre de propriété de Madame [R] [T], mentionne que la propriété est située en zone de massif soumis à autorisation de défrichement.

Ainsi, il n’est pas démontré que le projet de centrale porte une atteinte excessive à la jouissance du bien ni qu’il le rende impropre à sa destination.

Madame [R] [T] sera donc déboutée de sa demande fondée sur la garantie des vices cachés.

2.Sur le fondement du dol

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il est constant en jurisprudence que, même s’agissant d’une réticence dolosive, le dol suppose que soit établie l’intention de tromper (Cour de Cassation, Ch. civ. 1ère, 13 février 1996, n° 94-10.908).

En l’espèce, il ressort des pièces que le projet de centrale photovoltaïque (arrêté n° 2023-1098 portant autorisation de défrichement en vue du projet), n’a jamais été mentionné dans l’acte de vente du 18 février 2024. L’annonce immobilière de l’agence HUMAN IMMOBILIER décrivait le bien de la façon suivante : « Environnement privilégié pour cette maison d’architecte avec piscine et dépendance. Ce bien d’exception n’attend plus que vous et vos valises. Aucun voisin, aucune nuisance, et tranquillité absolue font les atouts de cette villa pleine de charme (…). ». Ces éléments sont confirmés par les attestations de Madame [G], Madame [B] et de Monsieur [A], présents lors des visites, qui attestent que le projet n’a jamais été évoqué à ces moments-là.

Madame [R] [T] soutient que les vendeurs en avaient connaissance et avaient perçu une indemnisation, sans toutefois apporter la preuve de cette indemnisation.

En revanche, l’attestation de Monsieur [I] [O] indique que les vendeurs avaient été informés du projet dès 2023, lors de l’enquête publique. Cette déclaration est corroborée par un courriel adressé le 22 juin 2023 par Monsieur [N] [U], cogérant de la SCI LE PETIT PUGUE, à la Direction Départementale des Territoires et de la Mer des Landes ([Courriel 9]), démontrant que les vendeurs avaient connaissance du projet et en percevaient la portée : « A la lecture du projet d’édification d’une centrale solaire de 17 hectares… », « Notre habitation se trouve à moins de 150 m… », « Ce projet expose notre famille à des risques accrus d’incendies, menaçant sérieusement notre sécurité. ».

Les vendeurs savaient également que l’environnement du bien constituait un élément déterminant de la vente, puisqu’ils l’avaient mis en avant dans leur annonce de vente « Aucun voisin, aucune nuisance, et tranquillité absolue font les atouts de cette villa pleine de charme ».

Il est donc établi qu’ils ont sciemment dissimulé une information essentielle au consentement de Madame [R] [T].

Les éléments matériel et intentionnel du dol sont réunis. La SCI LE PETIT PUGUE, prise en la personne de ses représentants, sera en conséquence condamnée à indemniser Madame [R] [T] du préjudice directement causé par cette dissimulation.

B) Sur les dégâts des eaux

L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou à un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Madame [R] [T] indique qu’elle a découvert les conséquences d’un dégât des eaux important dans une des salles de bains plusieurs mois après la vente. Elle a fait constater ce désordre dans un procès-verbal de commissaire de justice du 31 juillet 2024. Elle affirme que ce désordre (traces noires au plafond de la salle de bain) a été dissimulé lors des visites par une plante et divers objets.

Or, il ressort clairement de ses conclusions et des photos du procès-verbal de constat que le désordre était apparent, à supposer qu’il existait déjà lors des visites. Elle ne peut valablement soutenir qu’elle ne les a pas vu car ils étaient cachés par des objets et une plante (ces derniers pouvant être très facilement retirés), en particulier lors de la dernière visite avant à la signature. En effet, il appartient à l’acquéreur d’un bien immobilier de faire preuve de diligence lors de l’achat du bien.

La demanderesse ne distingue pas dans ses conclusions les éléments destinés à démontrer le vice caché de ceux destinés à établir le dol ou le manquement à l’obligation d’information. Force est de constater qu’aucune des pièces versées, telles qu’analysées ci-dessus, ne permet de prouver tout d’abord que le désordre était antérieur à la vente et que le vendeur avait l’intention de cacher le désordre ou a manqué à son obligation d’information à ce sujet.

Concernant le dégât des eaux survenu en toiture (procès-verbaux de constat du 19 septembre 2024 et du 9 octobre 2024), Madame [R] [T] indique avoir découvert une fuite après une forte averse survenue le 5 septembre 2024. Il n’est donc pas démontré que ce désordre existait au moment de la vente. Aucun élément ne prouve que le vendeur en avait connaissance, la présence d’une bassine dans les combles ne constituant pas une preuve suffisante.

S’il ressort du procès-verbal de constat du 8 novembre 2024 que des réparations sommaires ont pu être réalisées (joint en silicone ou tuiles changées autour d’un vélux, revêtement en papier peint sur un mur présentant des traces d’humidité) laissant penser à des précédentes infiltrations, rien ne démontre que ces réparations ont été faites par la société venderesse qui avait elle-même acquis le bien en 2020 (il ressort des diagnostics de la vente que le bien a été construit avant juillet 1997) ou bien qu’il existe un lien entre ces réparations et le désordre actuel.

En outre, rien ne démontre que ces désordres préexistaient à la vente ou que les vendeurs les ont sciemment dissimulés.

Faute d’établir un vice caché, une intention frauduleuse ou un manquement à l’obligation d’information en ce qui concerne les dégâts des eaux, Madame [R] [T] ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre des dégâts des eaux.

II) Sur l’indemnisation des préjudices

A) Sur la réduction du prix de vente

Le dol peut être invoqué pour conclure seulement à une réduction du prix de vente (Cour de cassation, Ch. civ. 3ème, 6 juin 2012).

En l’espèce, le rapport d’expertise amiable diligenté par Madame [R] [T], déposé par Madame [V] [S] du cabinet EOFIMMO le 18 novembre 2024, conclut à un préjudice du fait du trouble anormal créé par la construction de la centrale. Le trouble anormal serait justifié, selon le rapport, par :

— L’environnement particulièrement privilégié actuel du bien : au calme, naturel, en plein cœur de la forêt et le fait que l’intérêt principal de ce bien soit justement cet environnement privilégié,

— Des travaux d’ampleur pour la création de la centrale photovoltaïques, notamment du fait des nuisances sonores et des odeurs des déchets entreposés dans les bennes du chemin d’accès jusqu’à la propriété de Madame [R] [T] qui sera impacté,

— De l’ampleur du projet de la centrale, une fois les travaux terminés, source de nuisances sonores, d’une perte d’intimité et d’un risque accru d’incendie.

Elle évalue le préjudice résultant du projet (hors phase des travaux) à la somme de 65 700 euros décomposée comme suit :

— Risque incendie majoré (3%) : 365 000 x 3% = 10 950 euros

— Nuisance sonores (5%) : 18 250 euros

— Perte d’intimité (10%) : 36 500 euros

Elle indique également que le préjudice pendant les travaux s’élève à 9 125 euros.

Il ressort de l’étude d’impact que :

— Le trafic routier sera impacté pendant la durée des travaux mais que ça ne sera plus le cas une fois les travaux déterminés (sauf opération de maintenance occasionnelle), la centrale fonctionnant de manière autonome,

— Le risque incendie lié au projet est faible mais tout de même existant du fait des unités de transformation électrique,

— L’incidence visuelle depuis les habitations est non significative du fait des boisements entourant l’habitation en revanche la centrale sera visible depuis la route permettant d’accéder à l’habitation de Madame [R] [T].

Au regard de ces éléments, il convient de retenir une réduction du prix pour un montant de 65 700 euros (10 950 + 18 250 + 36 500 + 9 125 = 65 700 euros) au regard de la dépréciation de la valeur de l’immeuble.

La SCI LE PETIT PUGUE sera donc condamnée à verser à Madame [R] [T] la somme de 65 700 euros au titre de la réduction du prix de vente.

B) Sur le préjudice matériel

Madame [R] [T] sollicite le paiement de la somme 10 691 euros au titre de son préjudice matériel subi qu’elle décompose comme suit :

4 511 euros de frais de notaire proportionnel à la valeur vénale du bien perdu,

1 340 euros au titre des frais en lien avec les procès-verbaux de constat d’huissier,

1 960 euros au titre des travaux de réparation réalisés suite au dégât des eaux,

2 880 euros de frais d’expertise.

Madame [R] [T] ayant été déboutée de ses demandes relatives au dégât des eaux, elle ne peut prétendre aux frais en lien avec ce désordre.

En conséquence, la SCI LE PETIT PUGUE sera condamnée à verser à Madame [R] [T] la somme de 7 391 euros (4 511 + 2 880 = 7 391 euros) au titre de son préjudice matériel justifiée par la facture d’expertise et la simulation des frais de notaires par le site de l’ANIL.

C) Sur le préjudice moral

Faute de caractériser l’existence d’un préjudice moral, Madame [R] [T] sera déboutée de sa demande.

III) Sur le surplus des demandes

Partie succombante, la SCI LE PETIT PUGUE devra supporter les entiers dépens de l’instance et verser à Madame [R] [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare Madame [R] [T] recevable en ses demandes,

Condamne la SCI LE PETIT PUGUE, prise en la personne de ses cogérants, Monsieur [N] [U] et Madame [K] [Z], à verser à Madame [R] [T] les sommes suivantes :

—  65 700 euros au titre de la réduction du prix de vente,

—  7 391 euros au titre de son préjudice matériel,

Déboute Madame [R] [T] du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI LE PETIT PUGUE, prise en la personne de ses cogérants, Monsieur [N] [U] et Madame [K] [Z], à verser à Madame [R] [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI LE PETIT PUGUE aux entiers dépens,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,