TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Marie-hélène LEONE CROZAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09508 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BZB

N° MINUTE :

11/25

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE VESTA, dont le siège social est sis [Adresse 6], représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 1], représenté par M^e Marie-hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0468

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09508 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BZB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’engagement d’occupation prenant effet le 15/05/2000, la SNCF a autorisé [Y] [X] à occuper à usage d’habitation une chambre située [Adresse 3], 9ème étage, esc 1, n°2, pour une redevance mensuelle initiale de 682 francs.

Par courrier recommandé envoyé le 15/03/2024 et avisé le 21/03/2024, la SAS FONCIERE VESTA, venant aux droits de la SNCF suite à l’acquisition du bien immobilier, a fait délivrer à [Y] [X] un congé à effet au 30/09/2024.

Par acte de commissaire de justice remis en date du 04/10/2024 à étude, la SAS FONCIERE VESTA a assigné [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa des articles 544 et 1240 du code civil, aux fins de voir notamment valider le congé du 15/03/2024 et ordonner l’expulsion des lieux de [Y] [X] et de tous les occupants de son chef, avec concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, à défaut de départ volontaire.

L’affaire était appelée à l’audience du 07/11/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 05/09/2025.

La SAS FONCIERE VESTA, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— valider le congé du 15/03/2024, subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire de l’acte d’engagement d’occupation du 02/05/2000 pour défaut d’exécution des obligations contractuelles de [Y] [X], plus subsidiairement ordonner à [Y] [X] de quitter la chambre dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard et d’emménager s’il le souhaite dans la chambre de service n°8 au même étage ;

— à défaut de départ volontaire, ordonner l’expulsion des lieux de [Y] [X] et de tous les occupants de son chef, avec concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— supprimer le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappeler que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner [Y] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 158,38 euros, plus charges, à compter du 01/10/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner [Y] [X] à payer à titre de dommages et intérêts la somme journalière de 122,71 euros, à compter du 01/10/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner [Y] [X] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

[Y] [X], représenté par son avocat, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir :

— prononcer la nullité du congé délivré le 15/03/2024 ;

— juger la résiliation de l’acte d’engagement d’occupation inopposable ;

— juger que le délai de 3 mois dénoncé par le courrier du 13/03/2025 se trouve sans effet ;

— débouter la SAS FONCIERE VESTA de ses demandes ;

— fixer les conditions de déménagement des lieux en condamnant la SAS FONCIERE VESTA à :

mettre à disposition de [Y] [X] après travaux le studio T1bis au 9ème étage ;

fournir [Y] [X] un casque anti-bruit ;

mettre à disposition un accès internet par l’intermédiaire d’une box WIFI 6 au bénéfice de l’ensemble des occupants du 9ème étage et ce jusqu’à l’achèvement des travaux ;

prendre en charge le déménagement par la société GBS au frais de la SAS FONCIERE VESTA ;

changer la porte SITEX (anti-squat) de la chambre n°8 pour installer une nouvelle porte ;

passer les actes d’engagement d’occupation en bail 89 après le départ de [Y] [X] de la SNCF ;

— condamner la SAS FONCIERE VESTA à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’affaire était mise en délibéré au 20/11/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par la SAS FONCIERE VESTA et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’acte d’engagement d’occupation autorisant [Y] [X] à occuper une chambre située [Adresse 4], esc 1, n°2, à compter du 15/05/2000, stipule que « la SNCF se réserve le droit de mettre fin au contrat en avisant l’agent 3 mois à l’avance, par lettre recommandée avec A.R., sous réserve de le reloger dans le cas où l’immeuble devrait être vendu ou réhabilité ».

Ce même acte stipule que « l’attribution du logement qui lui est faite ne constitue à aucun titre, une location relevant du Code Civil et de la législation spéciale sur les loyers, mais qu’elle ne lui a été consentie qu’à titre d’accessoire du contrat de travail passé entre la SNCF et lui ».

En l’espèce, par courrier recommandé avisé à [Y] [X] le 21/03/2024, la SAS FONCIERE VESTA a notifié un congé prenant effet dans un délai de 6 mois, invoquant la réhabilitation de l’immeuble. S’il est vrai que ce congé mentionne un bail soumis au régime du code civil et non un acte d’engagement d’occupation, force est de constater que les conditions imposées par la clause de l’acte d’engagement d’occupation du 15/05/2000 sont respectées par la SAS FONCIERE VESTA.

En effet, le congé délivré le 21/03/2024 respecte le format imposé (courrier recommandé avec AR) et octroie un délai supérieur à 3 mois à l’occupant pour quitter les lieux, de sorte qu’il a pu bénéficier d’une protection supérieure à celle prévue par le contrat signé. Par ailleurs, la SAS FONCIERE VESTA justifie de plusieurs tentatives de relogement de [Y] [X] au cours des années précédentes, en 2016, 2017 et 2024 (pièces 7 à 12 de la SAS FONCIERE VESTA), et motive le congé par la réhabilitation de l’immeuble.

La clause susvisée de l’acte d’engagement d’occupation n’impose pas à la SAS FONCIERE VESTA de détailler les modalités de relogement, les propositions faites ou encore de mentionner expressément l’acte dans le courrier de congé.

Le congé délivré vise clairement le logement concerné et la date de début d’occupation, de sorte que la référence au régime du code civil ne peut avoir causé un grief à [Y] [X].

Enfin, le second acte d’engagement d’occupation ayant pris effet le 06/02/2008 et portant sur un logement situé au [Adresse 2], ne constitue pas un acte indissociable du premier acte d’engagement d’occupation ayant pris effet le 15/05/2000. En effet, ces deux actes ne portent pas sur les mêmes lieux, les mêmes étages et disposent de conditions générales propres. Le seul fait de délivrer une seule échéance pour les deux redevances ne suffit pas à démontrer d’un lien indissociable entre les deux contrats, aucune clause ne venant corroborer une telle hypothèse et l’acte d’engagement d’occupation du 15/05/2000 ne stipulant pas qu’il porte sur une résidence principale.

Dès lors, le congé de la SAS FONCIERE VESTA notifié le 21/03/2024 par courrier recommandé avec accusé de réception a été régulièrement délivré.

Par conséquent, le congé délivré dans les formes et délais contractuels requis est bien valide.

L’acte d’engagement d’occupation du 15/02/2000 s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 30/09/2024 à minuit, tel que l’a prévu le bailleur dans son congé.

[Y] [X], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre de la chambre située [Adresse 5], n°2, depuis le 01/10/2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous les occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n’y a pas lieu de supprimer l’application du délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SAS FONCIERE VESTA ne motivant pas sa prétention en ce sens.

Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à savoir 158,38 euros, selon l’acte d’engagement de caution et l’avis d’échéance produits.

[Y] [X] sera condamné au paiement de celle-ci, charges récupérables en sus, à compter du 01/10/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité, le bailleur ne justifiant pas d’un préjudice financier supérieur à la perte du montant du loyer et des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SAS FONCIERE VESTA sollicite la condamnation de [Y] [X] à lui verser la somme journalière de 122,71 euros, à compter du 01/10/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, au titre de la perte des loyers attendus pour le T1 et les deux T3 à créer.

Toutefois, la SAS FONCIERE VESTA peine à démontrer de l’existence d’un dommage certain, direct et actuel. En effet, il n’est pas démontré de manière certaine que la création de nouveaux appartements au 9ème étage a été entièrement empêchée par le comportement de [Y] [X], et que ces nouveaux appartements auraient généré des loyers.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SAS FONCIERE VESTA au titre de la capitalisation des intérêts, celle-ci n’étant justifiée ni par la nature de la créance, ni par une clause contractuelle.

Sur la demande reconventionnelle de [Y] [X] au titre des conditions posées pour la libération amiable

[Y] [X] indique ne pas être opposé à la libération amiable des lieux, en contrepartie de la condamnation de la SAS FONCIERE VESTA à respecter plusieurs demandes listées dans ses conclusions.

Toutefois, [Y] [X] ne précise pas le fondement juridique des conditions qu’il souhaite imposer, qui ne constituent pas des obligations légales ou contractuelles à la charge du bailleur. Aussi, il résulte de la présente décision que [Y] [X] a été condamné à libérer les lieux, de sorte que ses demandes reconventionnelles sont sans objet.

Par conséquent, la demande reconventionnelle de [Y] [X] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[Y] [X], partie succombante, supportera les entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

[Y] [X] sera condamné à verser à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance le 21/03/2024 à [Y] [X] par la SAS FONCIERE VESTA d’un congé relatif au bail portant sur une chambre située [Adresse 5], n°2, sont réunies et que l’acte d’engagement d’occupation du 15/05/2000 a ainsi expiré le 30/09/2024 à minuit ;

DIT qu’à défaut pour [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de la signification de la présente décision, la SAS FONCIERE VESTA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation, due par [Y] [X] à SAS FONCIERE VESTA à la somme de 158,38 euros par mois ;

CONDAMNE [Y] [X] à payer à la SAS FONCIERE VESTA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01/10/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

REJETTE l’ensemble des demandes reconventionnelles de [Y] [X] ;

CONDAMNE [Y] [X] à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 20 novembre 2025

La Greffière La Juge