Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’ATRIUM

A allée des Hélices

44200 NANTES

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [Z] [V] épouse [B]

15 rue du Languedoc

3ème étage – logement 62 Résidence La Fontaine

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02327 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEYR

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Madame [R] [Z] [V] épouse [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à Madame [R] [Z] [B] un logement lui appartenant sis, Résidence La Fontaine – 15 rue du Languedoc – 3ème étage – Porte n°62 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 578,27€, outre une provision sur charges de 75,14 € par mois.

Le 24 novembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4.767,10 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 octobre 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 27 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 28 mai 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Madame [R] [Z] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée son action ;

— constater la résiliation du bail à la date du 24 janvier 2024 ;

— à titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [Z] [B] et de tout autre occupant de son chef du logement situé 15 rue du Languedoc (3ème étage – logement 62) 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et selon les modalités prévues par la loi ;

— condamner Madame [R] [Z] [B] à lui payer la somme de 7.112,33€ arrêtée au 6 avril 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 379,33 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

— condamner Madame [R] [Z] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— condamner Madame [R] [Z] [B] à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [R] [Z] [B] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle LA NANTAISE D’HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6.785,90 € selon le décompte arrêté au 8 novembre 2024. La société bailleresse a par ailleurs donné son accord à l’octroi à la locataire de délais de paiement tels que sollicités par cette dernière.

Madame [R] [Z] [B] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a reconnu le montant de la dette locative et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de verser la somme de 100 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [R] [Z] [B] a déclaré n’avoir pas encore déposé de dossier.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis par les services sociaux jusqu’au jour du délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 28 mai 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique le 14 novembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [R] [Z] [B] le 24 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 4.767,10 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement été réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6.785,90 € au 8 novembre 2024.

Ce décompte n’appelle aucune critique, ce d’autant plus que si des surloyers ont été appliqués à la locataire en janvier et février 2022, ils ont été annulés et portés au crédit du compte locataire en mars 2022.

Comparante, Madame [R] [Z] [B] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [R] [Z] [B] sera condamnée à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 6.785,90 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 8 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, il ne saurait être statué, à ce stade de la procédure et avant la libération des lieux, sur le sort du dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats par le bailleur laisse apparaître que Madame [R] [Z] [B] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience, outre le versement d’une importante somme en vue d’apurer sa dette.

Lors des débats, Madame [R] [Z] [B], mère de trois enfants qui sont à l’université, a déclaré qu’elle tenait une boutique, pour des revenus qu’elle estime être de l’ordre de 1.000 € par mois, précisant toutefois qu’elle allait reprendre un autre emploi.

Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, des efforts de paiement manifestés par Madame [R] [Z] [B] et de l’accord de la société bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [R] [Z] [B] selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [R] [Z] [B] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 710,51 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). LA NANTAISE D’HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [Z] [B] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 24 novembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS à l’encontre de Madame [R] [Z] [B] ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] [B] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 6.785,90 € (SIX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 8 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [R] [Z] [B] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 100 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 25 janvier 2024 ;

DIT que Madame [R] [Z] [B] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, Résidence La Fontaine – 15 rue du Languedoc – 3ème étage – Porte n°62 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [R] [Z] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] [B] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 710,51 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] [B] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 24 novembre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET