MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00969 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HAAX

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR:

E.P.I.C. [B] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE,

dont le siège social est sis 444 avenue du Bois au Coq – CS 77006 – 76080 LE HAVRE CEDEX

représenté par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [X] [G]

né le 19 Avril 1985 à TRAPPES (78190),

demeurant 7 Rue Léon Peulevey – 3ème étage – Appartement 303 – 76620 LE HAVRE

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2019, l’EPIC [B] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE (ci-après l’EPIC [B]) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [G] portant sur un appartement n° 7 au 3ème étage de l’immeuble situé 7 rue Leon Peulevey au HAVRE (76620), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 528,27 euros, outre une provision sur charges de 144,02 euros hors facturation d’eau chaude.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, l’EPIC [B] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 676,40 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 15 avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [G] le 21 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, l’EPIC [B] a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour faire constater, par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 202,12 euros au titre de l’arriéré dû ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2025.

Le 17 octobre 2025, un plan d’apurement a été conclu entre les parties, l’EPIC [B] autorisant Monsieur [X] [G] à s’acquitter de sa dette de 2 027,81 euros en 35 mensualités de 50 euros et une 36ème mensualité devant apurer le solde dû. Cet accord stipule que la première mensualité devra avoir lieu le 31 octobre 2025, que les mensualités devront intervenir au plus tard le 10 de chaque mois en plus du loyer courant et qu’en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette redeviendra exigible, la procédure contentieuse, voire la procédure d’expulsion, pouvant alors être reprise à son encontre.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, l’EPIC [B], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il expose que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2025, s’élève en principal à 2 033,10 euros. Il indique que M. [G] n’a pas droit à l’APL et qu’il a effectué deux règlements de 650 euros en octobre et novembre 2025. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [G] a comparu en personne. Il indique avoir réglé une somme de 900 euros le 1er décembre 2025, non visé dans le décompte produit par le bailleur. Il soutient qu’un rappel de 4 mois d’APL doit en outre être régularisé. Il demande à pouvoir apurer sa dette locative par mensualités de 50 euros en sus du loyer courant avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

L’EPIC [B] a été autorisé à produire une note en délibéré avant le 20 décembre 2025 afin de vérifier le règlement de 900 euros annoncé par Monsieur [G]. Par courriel reçu par le greffe le 19 décembre 2025, l’EPIC [B] a transmis un décompte actualisé au 18 décembre 2025, confirmant que Monsieur [G] a effectué le 1er décembre 2025 un règlement de 900 euros. L’EPIC [B] considère que ce règlement apure le terme échu de novembre 2025 d’un montant de 785,29 euros avec une somme complémentaire de 114,51 euros à valoir sur l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [G] n’a pas respecté le plan d’apurement conclu le 17 octobre 2025, la mensualité de remboursement prévue pour le 31 octobre 2025 n’ayant pas été réglée, le terme d’octobre 2025 n’ayant lui-même pas été intégralement payé. Le bailleur a donc recouvré son droit d’agir tant en ce qui concerne la demande de constat de résiliation du bail qu’en ce qui concerne l’exigibilité de sa créance.

Ses demandes sont donc recevables.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 : à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Selon les dispositions de l’article R 442-13 du même code, pour réaliser l’enquête prévue à l’article L. 442-5, l’organisme bailleur demande à chacun de ses locataires communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements ci-après concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer :

— nom, prénom, âge et lien de parenté ;

— numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur ;

— renseignements permettant de calculer le plafond de ressources applicable ;

— renseignements relatifs à la perception, directement ou en tiers payant, de l’une des aides personnelles au logement prévues par l’article L. 821-1, ainsi que de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ;

— nature de l’activité professionnelle ou situation de demandeur d’emploi inscrit auprès de l’opérateur France Travail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, l’EPIC [B] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 676,40 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 15 avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cet arriéré comprend une somme totale de 42,19 euros ((3,37 x 7) + (6,20 x 3)) à titre d’assurance souscrite pour compte du locataire et une somme totale de 38,10 euros (7,62 x 5) à titre de pénalité d’enquête sociale.

Or, le bailleur ne produit pas la mise en demeure prévue par l’article 7g) susvisé et a fortiori la justification de sa notification au locataire, lui permettant de récupérer les frais d’assurance.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas plus qu’une demande d’enquête sociale ait été notifiée au locataire. Il ne peut donc pas être retenu que ce dernier n’y aurait pas répondu dans le délai d’un mois. Il n’est dès lors pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues.

Il convient donc de déduire des causes du commandement du 22 avril 2025 une somme totale de 80,29 euros, la somme due s’établissant ainsi à 1 596,11 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, le locataire disposait d’un délai de deux mois expirant le 22 juin 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 1 596,11 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cette somme n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juin 2025.

Sur la demande en paiement

En l’espèce, dans le cadre de la note en délibéré autorisée, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 2 169,65 euros dû au 18 décembre 2025, tous frais inclus.

Tel qu’il résulte de ce décompte, cet arriéré comprend la somme déjà évoquée de 38,10 euros à titre de pénalité d’enquête sociale, outre une somme totale de 85,59 euros ((3,37 x 7) + (6,20 x 10)) à titre d’assurance souscrite pour compte du locataire, sommes qu’il convient de soustraire, faute de justificatif.

En outre, cet arriéré comprend des frais de procédure pour 130,20 euros et 120,86 euros qui relèvent des dépens et qu’il convient donc de déduire également de l’arriéré locatif par application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] sera dès lors condamné à payer à l’EPIC [B] la somme de 1 794,90 euros au titre de l’arriéré dû au 18 décembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit en délibéré que Monsieur [G] a effectué le 1er décembre 2025 un règlement de 900 euros couvrant avant l’audience intégralement le loyer courant de novembre 2025, payable à terme échu.

Monsieur [G] propose de payer une somme de 50 euros par mois en plus du terme courant, somme raisonnable qui lui permet de régler sa dette dans le cadre des délais prévus à l’article 24 précité.

Enfin, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [G] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) du jugement, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par le bailleur et Monsieur [G] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’EPIC [B] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE recevable en ses demandes ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2019 entre l’EPIC [B] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part et Monsieur [X] [G] d’autre part portant sur un appartement n° 7 au 3ème étage de l’immeuble situé 7 rue Leon Peulevey au HAVRE (76620) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 23 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à l’EPIC [B] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 1 794,90 euros au titre de l’arriéré dû au 18 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [X] [G] à se libérer de sa dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 50 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [G] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 juin 2025 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion hors période hivernale de Monsieur [X] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [X] [G] sera condamné à payer à l’EPIC [B] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, révisable dans les mêmes conditions et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à l’EPIC [B] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO