Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

33, avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [G]

Porte 18 Etage 1 Les Hauts Romanet

8 Rue de Saint Nazaire

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 juin 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/01235 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M55H

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,

CCC à Madame [S] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2022, ayant pris effet le 5 décembre 2022, la société d’économie mixte CDC HABITAT a donné à bail à Madame [S] [G] un logement lui appartenant sis, Les Hauts Romanet – 8 rue de Saint Nazaire – 1er étage – Porte 18 – 44800 SAINT HERBLAIN, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 695 €, outre une provision sur charges de 110,44 €.

Suivant acte sous seing privé du même jour, la société bailleresse a donné à bail à Madame [S] [G] deux emplacements de stationnement, n°1017 et 1018, situés à la même adresse que le logement susvisé, moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 60 €, outre une provision sur charges de 11,94 €.

Le 24 janvier 2024, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2.267,11 € au titre des loyers échus et impayés au 5 janvier 2024.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de Commissaire de Justice du 29 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 4 avril 2024, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [S] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

À titre principal :

— constater à compter du 24/02/2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 06/03/2024 pour défaut de paiement, la résiliation des baux en date du 22/11/2022 entre les parties ;

À titre subsidiaire :

— prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation des baux en date du 22/11/2022 entre les parties ;

Dans tous les cas :

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [S] [G], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Madame [S] [G] à lui payer la somme de 2.003,73 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19/03/2024 avec intérêts de droit à compter du 24/01/2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner Madame [S] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 24/02/2024 ou du 06/03/2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— condamner Madame [S] [G] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

A l’issue d’un renvoi à la demande de l’une des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle la société CDC HABITAT, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La société a également actualisé sa créance à la somme de 2.946,97 € selon le décompte arrêté au 4 septembre 2024 et s’est déclarée favorable à l’octroi à la locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [G] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 85 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [S] [G] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Lors de l’audience, CDC HABITAT a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 05 avril 2024, soit dans le délai prévu par les dispositions légales.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par un courrier recommandé du 31 août 2023, dont il a été accusé réception le 7 septembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les contrats de bail liant les parties contiennent une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [S] [G] le 24 janvier 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 2.267,11€.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans les contrats de bail qu’elles ont signés, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.946,97 € au 4 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 139,54 € imputée à la locataire, cette somme correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Seront également retirés de ce décompte, dès lors qu’ils ne sont nullement justifiés par les contrats de bail et la loi du 6 juillet 1989 à laquelle se réfère ceux-ci, les frais de rejet de prélèvement, soit la somme de 40,53 € (3 x 13,51 €)

Madame [S] [G] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [S] [G] sera condamnée à payer à la société CDC HABITAT la somme de 2.766,90 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement visant à suspendre les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats, ainsi que les justificatifs présentés par Madame [S] [G] lors des débats, laissent apparaître que Madame [S] [G], qui perçoit toujours une allocation logement, a repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [S] [G], qui vit avec ses 4 enfants, occupe un emploi d’agent d’entretien et de restauration collective, pour un salaire de l’ordre de 1.300 € par mois, outre une prime d’activité de 78 €, des prestations sociales de 529€ par mois, une pension alimentaire de 783 € par mois et une prestation d’accueil jeune enfant de 193 €, sans compter les allocations logement directement versées au bailleur. Il est encore précisé que l’origine de la dette est liée notamment à la baisse des ressources de Madame pendant son congé maternité, étant précisé qu’elle a repris son activité professionnelle en février 2024. Il est également fait état du versement d’allocations logement au bailleur en janvier 2023, avril et mai 2024 qui n’auraient pas été prises en considération par le bailleur.

Lors de l’audience, Madame [S] [G] a confirmé ces éléments et sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 85 € par mois en sus de son loyer courant.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience et dès lors que Madame [S] [G] dispose de ressources devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette, dans le délai de 36 mois, tout en réglant régulièrement son loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [S] [G] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges soit la somme de 597 € pour le logement, et 37,35 € et 36,69 € pour les places de stationnement, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La société CDC HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [G], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 24 janvier 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société d’économie mixte CDC HABITAT à l’encontre de Madame [S] [G] ;

CONSTATE le désistement de la société d’économie mixte CDC HABITAT quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer à par la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 2.766,90 € (DEUX MILLE SEPT CENT SOIXANTE SIX EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [S] [G] un délai de paiement de 33 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 32 fois 85 €, la 33ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 25 mars 2024 ;

DIT que Madame [S] [G] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, Les Hauts Romanet – 8 rue de Saint Nazaire – 1er étage – Porte 18 – 44800 SAINT HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [S] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 597 € pour le logement, et 37,35 € et 36,69 € pour les places de stationnement, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société d’économie mixte CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [S] [G] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 24 janvier 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET