Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/00674 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-IBRG

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Novembre 2024

ENTRE :

S.A.S. SOLLY [P]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e CHARBONNIER, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [C] [K]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Didier SARDIN de la SCP SARDIN ET THELLYERE , avocats au barreau de LYON

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 août 2014, Monsieur [C] [K] a loué à Madame [Z] [I] un logement situé [Adresse 3].

Le 15 août 2014, Monsieur [C] [K] a souscrit une garantie loyers impayés.

Le 13 janvier 2017, Monsieur [C] [K] a effectué une déclaration de sinistre auprès de la SAS Solly [P] et a été indemnisé à hauteur de 7 483,36 €.

Le 6 mars 2018, la Commune de [Localité 4] a constaté l’état d’insalubrité du logement.

Par acte d’huissier de justice du 11 août 2021, la SAS Solly [P] a mis en demeure Monsieur [C] [K] de lui rembourser les sommes versées.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 31 octobre 2023, la SAS Solly [P] a fait assigner Monsieur [C] [K] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 6 février 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 5 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS Solly [P], représentée par son avocat, demande à la juridiction de :

— Condamner Monsieur [C] [K] à lui payer les sommes de :

7 483,36 € correspondant au trop perçu versé par la SAS Solly [P] ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;-Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [C] [K] ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa de l’article 1302 du Code civil, outre 122 du Code de procédure civile et les conditions générales du contrat d’assurance, elle fait valoir que c’est elle qui a versé les sommes à Monsieur [C] [K], de sorte qu’elle a qualité à agir. Elle souligne qu’il a lui-même reconnu que la société était à l’origine des versements. Elle précise avoir connu l’indécence du logement qu’à la suite de l’envoi de Monsieur [C] [K] à leurs services le 23 septembre 2020 du courrier de la mairie, de sorte qu’il n’y a pas prescription. Elle soutient que nul n’est censé ignorer la loi et que Monsieur [C] [K] doit connaître ses obligations, en tant que multipropriétaire bailleur. Elle ajoute qu’il a reconnu les désordres portant atteinte à la décence du logement et qu’il est de mauvaise foi. Elle estime n’avoir commis aucune faute et que le bailleur a manqué à ses obligations à l’égard du locataire. Elle précise que le courrier envoyé ne concerne que les assurés dont la garantie a pris fin et qu’elle n’a pas renoncé à une clause d’exclusion de garantie.

En réponse, Monsieur [C] [K], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

A titre principal,

— Juger que la SAS Solly [P] ne démontre pas sa qualité à agir ;

— Juger en conséquence que les demandes de la SAS Solly [P] sont irrecevables, qu’elles ne sont pas fondées et l’en débouter ;

— Juger que la SAS Solly [P] a tardé à faire délivrer son assignation à l’égard de Monsieur [C] [K] ;

Juger que l’action de la SAS Solly [P] est prescrite et la débouter de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Juger que la SAS Solly [P] a commis une faute dans l’exécution du mandat qui lui a été donné par Monsieur [C] [K] ;Juger que la SAS Solly [P] ès qualité était bien redevable de l’indemnité compensant les pertes de loyers jusqu’à la remise effective des clés par la locataire ;Débouter en conséquence la SAS Solly [P] de toutes ses demandes ;

En tout état de cause,

Condamner la SAS Solly [P] ès qualité à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 13 319,52 € au titre des indemnités dues assortie des intérêts au taux légal à compter du dépôt des présentes ;Ordonner la capitalisation des intérêts ;Condamner la SAS Solly [P] à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;Ecarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa de l’article 122 du Code de procédure civile, il fait valoir que la SAS Solly [P] est un courtier d’assurance et que la société d’assurance est en réalité la Mutuelle Alsace Lorraine Jura. Il estime que seule cette dernière est habilitée pour indemniser un sinistre et qu’il est un centre de gestion. Il soutient qu’elle ne prouve pas être celle qui a payé les indemnités.

Au visa de l’article 2224 du Code civil, il prétend que la SAS Solly [P] avait connaissance de l’état d’indécence allégué depuis le 21 septembre 2018 et qu’elle n’a pas assigné dans le délai de 5 ans, de sorte que son action est prescrite. Il rappelle que la SAS Solly [P] a abandonné la procédure en expulsion de manière fautive. Il ajoute que le point de départ de la prescription est le constat du non-respect par l’assuré des obligations légales ou contractuelles à l’égard des locataires et que la SAS Solly [P] a immédiatement appliqué la sanction en suspendant les garanties dès 2018.

Subsidiairement, au visa de l’article L. 113-1 du Code de la consommation et de l’article 1353 du Code civil, il explique que la clause d’exclusion d’une garantie d’assurance ne précise pas de quelles obligations légales et réglementaires il est question et qu’il est difficile de savoir ce qui est inclus ou non. Il ajoute que lorsqu’une clause est sujette à interprétation, cela la rend nulle et inopposable à l’assuré. Il soutient qu’il faut écarter cette clause, ce qui prive la SAS Solly [P] de toute demande en restitution. Il ajoute que c’est à l’assureur de prouver que les conditions de l’exclusion sont réunies. Il rappelle que l’assureur n’a exercé aucun recours contre la locataire, de sorte qu’il n’est pas établi judiciairement des manquements de l’assuré à ses obligations à l’égard du locataire. Il estime que la réclamation de la locataire est insuffisante à démontrer que le logement est indécent, même avec le courrier de la mairie, sans reconnaissance judiciaire.

Au visa des articles 1991 et suivants du Code civil, il affirme que la SAS Solly [P] a failli à son mandat face à une locataire de mauvaise foi et qu’elle n’a pas exercé d’action contre cette locataire, de sorte que l’argument tiré de l’indécence n’est pas recevable. Il ajoute qu’elle a manifestement violé ses obligations et qu’il y avait forclusion pour que la locataire soulève l’insalubrité du logement. Il rappelle que la CAF a continué à verser l’allocation logement et n’a pas estimé que le logement était insalubre. Il estime que le courrier de la mairie faisait état d’anomalies, mais pas d’indécence, et qu’il y a répondu de manière détaillée. Il soutient que son logement était décent et que la SAS Solly [P] disposait de toutes les preuves nécessaires pour s’opposer aux allégations de la locataire.

Reconventionnellement, il déclare que le refus de garantie n’est pas fondé, pas plus que la décision de la SAS Solly [P] de suspendre les paiements à compter de septembre 2018, alors que la locataire a quitté les lieux en février 2021. Il précise que, lors du départ, la SAS Solly [P] lui a demandé le décompte des sommes dues par la locataire, ce qui vaut renonciation à se prévaloir de toute exception de garantie. Il précise que la lettre ne mentionne aucun huissier et que, si le logement était indécent, il n’y a aucun loyer dû, de sorte qu’il existe une incohérence.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 7 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SAS Solly [P]

En application des articles 122 et suivants du Code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité.

L’article 32 du Code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le contrat du 25 août 2014 de garantie des risques locatifs (GRL) mentionne, comme assureur, la Mutuelle Alsace Lorraine Jura, avec l’en-tête des deux sociétés, la SAS Solly [P] et la Mutuelle Alsace Lorraine Jura.

Il est également précisé qu’il s’agit d’un contrat souscrit par le Groupe Solly Azaz SAS, société de courtage d’assurance et le contrat a été signé par la Mutuelle Alsace Lorraine Jura par délégation pour le groupe Solly [P].

En outre, le décompte des sommes fournis ne permet pas de déterminer qui est à l’origine des paiements, ce décompte n’étant en réalité qu’un tableau, sans aucun détail sur l’émetteur de ce tableau. Pour autant, Monsieur [C] [K] n’apporte aucun élément permettant de prouver que ce n’est pas Solly [P] qui a versé les sommes, le défendeur ne contestant pas avoir perçu ces sommes.

La SAS Solly [P] sera considérée comme ayant qualité à agir.

Sur la prescription

En application des articles 122 et suivants du Code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité.

L’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, par mail du 21 septembre 2018, la SAS Solly [P] évoque auprès de Monsieur [C] [K] l’indécence soulevée par la locataire et un courrier de la ville de [Localité 4] faisant état des désordres dans le logement, outre un courrier de la CAF soulevant l’indécence du logement. Elle ajoute que « au vu des éléments mentionnés ci-dessus, nous vous informons suspendre nos indemnisations dans l’attente de la décision du Tribunal. Nous attirons d’ores et déjà votre attention sur le fait que, si le Tribunal venait à rendre une décision en faveur de la locataire, nous serions contraints de vous demander le remboursement des indemnisations versées à tort. »

Il résulte de ce courrier que la SA Solly [P] avait connaissance des désordres invoqués à cette date. Elle a, à cette date, pris la décision de suspendre les versements pour cette raison, dans l’attente d’une décision du Tribunal. Or, comme précisé par courrier du 29 février 2024, la SAS Groupe Solly [P] n’a engagé aucune action à l’encontre de Madame [I].

Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et la SAS Solly [P] ne peut se cacher derrière cette action en justice, alors qu’elle savait qu’elle n’aboutirait pas à une décision, quelle qu’elle soit.

A cette date, la SAS Solly [P] s’est prévalue de la clause d’exclusion de garantie des conditions générales.

Dès lors, elle ne peut prétendre avoir eu connaissance de ces désordres en 2020 et son droit d’agir en justice se prescrivait le 21 septembre 2023.

L’assignation ayant été délivrée le 31 octobre 2023, son action est prescrite.

Ses demandes sont donc rejetées.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le courrier de la SAS Solly [P] du 21 septembre 2018 mentionne bien la décision de la société de ne plus verser de sommes au titre de la garantie des risques locatifs.

Or, le courrier du 15 février 2021 de la SAS Solly [P] adressé à Monsieur [C] [K] indique : « Afin de clore ce dossier, nous vous invitons à nous adresser (sauf si déjà transmis) :

— Le décompte définitif des sommes dues par votre locataire mentionnant le dépôt de garantie ;

— Le justificatif des charges locatives s’il y a lieu ».

Contrairement à ce que prétend la SAS Solly [P], il n’est pas mentionné que ce second courrier soit pour les huissiers de justice et, au surplus, il est parfaitement contradictoire de vouloir confier le dossier de recouvrement à un huissier de justice alors qu’ils ont pris précédemment la décision de ne plus rien verser au bailleur.

En outre, la SAS Solly [P] avait conditionné la suspension du paiement à la décision du Tribunal. En envoyant ce second courrier, Monsieur [C] [K] a pu légitimement en conclure que le Tribunal lui avait donné raison et que la SAS Solly [P] montrait sa volonté de régulariser la situation.

Ces contradictions permettent de conclure à la volonté de la SAS Solly [P] de revenir sur sa précédente décision et d’entamer un recouvrement des fonds auprès de la locataire, de sorte qu’elle renonce à se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie.

Dans ces conditions, la SAS Solly [P] doit indemniser Monsieur [C] [K] des loyers impayés de la locataire entre la suspension des versements et le départ de la locataire.

Monsieur [C] [K] produit un décompte envoyé à la SAS Solly [P] du 16 février 2021, qui n’est pas contesté par la SAS Solly [P], avec un solde locatif impayé à 20 333,66 €.

Les versements CAF sont bien déduits du calcul de Monsieur [C] [K]. En revanche, les versements de la SAS Solly [P], à hauteur de 7 483,36 €, ne sont pas déduits alors qu’il n’est pas contesté qu’ils ont été effectués.

En conséquence, la SAS Solly [P] est condamnée à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 5 836,16 € au titre de la garantie des risques locatifs, outre intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du Code civil.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, en application de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS Solly [P] succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS Solly [P], partie perdante, est condamnée à verser à Monsieur [C] [K] la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE que la SAS Solly [P] a qualité à agir ;

DECLARE que l’action de la SAS Solly [P] est prescrite ;

REJETTE la demande de la SAS Solly [P] au titre du remboursement de l’indu ;

CONDAMNE la SAS Solly [P] est condamnée à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 5 836,16 €, outre intérêts au taux légal à compter du

jugement ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière à compter du présent jugement porteront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE la SAS Solly [P] à payer Monsieur [C] [K] la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS Solly [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Solly [P] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

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— Copie exécutoire à :

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