Minute n° 24/529

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 22 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [U] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Demandeur représenté par

M^e Magali TOCCO-PERIN, avocat au barreau de NANTES – 321

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [B] [W] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 Septembre 2024

date des débats : 20 Septembre 2024

délibéré au : 22 Novembre 2024

RG N° RG 24/01300 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M6M2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Magali TOCCO-PERIN

CCC Madame [B] [W] [I]

Copie prefecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2023, Monsieur [U] [F] a donné à bail à Madame [B] [W] [I] un logement situé [Adresse 1].

Le 24 janvier 2024, Monsieur [U] [F] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1113 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 22 mars 2024, Monsieur [U] [F] a fait assigner Madame [B] [W] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [B] [W] [I] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [B] [W] [I] à lui payer les sommes suivantes :

—  1754,66 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés à échéance du mois de mars 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 24 janvier 2024, celui de l’assignation et de sa notification à la direction de la cohésion sociale ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 septembre 2024, lors de laquelle Monsieur [U] [F], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3570,27 euros selon décompte arrêté au 19 septembre 2024.

Bien que régulièrement citée, Madame [B] [W] [I] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 22 mars 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [B] [W] [I], le 24 janvier 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 1113 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

Dès lors, Madame [B] [W] [I], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [B] [W] [I] sera par ailleurs condamnée à payer à Monsieur [U] [F] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [U] [F] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3570,27 euros au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Madame [B] [W] [I] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l’absence d’éléments suffisants produits sur la situation du locataire, qui ne s’est pas présentée lors du dernier rendez-vous devant l’enquêteur social, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement intégral du loyer est en date du mois de février 2024, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [B] [W] [I], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Madame [B] [W] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 3570,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [W] [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, Madame [B] [W] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [U] [F], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [U] [F] à l’encontre de Madame [B] [W] [I] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 25 mars 2024, du contrat de bail conclu le 1er juin 2023, portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

DIT que Madame [B] [W] [I] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [B] [W] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [W] [I] à payer à Monsieur [U] [F] les sommes suivantes :

—  3570,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 25 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [B] [W] [I] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [B] [W] [I] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 24 janvier 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Aurélien PARES Pierre DUPIRE