TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07214 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYMW

Minute : 24/01170

S.A.S. ECLA [Localité 10] OPCO

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Société SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.A.S. ECLA [Localité 10] OPCO,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Société SEYNA,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R],

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2022, la SAS ECLA [Localité 10] OPCO a donné à bail à Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] un logement situé [Adresse 11] – [Localité 7] ([Adresse 11]), pour un loyer mensuel de 520,00 euros.

Par acte du 16 septembre 2022, la SA SEYNA s’est portée caution des engagements de Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, la SAS ECLA [Localité 10] OPCO a fait signifier à Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2115,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 8 janvier 2024 la SAS ECLA [Localité 10] OPCO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, la SAS ECLA NOISY OPCO et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  condamner Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la SAS ECLA [Localité 10] OPCO les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

«  ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 5882,96 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juillet 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation en date du 13 août 2024, selon la répartition suivante :

«  la somme de 1584,54 euros à la SAS ECLA [Localité 10] OPCO,

«  la somme de 4298,42 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SAS ECLA [Localité 10] OPCO à hauteur de ce montant,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 août 2024.

À l’audience du 14 octobre 2024, la SAS ECLA [Localité 10] OPCO et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 6447,24 euros arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus, dont 4298,42 euros au bénéfice de la caution et 2148,82 euros au bénéfice du bailleur.

La SAS ECLA [Localité 10] OPCO et la SA SEYNA soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 4 janvier 2024. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS ECLA [Localité 10] OPCO et la SA SEYNA soutiennent qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant depuis février 2023 à l’exception d’un versement de 153 euros à la réception de l’assignation.

Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ECLA [Localité 10] OPCO et la SA SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SAS ECLA [Localité 10] OPCO et la SA SEYNA aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 4 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que la SAS ECLA [Localité 10] OPCO et la SA SEYNA rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande en paiement de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2308 du même code dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 4 et 1346-5 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que l’existence et le montant de l’arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi.

Il ressort également des pièces produites aux débats que la caution, actionnée par le bailleur, a dû payer des sommes dues par le locataire en exécution du contrat de cautionnement. L’examen des quittances subrogatives, en date des 28 décembre 2023, 25 mars 2024, 25 avril 2024, 23 mai 2024 et 3 juillet 2024, qui reprennent l’ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, montre que la caution a versé à la SAS ECLA [Localité 10] OPCO la somme totale de 4298,42 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc fondée à réclamer au locataire le paiement des sommes qu’elle a réglées au bailleur en ses lieu et place, en sa qualité de caution, soit une somme de 4298,42 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] à payer à la SAS ECLA [Localité 10] OPCO et à la SA SEYNA la somme de 6447,24 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, à savoir :

«  2148,82 euros (6447,24 euros – 4298,42 euros) à la SAS ECLA [Localité 10] OPCO au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

«  4298,42 euros à la SA SEYNA, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 août 2024 sur la somme de 2182,72 euros et du présent jugement sur le surplus,

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 16 septembre 2022 et tacitement reconduit le 16 septembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 4 janvier 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 15 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2022 à compter du 16 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 février 2024, Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] à son paiement à compter de 16 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] à payer à la SAS ECLA [Localité 10] OPCO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS ECLA [Localité 10] OPCO et la SA SEYNA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2022 entre la SAS ECLA [Localité 10] OPCO d’une part, et Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 11] – [Localité 7], sont réunies à la date du 16 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] à payer à :

«  la SAS ECLA [Localité 10] OPCO la somme de 2148,82 euros (deux mille cent quarante-huit euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

«  la SA SEYNA la somme de 4298,42 euros (quatre mille deux cent quatre-vingt-dix-huit euros et quarante-deux centimes) outre les intérêts au taux légal à compter de l’assigantion du 13 août 2024 sur la somme de 2182,72 euros et du présent jugement sur le surplus,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] à compter du 16 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] à payer à la SAS ECLA [Localité 10] OPCO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024, échéance de novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [J] [T] [H] [F] [X] [Z] [L] [R] à payer à la SAS ECLA [Localité 10] OPCO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE