Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [L] [U], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [H]

Logement 8 Etage 4

6 Rue de la Drôme

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02352 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NE3L

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [N] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juillet 2009, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de Nantes a donné à bail à Monsieur et Madame [P] [Y] un logement de type 5 lui appartenant sis, 6 rue de la Drôme – 4ème étage – Logement n° 8 – 44100 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 371,08 €, outre une provision sur charges de 121,41 € par mois.

Par un avenant au contrat de bail signé le 27 octobre 2023, et à la suite du divorce des époux [Y] prononcé le 16 mars 2015 et retranscrit à l’état civil le 20 novembre 2015, Madame [N] [H] est devenue seule titulaire du contrat de bail.

Le 20 juillet 2023, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de Nantes, devenu l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a fait délivrer à Madame [N] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.273,37 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 juillet 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 22 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 2 avril 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [N] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

— constater la résiliation du contrat de bail signé le 28 juillet 2009 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 1998 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [H] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Madame [N] [H] à lui payer les sommes suivantes :

• 2.163,32 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 23/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

• une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 437,17€, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 21/09/2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

• 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par Madame [L] [U] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme 3.971,83 € selon décompte arrêté au 7 octobre 2024, frais de procédure déduits. Le bailleur s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi à la locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers.

Madame [N] [H] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a déclaré percevoir des revenus mensuels compris entre 2.700 € à 2.800 € au titre d’un emploi en CDI, outre des prestations de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), ayant 4 enfants à charge pour lesquels elle ne perçoit aucune pension alimentaire. Elle a également précisé que l’un de ses enfants est actuellement hospitalisé, ce qui engendre des frais supplémentaires. Elle a par ailleurs reconnu le montant de dette, pour laquelle elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de verser la somme de 100 € par mois en plus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [N] [H] a déclaré n’avoir pas déposé de dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services n’a pu être réalisé en raison de l’absence de la locataire aux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 2 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 20 octobre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.6.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [N] [H] le 20 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.273,37 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 septembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9».

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé

« De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant (…)

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.971,83 € au 7 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Apparaissent toutefois au décompte, à compter du mois de janvier 2024 des pénalités d’enquête sociale (9 x 7,62 €, soit 68,58 €) qu’il convient de retirer du décompte dès lors qu’elles ne sont pas justifiées par le bailleur. En effet, celui-ci ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Il convient également de déduire du montant sollicité une somme de 57,75 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire, d’un montant de 2,75 € par mois, et ce depuis le mois de janvier 2023 à septembre 2024 (2,75 € x 21).

En effet, si la bailleresse verse aux débats des courriers intitulés « mise en demeure » qu’elle aurait adressés à la locataire pour lui demander de lui faire parvenir son attestation d’assurance sous un mois, elle ne produit aucun accusé de réception de ceux-ci par la locataire, et ce alors même que le texte de l’article 7g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit expressément un délai d’un mois à l’issue duquel le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, en l’absence de réponse de ce dernier. L’existence d’un délai suppose de pouvoir en déterminer le point de départ et seul l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception permet de respecter les dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. A défaut, la société bailleresse ne peut prétendre au paiement de ces sommes.

Lors des débats, Madame [N] [H] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [N] [H] sera condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 3.845,50? € au titre des loyers et charges échus et impayés au 7 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 2.163,32 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, les décomptes actualisés versés aux débats laissent apparaître que Madame [N] [H] a repris le paiement intégral de son loyer deux mois avant l’audience, versant également une somme supplémentaire au mois d’octobre 2024 en vue d’apurer la dette.

Lors des débats, Madame [N] [H], ayant 4 enfants à charge, a déclaré qu’elle percevait des revenus mensuels au titre d’un emploi en CDI et des allocations familiales d’un montant total de 2.700 à 2.800 €. Elle a précisé ne pas percevoir de pension alimentaire pour ses enfants et a ajouté que l’hospitalisation de l’un d’eux avait engendré des frais.

Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant de verser la somme de 100 € par mois en plus de son loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, de l’accord du bailleur et des ressources actuelles de Madame [N] [H], qui permettent d’envisager qu’elle puisse s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [N] [H] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 437,17 € par mois aux termes du décompte actualisé versé aux débats, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES METROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [H] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 20 juillet 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Madame [N] [H] ;

CONDAMNE Madame [N] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 3.845,50? € (TROIS MILLE HUIT CENT QUARANTE-CINQ EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 7 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse outre les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 2.163,32 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [N] [H] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 100 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 21 septembre 2023 ;

DIT que Madame [N] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 6 rue de la Drôme – 4ème étage – Logement n° 8 – 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [N] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [N] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 437,17 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [N] [H] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 20 juillet 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET