TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître HOCINI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01511 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BDK

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 16 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [A] [J],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. IPS PROPERTY prise en la personne de ses représentants légaux gérants : [W] [I] et [O] [R],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître HOCINI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1383

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01511 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BDK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 octobre 2022, Monsieur [A] [J] a donné à bail à la SARL IPS PROPERTY un appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 1.386 euros, outre un forfait mensuel de charges de 166 euros.

Un dépôt de garanti d’un montant de 2.500 euros a été versé au bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date des 4 et 5 septembre 2024, Monsieur [A] [J] a fait délivrer à la SARL IPS PROPERTY un commandement de payer pour les loers et forfaits de charges locatives impayées des mois d’août et septembre 2024.

La SARL IPS PROPERTY a donné congé du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Monsieur [A] [J] a fait assigner la SARL IPS PROPERTY devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3276 euros, déduction faite du dépôt de garantie au titre des dommages et intérêts en raison des dégradations, des menues réparations locatives, de l’entretien courant à la charge du locataire,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 4938 euros au titre des loyers et des forfaits de charges locatives impayés (août, septembre et octobre 2024),

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 153, 38 euros au titre des frais de signification du commandement de payer du 5 septembre 2024,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil, outre les entiers dépens.

A l’audience du 21 mai 2025, l’examen de l’affaire a été reporté afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 30 octobre 2025, Monsieur [A] [J] s’en est rapporté oralement aux termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] [J] se fonde sur les articles 1708 à 1762 du Code civil, ainsi que sur les dispositions du décret 712 du 26 août 1987. Il soutient, en invoquant notamment un état des lieux de sortie établi le 1er novembre 2024, que la SARL IPS PROPERTY a commis des dégradations locatives et qu’elle lui doit, à ce titre, réparation de son préjudice. Monsieur [A] [J] maintient que l’ état des lieux de sortie a été signé par un employé de la SARL IPS PROPERTY. Il précise ne pas avoir reçu de congé de la part de cette dernière. Enfin, Monsieur [A] [J] affirme que la SARL IPS PROPERTY est toujours redevable de loyers et de forfaits de charges impayés.

La SARL IPS PROPERTY, représentée par son conseil, sollicite outre la prononcée de l’exécution provisoire de la décisuon à intervenir et la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code civil et aux entiers dépens, à titre principal, le débouté de Monsieur [A] [J] de ses prétentions et sa condamnation au remboursement du dépôt de garantie. A titre subsidiaire, elle demande également le prononcé de la compensation entre la somme de 4.656 euros invoquée par Monsieur [A] [J] au titre de la dette locative avec la somme de 2.500 euros au titre du dépôt de garantie.

Au soutien de ses prétentions, et s’agissant des loyers et charges locatives impayés, la SARL IPS PROPERTY en conteste le montant en rappelant que le bailleur a reconnu par courriel en date du 18 septembre 2024 avoir reçu le congé délivré par elle à effet au 30 septembre 2024, et avoir consenti à une remise de loyer, si elle acceptait de donner congé avant le terme prévu au 7 novembre 2025.

En ce qui concerne les réparations locatives invoquées par Monsieur [A] [J], la SARL IPS PROPERTY conteste avoir participé à l’établissement de l’état des lieux de sortie versé par Monsieur [A] [J] à la procédure. En ce sens, elle affirme qu’aucun de ses employés ne travaillait le 1er novembre 2024 et, qu’en tout état de cause, le nommé « [S] [Z] » signataire de l’état des lieux ne fait pas partie de ses effectifs. Elle rappelle, par ailleurs, que le demandeur avait reconnu dans un courriel en date du 20 septembre 2024, que les lieux loués étaient restés en bon état.

Enfin, s’agissant de la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral, la SARL IPS PROPERTY soutient que Monsieur [A] [J] n’apporte pas la preuve d’une faute, d’un préjudice ou d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le régime applicable au bail meublé, il sera relevé qu’il a été précisé dans le bail que le bien ne constituait pas la résidence principale du locataire, de sorte que le bail est soumis aux seules dispositions contractuelles et du code civil, par exclusion de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En application de ce texte le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. S’il quitte les lieux après le délai de préavis, il reste redevable d’une indemnité d’occupation au prorata des jours supplémentaires dans les lieux.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du Code civil précise que Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [A] [J] soutient que la SARL IPS PROPERTY reste à lui devoir la somme de 4938 euros au titre des loyers et des forfaits de charges locatives impayés (août, septembre et octobre 2024). A l’appui de sa demande en paiement, il verse à la procédure :

— un courrier en date du 5 août 2024 envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception, sollicitant de la défenderesse le paiement du loyer et des charges locatives du mois de juillet 2024 (soit 1646 euros),

— un courrier en date du 16 août 2024 envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception, sollicitant de la défenderesse le paiement du loyer et des charges locatives du mois d’août 2024 (soit 1646 euros),

— un commandement de payer en date du 04 septembre 2024 notifié par commissaire de justice (PV659) relatif aux loyers et aux charges locatives impayés pour les mois d’août et septembre 2024 (soit un total en principal de 3292 euros).

La SARL IPS PROPERTY reconnaît être débitrice d’une dette de loyers et aux charges locatives dans ses écritures. Elle évalue, cependant, cette dernière à la somme de 4656 euros et non 4938 euros. Elle fait valoir également le fait que sur cette somme de 4656 euros, le bailleur avait pris l’engagement auprès d’elle de déduire la somme de 400 euros par mois de loyer du et que le mois d’octobre 2024 n’est pas du. A l’appui de ces éléments, la SARL IPS PROPERTY verse notamment à la procédure un courriel de Monsieur [A] [J] en date du 20 septembre 2024, aux termes duquel ce dernier reconnaît effectivement avoir consenti à une « ristourne exceptionnelle de 400 euros » pour les deux derniers mois de loyer.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il est constant que la SARL IPS PROPERTY est débitrice d’une dette de loyers et de charges locatives à l’égard de Monsieur [A] [J]. En l’absence de décompte versé à la procédure, le montant de cette dernière ne peut être établi que par un faisceau d’indices résultant des pièces versées à la procédure et non contestés par les parties. Si le loyer et les charges locatives relatifs au mois d’octobre 2024 sont contestés, tel n’est pas le cas des loyers et des charges des mois d’août et septembre 2024. La SARL IPS PROPERTY a, par ailleurs, été officiellement mise en demeure en vue de régler ces sommes par acte de commissaire de justice en date du 04 septembre 2024.

La SARL IPS PROPERTY sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3292 euros au titre des loyers et des charges des mois d’août et septembre 2024.

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien du preneur

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Les articles 1730 et 1732 précisent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, Monsieur [A] [J] sollicite la condamnation de la SARL IPS PROPERTY au paiement de la somme de 3276 euros en raison des dégradations, des menues réparations locatives, de l’entretien courant à la charge du locataire. A l’appui de ses prétentions, le demandeur verse les états des lieux d’entrée et de sortie établis respectivement les 7 novembre 2022 et 1er novembre 2024 (ce dernier étant signé, d’après lui, par un employé de la défenderesse, un nommé « [S] [Z] »). Le demandeur verse également à la procédure :

— un courrier en date du 6 décembre 2023 relatif à un dégât des eaux émanant d’un appartement mitoyen,

— un courrier en date du 22 juillet 2024 relatif aux conséquences du dégât des eaux émanant d’un appartement mitoyen de décembre 2023 notamment sur le parquet de la chambre,

— un courrier en date du 6 novembre 2024 faisant état de dégradations locatives relevées lors de l’état des lieux de sortie,

— un devis de l’entreprise LEAHU en date du 4 novembre 2024 relatif à la réfection de la peinture dans la chambre et le salon suite au dégât des eaux,

— un devis de l’entreprise « Atelier 18 » relatif à la réparation du parquet de la chambre ,

— un devis de l’entreprise « Atelier 18 » relatif au ponçage et à la pose de vernis sur le parquet du salon.

La SARL IPS PROPERTY conteste cependant avoir participé à l’établissement de l’état des lieux de sortie versé par Monsieur [A] [J] à la procédure. En ce sens, elle affirme qu’aucun de ses employés ne travaillait le 1er novembre 2024 et, qu’en tout état de cause, le nommé « [S] [Z] » signataire de l’état des lieux ne fait pas partie de ses effectifs. Elle rappelle, par ailleurs, que le demandeur avait reconnu dans un courriel en date du 20 septembre 2024, que les lieux loués étaient restés en bon état.

Elle verse à l’appui de ces éléments :

— le courriel en date du 20 septembre 2024 de Monsieur [A] [J] faisant état du bon état général de l’appartement,

— un constat amiable de dégâts des eaux en date du 1er décembre 2023 établi par – un courrier en date du 6 décembre 2023 relatif à un dégât des eaux émanant d’un appartement mitoyen,, faisant état d’une fuite d’eau située derrière un meuble de cuisine et dont l’appartement se situe au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] (soit au dessus des lieux loués),

— une facture de l’entreprise HARAND [C] en date du 8 décembre 2023 faisant état d’une réparation de la fuite établie au nom de Mme [D] [M],

— une facture de la société ARONE en date du 24 janvier 2024 au nom de la SARL IPS PROPERTY faisant état de la réalisation de travaux de peinture dans la salle de bain et dans la chambre attenante, ainsi que d’une remise en état du parquet de cette dernière sur une surface de 10m² pour un montant total de 2551,20 euros,

— le relevé de banque de la SARL IPS PROPERTY pour la période allant du 31 décembre 2023 au 31 janvier 2024, faisant notamment état de la réalisation d’un paiement le 24 janvier 2024 pour le même montant.

Il ressort de ces éléments que l’état des lieux de sortie produit par le demandeur ne peut à lui seul établir l’existence de dégradations locatives imputables à la défenderesse. La défenderesse nie, en tout état de cause, avoir participé à l’établissement de ce document et Monsieur [A] [J] ne verse pas d’autre élément de preuve permettant d’établir la réalité de cette participation, notamment un mandat de représentation confié par la défenderesse au nommé « [S] [Z] ». L’état des lieux de sortie en date du 1er novembre 2024 est, par suite, inopposable à la SARL IPS PROPERTY.

En outre, il ressort des pièces versées par les parties que les dégradations locatives dont il est question sont pour la plupart en lien avec le dégât des eaux de décembre 2023 émanant de l’appartement de Mme [D] [M] situé au-dessus des lieux loués.

Les pièces versées par la SARL IPS PROPERTY permettent d’établir la réalisation des démarches et des travaux visant à remédier à ces dégradations.

Par conséquent, Monsieur [A] [J] sera débouté de sa demande de condamnation de la SARL IPS PROPERTY en raison des dégradations, des menues réparations locatives, de l’entretien courant à la charge du locataire.

Sur les comptes entre les parties

Le contrat de bail a prévu qu’à titre de garantie de l’entièreté de ses obligations, la locataire verse un dépôt de garantie d’un montant de 2500 euros, lequel doit être restitué par le bailleur dans le délai de deux mois à compter du départ du locataire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

Par ailleurs, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

la locataire est débiteur de 3292 euros au titre des loyers et des charges locatives impayés,

le bailleur est débiteur de la restitution du dépôt de garantie de 2 500 euros.

Il en résulte que la SARL IPS PROPERTY sera condamnée à verser à Monsieur [A] [J] la somme de 792 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1353 du Code civil précise que Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du Code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [A] [J] sollicite la condamnation de la SARL IPS PROPERTY au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

En l’espèce, cependant, le demandeur n’apporte pas la preuve de son préjudice, a fortiori du lien de causalité pouvant exister entre ce dernier et la faute de la SARL IPS PROPERTY.

Monsieur [A] [J] sera, par conséquent, débouté de ce chef de prétention.

Sur les demandes accessoires

La SARL IPS PROPERTY, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

JUGE que la SARL IPS PROPERTY est débitrice de 3200 euros au titre des loyers et des charges locatives impayées, ;

JUGE que Monsieur [A] [J] est débiteur de la restitution du dépôt de garantie de 2 500 euros ;

CONDAMNE en conséquence la SARL IPS PROPERTY à verser à Monsieur [H] [U] la somme de 792 euros au titre du solde locatif ;

CONDAMNE la SARL IPS PROPERTY à verser à Monsieur [A] [J] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL IPS PROPERTY aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection