TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 21/56555 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUYTL

AS M N° : 1

Assignation du :

13 Juillet 2021

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 décembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son Syndic la Société OUSTAL GESTION SAS

[Adresse 1]

[Localité 13]

représenté par Maître Serge BRIAND de la SELEURL BRIAND AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #D0208

DEFENDERESSES

S.A.S. L2JS

[Adresse 11]

[Localité 14]

représentée par Maître Olivier PECHENARD de la SELARL PBM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #B0899

S.A.S. MOJO

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par M^e Julien DELGOVE, avocat au barreau de PARIS – D1283

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [H] [F]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Madame [C] [F]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentés par M^e Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS – #D1515

DÉBATS

A l’audience du 18 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble situé au [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété.

La Société OUSTAL GESTION est syndic du Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 9] depuis le vote de l’assemblée générale du 13 janvier 2021.

Les consorts [F] sont propriétaires du lot n°6 soit un appartement situé au deuxième étage de cette résidence.

La Société L2JS est propriétaire du lot n°1 comprenant une cave en sous-sol, le local du rez-de-chaussée et un appartement au premier étage de la copropriété.

La Société MOJO était preneuse à un bail commercial pour l’activité de « café, bar avec possibilité de petite restauration » conclu avec la Société L2JS sur l’ensemble de son lot, jusqu’à sa résiliation judiciaire au 8 février 2019 par un jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 6 septembre 2022.

La Société MOJO a effectué courant 2019 des travaux au sein des locaux pris à bail.

Se prévalant de l’absence d’information et d’autorisation préalable pour des travaux engendrant des désordres aux parties communes et chez des copropriétaires, le Syndic a fait dresser un constat d’huissier le 13 juin 2019. Le 04 juillet 2019, à l’issue d’une réunion entre un représentant du Conseil Syndical, de la Société MOJO et de la Société L2JS accompagnés de leur conseil et de M. [P], ingénieur conseil désigné par la Société L2JS, un rapport technique est dressé et atteste notamment d’ouvrages sur la portée centrale et l’escalier menant au premier étage. Ces travaux sont déclarés insuffisants dans un second avis du 6 janvier 2020, le surplus des travaux apparaissant quant à lui suffisant. Une étude de la société BET DELTA, mandatée par la Société L2JS, qui propose des solutions à ces désordres a été menée et validée par M. [P], le 21 février 2020. La Société L2JS a demandé l’inscription d’une résolution aux fins de faire autoriser par la copropriété les travaux conformément à l’étude susvisée. Le 13 janvier 2021, la résolution n°15, inscrite en ce sens, est rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires. Une résolution tendant à autoriser le Syndicat des copropriétaires à agir contre les sociétés bailleresse et anciennement preneuse du lot litigieux est quant à elle adoptée.

C’est dans ces conditions, que le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3] à PARIS, représenté par son Syndic la Société OUSTAL GESTION, ayant de « très grandes inquiétudes quant à la stabilité de l’immeuble du fait des travaux de transformation/réaménagement entrepris par le locataire de la Société L2JS au niveau des rez-de-chaussée et 1er étage », a fait citer par exploits des 13 et 22 juillet 2021, la Société L2JS, bailleresse du lot n°1, et la Société MOJO, ancienne preneuse ayant réalisée les travaux, devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir désigner un expert. Dans le cadre d’une conciliation menée par un conciliateur de justice, à la suite de l’invitation délivrée par la juridiction de céans, les parties ont mandaté conventionnellement M. [X], technicien de la société EUROCONCEPT STRUCTURE en vue de réaliser un rapport technique. Le 29 avril 2022, M. [X] dresse un rapport sur les désordres observés dans l’immeuble sis [Adresse 6]. Le 5 juillet 2022, un avis complémentaire est rendu et atteste de l’absence de stabilisation de l’immeuble susvisé. Par un mail échangé avec le conseil de la Société MOJO, en date du 21 février 2023, M. [X] réserve ses conclusions du 5 juillet 2022 en raison de la contestation existante entre les parties et du caractère non exploitable des photographies jointes au constat d’huissier établi le 1er juin 2022.

Parallèlement, le 21 juin 2023, la Société L2JS s’engage à effectuer les travaux conformément à la note de M. [P], à établir un devis, à souscrire une assurance dommage-ouvrage et à prendre à sa charge, le cas échéant, les frais d’assemblée générale extraordinaire. Le 28 juillet 2023, la Société L2JS sollicite la réunion d’une assemblée générale extraordinaire et joint l’étude de la Société BET DELTA approuvée par M. [P] ainsi qu’un devis de la Société AQUARELLES & RENOVATIONS correspondant aux travaux proposés par l’étude susvisée. Le 15 novembre 2023 et le 06 février 2024, sur demande du syndicat des copropriétaires, M. [X] valide la solution envisagée par la Société BET DELTA. Le 08 mars 2024, le syndicat des copropriétaires propose à la Société L2JS un projet de résolution à inscrire à l’ordre du jour. Ce projet sera refusé par cette dernière en raison de conditions « irréalistes » subordonnant sa mise en œuvre. Le 09 avril 2024, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires se réunit. La résolution n°5 proposée par la Société L2JS est refusée. La résolution n°6 autorisant, sous conditions, la Société L2JS à réaliser les travaux conformément au devis et notes de calculs de la société AQUARELLES & RENOVATIONS sera quant à elle adoptée.

C’est dans ces conditions que suivant actes d’huissiers délivrés les 13 et 22 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3] à PARIS, a saisi le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Vu ses conclusions visées le 18 octobre 2024 du syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3] à [Localité 15], soutenues oralement tendant à voir :

«  – CONDAMNER la société L2JS, sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la 3e semaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, à faire exécuter les travaux de renforcement prévus par le devis AQUARELLES & RENOVATIONS n°2023-7783 visé par l’autorisation de travaux donnée aux termes de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 9 avril 2024, en ayant préalablement justifié du respect de l’ensemble des conditions visées dans cette résolution ;

— DIRE ET JUGER qu’il se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte non seulement en cas de retard dans la réalisation des travaux, mais aussi en cas de retard dans la justification du respect des conditions visées dans la résolution n°7 précitée ;

— CONDAMNER la société L2JS à communiquer au Syndicat des Copropriétaires sous astreinte de 50€ par jour de retard et par document, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir :

— Le contrat de maitrise d’œuvre relatif aux travaux litigieux

— Le contrat de contrôle technique relatif aux travaux litigieux

— La copie des déclarations administratives et autorisations de travaux

— L’attestation de contrôle de la solidité du maitre d’ouvrage

— Le (s) marché(s) de travaux et attestations d’assurance

— Son attestation d’assurance propriétaire bailleur

— L’état initial des lieux avant travaux (photos ou plans)

— L’état projeté global avec le cahier des charges CCTP y compris le dimensionnement des structures

— L’étude de descente de charge avant travaux de reprises (avant-projet détaillé de la phase conception validé par un Bureau de contrôle)

— L’étude descente de charges après travaux validée par le même Bureau de contrôle

— Le contrat conclu entre le maître de l’ouvrage et BET DELTA

— Le contrat conclu entre le maitre de l’ouvrage et l’architecte [K] [M] et son attestation d’assurance décennale

— Le cahier des charges transmis aux entreprises consultées et retenues

— La validation par un bureau de contrôle des devis et propositions des entreprises retenues

— L’attestation d’assurance RCP et décennale des entreprises

— Copie de l’assurance dommage ouvrage souscrite

— Un descriptif précis de l’activité commerciale envisagée et de la destination des lieux loués

— Copie des demandes d’autorisations administratives nécessaires et la transmission des autorisations délivrées

— Le bail conclu entre L2JS et MOJO

— SE RESERVER le pouvoir de liquider les astreintes

— CONDAMNER la société L2JS et la société MOJO à verser au Syndicat des copropriétaires une provision de 1000€ au titre des préjudices matériels et immatériels consécutifs aux travaux ayant conduit à la déstabilisation de l’immeuble

— CONDAMNER la société L2JS à lui verser la somme de 8000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la société L2JS aux dépens, dont distraction entre les mains de M^e Serge BRIAND, avocat au Barreau de PARIS "

Par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience du 18 octobre 2024, les consorts [F], intervenus volontairement à la procédure, demandent, par l’intermédiaire de leur conseil, au juge des référés de :

«  – DEBOUTER les sociétés L2JS, copropriétaire, et la société MOJO son ancien locataire, de leurs argumentations, prétentions et demandes reconventionnelles, à l’encontre notamment de Monsieur et Madame [F].

— CONDAMNER la société L2JS à réaliser à ses frais exclusifs, sous astreinte de 200€ par jour à compter de la 3è semaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, les travaux de renforcement prévus par les devis et note de calculs AQUARELLES & RENOVATIONS validés aux termes de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 9 avril 2024, après avoir préalablement justifié de l’ensemble des mesures et produit l’ensemble des documents visés dans cette résolution.

— CONDAMNER la société L2JS à verser Monsieur et Madame [F], une provision correspondant à la somme de 3838€ HT soit 4221,80€ TTC, à titre des travaux de remise en état des murs de leur appartement endommagés en conséquence des travaux réalisés sous la responsabilité de la société L2JS.

— CONDAMNER la société L2JS, à verser Monsieur et Madame [F], la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société L2JS, aux entiers dépens de la présente instance. "

Aux termes des écritures déposées et oralement soutenues à l’audience du 18 octobre 2024, la Société L2JS, copropriétaire et bailleresse, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :

«  – DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER Monsieur et Madame [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement :

— ORDONNER que L2JS exécute les travaux de renforcement de l’immeuble aux seules conditions suivantes :

— l’établissement d’un constat d’huissier contradictoire des parties communes et appartements situés aux étages au-dessus, avant toutes reprises des travaux de renforcement structurel ;

— la conformation à la règlementation en vigueur en matière de respect des règles de l’art,

— l’obtention d’éventuelles autorisations administratives sur l’ensemble des travaux de transformations et accessibilité du local RDC

— la souscription d’un contrat de mandat d’un bureau de contrôle pour la seule réalisation des travaux de remise en état

— la fourniture d’une attestation d’assurance RC/RCD et des attestations professionnelles d’usage de la société AQUARELLES & RENOVATIONS, si c’est cette entreprise qui est retenue pour la réalisation des travaux

En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] ainsi que Monsieur et Madame [F] au paiement de la somme de 15000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] ainsi que Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens "

Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience du 18 octobre 2024, la Société MOJO, anciennement preneuse, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :

«  – DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de provision ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et [Adresse 2] à [Localité 16] à payer à la société MOJO la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et [Adresse 2] à [Localité 16] aux entiers dépens ".

Sur autorisation de la juridiction de céans à l’audience du 18 octobre 2024, les parties ont déposé jusqu’au 20 novembre 2024 des notes en délibéré afin de répondre aux conclusions des sociétés MOJO et L2JS en date du 17 octobre 2024. Toutes les parties ont versé des notes contradictoires avant l’échéance susvisée.

Le 18 octobre 2024, nonobstant les réserves émises le 21 février 2023 par M. [W], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] rappelle, sur la base de courriers des 15 novembre 2023 et 6 février 2024 dudit technicien, l’existence d’un lien de causalité entre les travaux litigieux et la déstabilisation de l’immeuble. De manière surabondante, le Syndicat des copropriétaires soutient que si la photographie du constat dressé le 1er juin 2022 n’est pas exploitable, il ressort de ses observations écrites que la fissuration du témoin plâtre est caractérisée. Sur les conditions fixées par la résolution n°7 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, le Syndicat rappelle la proportionnalité et la légitimité de chacune des conditions contestées par la Société L2JS. Il ajoute que la remise en cause d’une résolution d’assemblée générale des copropriétaires ne peut être le résultat que de deux demandes : soit de l’action en contestation de l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, soit de la demande d’autorisation judiciaire aux fins de réaliser des travaux d’amélioration en vertu de l’article 30 de la loi susvisée. Sur l’existence de son préjudice matériel le Syndicat des copropriétaires allègue des désordres liés à la modification des éléments de fondation, de la trémie de l’escalier menant au premier étage ainsi que la déstabilisation de la structure. Cette déstabilisation vient, de surcroit, justifier les préjudices immatériels invoqués.

Le 7 novembre 2024, les consorts [F] versent aux débats un constat d’huissier établi le 19 octobre 2022 caractérisant la présence de fissuration sur l’un des témoins plâtre placé le 27 avril 2022. Ils considèrent que cette fissuration matérialise la persistance de mouvements de la structure de l’immeuble sis [Adresse 4]. En outre, les consorts « s’associent pleinement à l’argumentation et aux réclamations du syndicat des copropriétaires, s’agissant des garanties qui doivent nécessairement entourer les travaux de reprise et de confortation de la structure ». Enfin, les consorts [F] maintiennent leur demande de provision qu’ils fondent en sus sur le constat du 19 octobre 2024 et la violation du règlement de copropriété. Ils rappellent que la jurisprudence de la Cour de cassation permet à un copropriétaire d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans qu’il n’ait à démontrer un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité.

Le 15 novembre 2024, la Société L2JS, propriétaire du lot litigieux, réitère son accord à la réalisation des travaux objet du présent litige et la présence d’une contestation sérieuse sur certaines des conditions posées par la résolution n°7 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 9 avril 2024. La Société L2JS affirme, de surcroit, que les demandes de provision du Syndicat des copropriétaires et des consorts [F] doivent être rejetées car elles sont respectivement non-fondées et prématurées. Elle ajoute que « les atermoiements abusifs du Syndicat des copropriétaires pour la réalisation des travaux ont également pu contribuer à l’apparition de désordres et/ou à l’aggravation de désordres existants ».

Le 20 novembre 2024, la Société MOJO expose à titre liminaire que les fissurations observées dans l’appartement des consorts [F] sont le résultat de mouvements de la structure en pans de bois et de " désagréments (…) vibratoires " causés par les travaux réalisés simultanément dans l’hôtel voisin. En outre, elle conteste les désordres invoqués par le Syndicat au titre des parties communes notamment en ce que le mur d’aplomb du premier étage n’étant pas fissuré, les fissurations du deuxième étage ne peuvent être la conséquence directe des travaux du rez-de-chaussée.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes en délibéré et notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire des consorts [F], co-propriétaires dans l’immeuble litigieux. Les consorts acceptent, de surcroit, de se voir opposer les rapports et conclusions de M. [W], technicien pour la société EUROCONCEPT STRUCTURE, réalisés antérieurement à leur intervention.

Sur les demandes tendant à l’exécution des travaux par la Société L2JS

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l’anormalité s’apprécie in concreto.

En l’espèce, la Société MOJO a effectué des travaux courant 2019 au sein des locaux pris à bail commercial avec la Société L2JS. Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les consorts [F] soutiennent que les travaux réalisés sans autorisation de la copropriété ont engendré des désordres dans les parties communes ainsi qu’une déstabilisation de l’immeuble qui a elle-même produit des désordres dans l’appartement du deuxième étage appartenant aux consorts.

Aux termes l’article 1er du règlement de copropriété les parties communes comprennent « la totalité du sol, les fondations, les gros murs de façade, des pignons et des refends », « de façon générale, lesdites choses communes sont celles déclarées telles par la loi et les usages, étant précisé que les énonciations ci-dessus ne sont pas limitatives ».

En application de l’article 3 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes : (…)

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent des locaux privatifs (…)

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires affirme que les travaux « portaient sur des éléments structurels de l’immeuble (mur de refend, assemblage poteau-poutres) dont certains relevant des parties communes ».

Selon le rapport du 2 juillet 2019 de M. [P], ingénieur, les travaux ont notamment affectés la portée centrale du local du rez-de-chaussée ainsi que la trémie par chevêtre métallique situé au niveau de l’escalier menant au premier étage. Par un premier avis général, l’ingénieur conclu que " toutes adaptations lourdes, structurelles ou concernant la substance de l’immeuble nécessitent, obligatoirement l’accord du Bailleur et de la Copropriété (…) L’absence de cette obligatoire démarche est tout à fait dommageable « . Il ajoute que les ouvrages » ont été directement réalisés par le Locataire Commercial et ainsi en l’absence de toute Entreprise ayant compétence et correctement assurée ".

Il ressort des éléments versés aux débats que les travaux entrepris par la Société MOJO ont affecté les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 6] de sorte qu’ils auraient dus faire l’objet, conformément à l’article 25 b) susvisé, d’une autorisation de l’assemblée générale de la copropriété ce qui n’est pas contesté par les parties. La Société L2JS reconnait en ce sens « l’irrégularité des travaux réalisés par la société MOJO ».

Aux termes de l’article 9 de la loi n°655-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de la théorie jurisprudentielle selon laquelle nul ne doit causer un trouble anormal de voisinage, il incombe au demandeur de démontrer l’existence d’un trouble anormal, excédant les inconvénients normaux du voisinage, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.

Un constat d’huissier établi à l’initiative du Syndicat des copropriétaires le 13 juin 2019, caractérise la réalité des travaux réalisés dans le lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 6] ainsi que l’existence de fissurations sur les murs de l’appartement appartenant aux consorts [F].

Dans le cadre de la conciliation, les parties ont mandaté conventionnellement M. [X], technicien de la société EUROCONCEPT STRUCTURE, aux fins de dresser un rapport sur les désordres susvisés.

Dans ce rapport, M. [X] constate une fissuration caractéristique d’un mouvement d’appui du mur lié à un phénomène d’ensemble et de bridages dans l’appartement du 2ème étage appartenant aux consorts [F]. Il affirme que « la suppression des bracons bois (très raides) et la mise en charge des moisages métalliques de la poutre bois conduit inévitablement à une déformation complémentaire de cette poutre bois. Cette déformation a créé un mouvement vertical descendant maximal situé à peu près au 1/3 de la portée de la poutre et a créé les désordres observés dans le mur du 2ème étage. ». Ainsi « il est fort probable que la fissuration observée dans le mur du 2ème étage soit liée aux travaux réalisés au rez-de-chaussée. La typologie de cette fissuration et la concomitance avec les travaux laisse peu de doute sur ce constat. » (Pièce n°18, Syndicat des copropriétaires).

En outre, afin d’attester de la stabilité de la structure, le technicien préconise la pose de témoins plâtre. Ces derniers sont mis en place dans l’appartement des consorts [F] conformément aux recommandations du technicien et un constat d’huissier sera dressé en ce sens le 27 avril 2022. Le 1er juin 2022, un second constat d’huissier est dressé, attestant à l’écrit et par une photographie de fissuration sur l’un des témoins plâtre. Le 5 juillet 2022, M. [X] affirme dans un avis complémentaire que « la fissuration des témoins met en évidence que la structure n’est aujourd’hui pas encore stabilisée. » et réitère le constat que « les fissurations observées au 2ième étage sont dues à la trop grande flexibilité des profilés métalliques ».

Dans un échange de mail avec le conseil de la Société MOJO, M. [X] réserve ses conclusions du 5 juillet 2022 en raison du caractère inexploitable des photographies jointes au constat d’huissier dressé le 1er juin 2022 et de la contestation existante des parties à ce sujet.

Or si les photographies sont inexploitables, le constat dressé le 1er juin 2022 caractérise effectivement par ses observations écrites l’existence d’une telle fissuration. De surcroit, M. [W], par deux courriers postérieurs des 15 novembre 2023 et 6 février 2024 valide les travaux envisagés aux fins de renforcement de la structure de l’immeuble susvisé. Il affirme en ce sens que " le sinistre est principalement lié à la suppression du poteau bois qui a engendré un mouvement vertical descendant qui a lui-même généré les fissures observées dans l’appartement de M. [F] au 2ième étage. La remise en place d’un poteau identique (voir plus conséquent) permettra de stabiliser le bâtiment. ". De plus, par leur note en délibéré en date du 7 novembre 2024, les consorts [F] produisent un nouveau constat d’huissier dressé le 19 octobre 2024, qui caractérise la réalité des fissurations alléguées et joint notamment une photographie exploitable de la fissuration sur l’un des témoins plâtre.

Par conséquent, il ressort des éléments susvisés ainsi que des écritures des parties, que les travaux entrepris par la Société MOJO engendrent une atteinte aux droits du Syndicat des copropriétaires ainsi que des consorts [F], copropriétaires, en ce qu’ils sont identifiés comme cause des désordres relevés. En effet, si le technicien réserve son avis complémentaire, il ressort de son rapport du 29 avril 2022, des constats d’huissier des 1er juin 2022 et 19 octobre 2024 et des courriers susvisés, que la structure connait effectivement des mouvements ayant conduit à la déstabilisation de l’immeuble et aux fissurations observées dans l’appartement du 2ème étage à la suite des travaux litigieux.

Nonobstant l’existence de contestations, il convient, compte tenu de l’absence d’autorisation des travaux litigieux et de la nature des désordres observés, qui constituent un trouble manifestement illicite de faire cesser ce trouble en enjoignant la Société L2JS à faire procéder dans son lot à des travaux de remise en état, travaux dont elle demande, elle-même, l’exécution.

Sur les modalités d’exécution des travaux

Il ressort des pièces, des observations écrites soutenues oralement ainsi que des notes en délibéré versées par le Syndicat des copropriétaires, les consorts [F] et la Société L2JS, que tous sont en accord sur la nature et le principe des travaux devant être effectués pour remettre en état le lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 6]. Les parties consentent en ce sens à la réalisation de travaux conformément au devis n°2023-7783 de la Société AQUARELLES & RENOVATIONS, en date du 30 juin 2023 et ayant pour objet le renforcement complémentaire du plancher.

Ce devis reprend la solution proposée par l’étude de la Société BET DELTA, soit la réinstallation " d’un nouveau poteau :

1. en HEA de 260, positionné sur le parcours de la poutre et en conservant le poteau actuel en place,

2. reprenant en appui la poutre et les deux ailes basses des IPE de 240, par un plat métallique de dimensions adaptées,

3. et installé, au sol, sur une fondation adaptée

Pour le sommier de réception posé sur le porteur en pierre du sous-sol, en séparation du transfert de charges des voutes en plein cintre :

— celui-ci nécessité de dégarnir une partie du plancher bas afin que le sommier s’appuie correctement sur la structure en pierre et non sur un remplissage,

— ainsi que la procédure de mise en place du poteau avant coulage du plancher pour que le plat métallique en partie haute permette un calage complet sur la sous-face de la poutre et des 2 IPE " (Pièce n°1 de la Société L2JS)

Ces travaux de renforcement ont été validés par M. [X], à la demande du Syndicat des copropriétaires.

Toutefois, les parties ne s’accordent pas sur les modalités d’exécution de cette remise en état. En effet, par une résolution n°7 adoptée le 9 avril 2024, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires à autoriser sous conditions, la réalisation de ces travaux par la Société L2JS. Or, la Société L2JS a voté contre cette résolution considérant que certaines des conditions posées sont impossibles à respecter ou abusives.

Au vu des éléments développés ci-dessus, il convient de condamner la Société L2JS à effectuer des travaux de remise en état conformément à la solution de l’étude BET DELTA reprise dans le devis susvisé et validée par M. [W]. Cette condamnation à la remise en état de son lot, qui se fera sous le contrôle de l’architecte ,l’immeuble doit être assortie des modalités d’exécution pour lesquelles aucune contestation n’est alléguée, soit :

— l’établissement d’un constat d’huissier contradictoire des parties communes et appartements situés aux étages au-dessus, avant toutes reprises des travaux de renforcement structurels.

— la mise en conformité à la règlementation en vigueur en matière de respect des règles de l’art

— l’obtention d’autorisations administratives nécessaires sur l’ensemble des travaux de transformations et accessibilité du local du rez-de-chaussée

— la mise en place d’un mandat avec un bureau de contrôle

— la production d’une attestation d’assurance RC/RCD de la société AQUARELLES & RENOVATIONS ou de toutes autres entreprises retenues pour la réalisation des travaux

— la production des attestations professionnelles d’usage (Assurance RC.RCD, RUSSAF, TVA, RETRAITE, CHOMAGE) de l’entreprise AQUARELLES & RENOVATIONS ou de toutes autres entreprises retenues pour la réalisation des travaux

Pour les autres modalités contestées , il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier la proportionnalité des conditions fixées par la résolution n°7 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en s’immisçant dans l’administration de la gestion de l’immeuble sis [Adresse 6]. De sorte qu’en présence de contestations des parties, il n’y a pas lieu à préciser davantage les conditions de la remise en état.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à l’exécution des travaux par la Société L2JS

Aux termes des articles L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision et s’en réserver la liquidation.

En l’espèce, il ressort de la volonté commune des parties de remettre en état le local du rez-de-chaussée de sorte qu’en l’état il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur la demande de communication des pièces sous astreintes du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la Société L2JS

Au fondement de sa demande, le Syndicat des copropriétaires invoque le bénéfice de l’article 138 du code de procédure civile. Cet article dispose que si dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires demande la communication sous astreinte du contrat de maitrise d’œuvre et du contrat de contrôle technique relatif aux travaux litigieux, d’une copie des déclarations administratives et autorisations de ces travaux, de l’attestation de contrôle de la solidité des ouvrages ou encore des documents listés dans sa lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 décembre 2020, aux fins d’examiner la situation et de faire autoriser par la copropriété, conformément aux règles de l’art, la reprise des travaux.

Or aux termes de l’article 138 du code de procédure civile, la production forcée doit se faire dans le cadre d’une instance, aux fins de verser les pièces obtenues aux débats et non en dehors de l’instance comme demandé au cas particulier.

De sorte qu’il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

Sur la demande de provision du Syndicat des copropriétaires contre les Sociétés MOJO et L2JS :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires affirme que les travaux litigieux ont engendré des préjudices matériels et immatériels prenant la forme d’un préjudice moral et d’un préjudice de jouissance compte tenu de l’état d’anxiété et de la crainte d’une nouvelle aggravation de l’état de l’immeuble objet du présent litige.

Sur le préjudice matériel causé aux parties communes, M. [W] dans son rapport du 29 avril 2022 constate « des traces de désordres anciens ou la présence de fissures observables dans les parties communes de l’immeuble sans qu’aucun lien de causalité ne puisse être établi entre ces désordres et les travaux réalisés par l’entreprise MOJO ». Toutefois, le Syndicat des copropriétaires soutient, dans sa note en délibéré en date du 18 octobre 2024, qu’outre ces fissures, " d’autres désordres aux parties communes ont quant à eux bien été matérialisés aux termes des opérations de M. [W] ". Le Syndicat des copropriétaires invoque à ce titre des travaux sur les fondations, sur la trémie de l’escalier reliant le rez-de-chaussée au premier étage ainsi qu’une déstabilisation de l’immeuble.

Sur les préjudices immatériels, le Syndicat des copropriétaires soutient qu’il ressort du constat dressé le 19 octobre 2024 ainsi que du rapport du 29 avril 2022 de M. [W] et ses courriers des 15 novembre 2023 et 6 février 2024 validant les travaux de stabilisation de l’immeuble, que la déstabilisation de l’immeuble est avérée et engendre nécessairement un préjudice moral ainsi qu’un préjudice de jouissance à la copropriété.

Or il ressort du constat dressé le 13 juillet 2019 et du sondage réalisé le 24 novembre 2019 par la Société PRIMUS DIAG, que les désordres observés sur les fondations de l’immeuble sont le résultat du présent sondage et non des travaux réalisés par la Société MOJO. De sorte que ce préjudice invoqué par le Syndicat des copropriétaires n’est pas caractérisé avec l’évidence requise en référé.

Sur le préjudice matériel relatif aux désordres sur l’escalier menant au premier étage, la Société MOJO affirme qu’aucun expert « n’a conclu que l’escalier avait engendré des désordres ou était source d’inquiétude quant à sa solidité ». Or M. [P], ingénieur, dans son compte rendu du 2 juillet 2019 atteste de l’insuffisance de l’ouvrage car « s’agissant d’un ouvrage » tout en béton « transmettant la majeure partie des efforts sur un mur d’échiffre, nouvellement fondé sur le sol, sa désolidarisation par rapport aux planchers existants, principalement au chevêtre de la trémie du plancher haut rez-de-chaussée lui permettrait de mieux admettre son éventuel retrait dimensionnel, de manière plus autonome sans conséquence sur l’existant. ».

Sur le préjudice matériel relatif à la déstabilisation de l’immeuble, la Société MOJO conteste les conclusions de M. [W] qui établissent un lien de causalité entre les travaux du rez-de-chaussée et la déstabilisation de l’immeuble ayant conduit aux fissurations du deuxième étage. En effet, elle considère que si les travaux litigieux avaient effectivement causé une déstabilisation de l’immeuble ainsi que les fissurations observées dans l’appartement du deuxième étage, le mur d’aplomb du premier étage devrait lui aussi être affecté par ces désordres. Or, il ressort des pièces versées à la procédure que tel n’est pas le cas. Toutefois, dans son rapport du 29 avril 2022 M. [W] affirme que « le voile supportant le mur fissuré du 2ième étage est constitué d’une charpente bois en treillis, habillée par une cloison légère en plâtre quasiment indépendante de la charpente bois. On pourra constater que ce voile ne présente aucun désordre, ce qui pourrait être considéré comme étonnant puisque nous avons indiqué que le mur du 2ième étage avait subi un mouvement d’appui. Après analyse du sujet, nous pensons que la charpente bois a fort bien pu encaisser quelques déformées (ou tassement d’appui) sans présenter de désordre compte tenu de sa flexibilité et sans générer non plus de désordres dans l’habillage qui est quasiment indépendant de cette charpente ».

Enfin, sur le préjudice immatériel lié à la déstabilisation de l’immeuble, la Société MOJO indique que M. [W] dans son rapport du 29 avril 2022 considère que « notre analyse ne constitue pas un avis de solidité sur la structure ». Toutefois, il ressort de ce même rapport que le technicien préconise la pose de témoins plâtres afin de confirmer ou d’infirmer la stabilisation de l’immeuble litigieux. Par un avis du 5 juillet 2022, M. [W] affirme « que la fissuration des témoins met en évidence que la structure n’est aujourd’hui pas encore stabilisée. ». Par un mail du 21 février 2023, il réserve ses dernières conclusions en raison du caractère inexploitable des photographies présentes au constat dressé le 1er juin 2022 et des contestations des parties sur ce point. Or il ressort des observations écrites du constat susvisé ainsi que d’un constat ultérieur dressé le 19 octobre 2024, que le témoin plâtre a effectivement fissuré. De plus, dans ses courriers du 15 novembre 2023 et du 6 février 2024 M. [W] valide les travaux de stabilisation devant être entrepris dans le local du rez-de-chaussée.

L’évaluation des préjudices évoqués nécessitant un examen en profondeur des éléments susvisés, il n’y a lieu à référé sur la demande de provision formée par le Syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de provision des consorts [F] à l’encontre de la Société L2JS :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Les consorts [F] sollicitent la condamnation de la Société L2JS au versement d’une provision à hauteur de 4.221,80 euros TTC au titre des travaux de remise en état des murs de leur appartement. Pour justifier de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, les consorts allèguent que les désordres observés dans leur appartement du 2ème étage sont la conséquence directe des travaux entrepris par la Société MOJO sous la responsabilité de son bailleur, la Société L2JS. Ils évoquent en ce sens le rapport de M. [W] ainsi que les constats d’huissiers dressés, notamment celui du 19 octobre 2024.

La Société L2JS soutient que le préjudice invoqué n’est pas chiffré et que les travaux de remise en état de l’appartement du 2ème étage doivent être effectués après la remise en état du local du rez-de-chaussée, de sorte que la demande de provision des consorts est prématurée.

La Société MOJO qui n’est pas visée par la demande de provision des consorts [F], souligne dans sa note en délibéré, que la structure de l’immeuble est en pans de bois de sorte qu'« elle se dilate et se rétracte en fonction des variations thermiques et d’humidité, ce qui entraine inévitablement des microfissures des plâtres ». La Société MOJO ajoute que des problèmes structurels en ce sens ont déjà été observés par le passé et produit un constat d’huissier en date du 12 novembre 2024 constatant « un décalage de niveau avec fissurations » des deux façades de l’immeuble. En outre, la Société MOJO affirme que l’immeuble voisin était lui-même en travaux lors des travaux litigieux, ce qui a engendré " beaucoup de désagréments (…) vibratoires ". Elle considère que l’ensemble de ces éléments expliquent les fissurations observées chez les [F].

Or il est expressément établi dans le rapport de M. [W] du 29 avril 2022 que les désordres observés dans l’appartement du deuxième étage sont la conséquence directe des travaux réalisés par la Société MOJO. De sorte, que le préjudice est caractérisé.

Toutefois, les consorts [F] justifient le quantum de leur demande sur un devis datant du 30 décembre 2023 au n°2031 204 qui n’est pas versé à la procédure. Le devis établi en pièce n°10 est celui du 12 décembre 2019 au n° 191216 et ne correspond pas aux travaux allégués.

Or en l’absence du devis susvisé, le quantum du préjudice ne peut être déterminé avec l’évidence requise en référé.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La Société L2JS, défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

RECEVONS l’intervention volontaire des consorts [F] ;

ENJOIGNONS la Société L2JS, copropriétaire, à procéder dans son lot situé dans l’immeuble du [Adresse 6], sous contrôle de l’architecte de l’immeuble aux travaux de remise en état conformément à la solution de l’étude BET DELTA reprise dans le devis n°2023-7783 de la Société AQUARELLES & RENOVATIONS, en date du 30 juin 2023 ayant pour objet le renforcement complémentaire du plancher et dans le respect des conditions suivantes :

— l’établissement d’un constat d’huissier contradictoire des parties communes et appartements situés aux étages au-dessus, avant toutes reprises des travaux de renforcement structurels.

— la mise en conformité à la règlementation en vigueur en matière de respect des règles de l’art

— l’obtention d’autorisations administratives nécessaires sur l’ensemble des travaux de transformations et accessibilité du local du rez-de-chaussée

— la mise en place d’un mandat avec un bureau de contrôle

— la production d’une attestation d’assurance RC/RCD de la société AQUARELLES & RENOVATIONS ou de toutes autres entreprises retenues pour la réalisation des travaux

— la production des attestations professionnelles d’usage (Assurance RC.RCD, RUSSAF, TVA, RETRAITE, CHOMAGE) de l’entreprise AQUARELLES & RENOVATIONS ou de toutes autres entreprises retenues pour la réalisation des travaux.

REJETONS la demande de communication de pièces sous astreinte du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la Société L2JS ;

DISONS n’y a voir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la Société L2JS aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur a la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile et la somme de 2000 euros du même chef aux consorts [F] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 15] le 10 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Fabrice VERT