Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Z]

14 allée Paul Eluard

Porte 40 Etage 4

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 septembre 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01685 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAYL

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER,

CCC à Monsieur [W] [Z]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 16 février 2021, l’office public de l’habitat de Loire-Atlantique HABITAT 44 (ci-après HABITAT 44) a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un logement situé 14 allée Paul Eluard – 4ème étage – logement 40 – 44400 REZE.

Le 22 septembre 2023, HABITAT 44 a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.639,17 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 28 mai 2024, HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire à la date du 23 novembre 2023, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Z] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Monsieur [W] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

—  1.677,65 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 433,56 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer de 146,04 euros ;

— Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle HABITAT 44, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.819 euros au jour de l’audience. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers. Elle a enfin indiqué qu’un dossier avait été déposé à la banque de France sans toutefois avoir eu connaissance de la décision de recevabilité.

Monsieur [W] [Z] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a indiqué percevoir un salaire mensuel de 1.400 euros et avoir payé intégralement le dernier loyer. Il a par ailleurs précisé vouloir rester dans le logement et être actuellement séparé de sa femme, lui versant une pension alimentaire. Enfin, le locataire a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 80 euros par mois en sus de son loyer courant.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 28 mai 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, HABITAT 44 justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la CAF le 15 septembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [W] [Z], le 22 septembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.639,17 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2023.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale d’HABITAT 44 est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.089,55 euros au 16 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, somme à laquelle il convient de déduire les frais de procédures (270,55? euros), qui ne le relèvent pas de l’arriéré locatif, mais lorsque cela est justifié, des dépens.

Monsieur [W] [Z] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [W] [Z] sera condamné à payer à HABITAT 44 la somme de 1.819 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024, échéance du mois d’aout 2024 incluse.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [W] [Z] a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience.

Lors des débats, Monsieur [W] [Z] a indiqué percevoir un revenu mensuel de 1.400 euros et être séparé de sa femme à laquelle il verse une pension alimentaire.

Le diagnostic social et financier indique que les difficultés de paiement du locataire sont nées à la suite d’aléas financiers non anticipables, tels que des frais de véhicules ou des difficultés de santé interrompant son activité professionnelle. Toutefois, il est précisé que malgré la fluctuation de ses ressources liée à l’alternance entre mission d’intérim, CDD, recherche d’emploi, Monsieur [W] [Z] est soucieux de respecter le paiement de ses loyers afin de garder son logement et pouvoir ainsi continuer à recevoir ses enfants ; qu’un premier plan d’apurement avait été signé entre les parties en novembre 2023 à hauteur de 80 euros par mois ; que le locataire envisage par ailleurs de constituer un dossier MDPH.

Monsieur [W] [Z] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 80 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [W] [Z] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [W] [Z] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 433,56 euros, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce, depuis la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

L’équité commande de débouter HABITAT 44 de sa demande condamnation formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par HABITAT 44, à l’encontre de Monsieur [W] [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à HABITAT 44, la somme 1.819 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;

ACCORDE à Monsieur [W] [Z] un délai de paiement de 22 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 21 échéances de 80 euros, la 22ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 23 novembre 2023 ;

DIT que Monsieur [W] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 14 allée Paul Eluard – 4ème étage – logement 40 – 44400 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [W] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à HABITAT 44, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 433,56 euros, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE HABITAT 44, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE