TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 87/2025

JUGEMENT DU : 05 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00755 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CRFA

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [E]

né le 15 Février 1963 à [Localité 17]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Christophe MOURIER, avocat au barreau d’ALES plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [W] [C] épouse [E]

née le 15 Octobre 1956 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Christophe MOURIER, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Société [Adresse 11]”

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, substituée par M^e Aimée MERLANDT, avocat au barreau de NIMES, plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 17 Mars 2025 devant Noémie TURGIS, Juge placée par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 14] en date du 6 Janvier 2025, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le cinq Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 1er novembre 2014, Monsieur [T] [E] et Madame [W] [E] ont pris à bail auprès de la SA HLM [Localité 8] [Localité 15] un appartement situé [Adresse 1] pour un loyer de 199,09 euros, outre 38,42 euros de charges.

Le 1ER janvier 2019, la société [Adresse 10] [Localité 8] [Localité 15] confiait un mandat de gérance à la société SA UN TOIT POUR TOUS.

Le 10 mai 2021, la SA UN TOIT POUR TOUS devenait propriétaire du logement donné à bail, suite à une transmission universelle de patrimoine entre les deux sociétés.

Soutenant que l’appartement était en mauvais état, M. [T] [E], par exploit de commissaire de justice du 22 mai 2024 a assigné la SA UN TOIT POUR TOUS devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ALES aux fins :

De dire et juger que l’appartement loué à Monsieur [T] [E] par la SA [Adresse 16], situé [Adresse 5], était impropre à l’usage d’habitation ou, qu’a tout le moins, qu’il était affecté de graves désordres causant au locataire des troubles de jouissance. De condamner la SA SOC HLM UN TOIT POUR TOUS à porter et payer à Monsieur [T] [E] une somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance par lui subis. De condamner la SA [Adresse 16] à porter et payer à Monsieur [T] [E] une somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. De dire et juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. De condamner la SA SOC HLM UN TOIT POUR TOUS aux entiers dépens.

A l’audience, M. [E], représenté, sollicite :

D’accueillir l’intervention volontaire de Madame [W] [C] épouse [E] dans la procédure opposant d’une part Monsieur [T] [E], et d’autre part, la SA [Adresse 16], actuellement pendante devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judicaire d’ALES, inscrite au rôle de ladite juridiction sous numéro 24/00755 De déclarer cette intervention volontaire recevable, juste et bien fondée De dire et juger que l’appartement loué à Monsieur [T] [E] et à Madame [W] [C] épouse [E] par la SA SOC HLM UN TOIT POUR TOUS, situé [Adresse 4], était impropre à l’usage d’habitation ou, qu’à tout le moins, qu’il était affecté de graves désordres causant aux locataires des troubles de jouissance. De condamner la SA [Adresse 16] à porter et payer à Monsieur [T] [E] et à Madame [W] [C] épouse [E] une somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance par eux subis De condamner la SA SOC HLM UN TOIT POUR TOUS à porter et payer à Monsieur [T] [E] et à Madame [W] [C] épouse [E] une somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. De débouter la SA [Adresse 16] de l’ensemble de ses demandes.De dire et juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. De condamner la SA SOC HLM UN TOIT POUR TOUS aux entiers dépens.

La SA UN TOIT POUR TOUS représentée, sollicite de :

Débouter Monsieur et Madame [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Condamner Monsieur et Madame [E] à une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens,Ecarter le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de Mme [C] épouse [E]

Selon l’article 330 du code de procédure civile, « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention. »

En l’espèce, la défenderesse ne conteste pas la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [C] épouse [E].

En conséquence, Mme [C] épouse [E] colocataire du logement, objet du litige, est déclarée recevable en son intervention volontaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; »

Les époux [E] font valoir que le logement qu’ils occupent étaient dès la prise de bail affecté de nombreux désordres, qu’aucun travaux n’a été entrepris par la bailleresse et que le mauvais état du logement a été constaté dans le rapport de visite en date du 29 septembre 2020 par les services du conseil départemental du Gard. Ils soulignent que ces désordres étaient susceptibles de porter atteinte à leur sécurité ou leur santé et que les démarches nécessaires n’ont pas été entreprises en temps utile par la SA [Adresse 12], qui pouvait faire réaliser les travaux en sa qualité de mandataire. Ils contestent avoir contribué à leur préjudice en obstruant les bouches d’entrée d’air ou en ne coopérant pas à la réalisation des travaux envisagés. Il en est résulté pour eux un trouble de jouissance dont ils demandent réparation à hauteur de 7 000 euros.

La SA UN TOIT POUR TOUS s’oppose aux demandes indiquant n’être devenue propriétaire qu’en mai 2021 et qu’elle n’avait pas toute latitude pour réaliser de gros travaux avant cette date. Elle souligne avoir réalisé des travaux dans le logement dès septembre 2021 et que le dossier a été considéré comme clos, suite à la plainte des locataires, par la Direction départementale des territoires et de la mer. Elle explique que les demandeurs n’expliquent pas à quoi correspond la somme sollicitée et qu’en outre les locataires ont contribué à leur préjudice en obstruant les bouches d’entrée d’air et en n’étant pas coopératifs dans la réalisation des travaux.

En l’espèce, les demandeurs fournissent, au soutien de leurs demandes, un rapport de visite réalisée le 29 septembre 2020 par le Conseil départemental du Gard qui mentionne les éléments suivants : « Logement présentant une mauvaise isolation des murs extérieurs, une installation de chauffage insuffisante dans la pièce principale, et des infiltrations d’air au niveau de 2 des 5 fenêtres du logement.

Le bailleur est invité à réaliser certains travaux :

— refaire l’isolation des murs extérieurs du bâtiment, notamment la façade Nord-Est, sur laquelle se développe à l’intérieur du logement une prolifération massive de moisissures (chambre, salle de bain, cuisine), mais aussi sur la façade Sud-Ouest sur laquelle commencent à se développer des moisissures dans l’autre chambre, et ce, en dépit d’une aération importante du logement chaque jour – envisager d’installer une grille de ventilation dans cette deuxième chambre qui en est dépourvue

— Installer des grilles d’aération aux fenêtres

— Refaire l’installation avec isolant au niveau de l’encadrement de la porte fenêtre du salon, et de la chambre d’ami

— Envisager d’adapter le nombre de radiateur aux volumes à chauffer, notamment dans le salon (changement de radiateurs préconisé).

— Envisager d’installer une VMC.

Le mur de la façade Nord-Est est gorgé d’eau, et doit être isolé par l’extérieur, et préalablement séché. La présence de moisissures invasives sur les murs de la façade Nord-Est ne permettent pas une occupation saine du logement, et favorise l’apparition et le développement de désordre de santé des occupants. »

Ils présentent encore des photos du logement non datées mais montrant d’importantes moisissures et traces noires sur les murs ainsi qu’un certificat médical en date du 29 janvier 2021 indiquant que M. [E] présente une fragilité pulmonaire contre indiquant de vivre dans un logement mal ventilé et mal isolé.

Il résulte des pièces produites aux débats par la société défenderesse que des travaux ont été réalisés en septembre 2021, en septembre 2022 et octobre 2022 pour répondre aux problématiques d’humidité, les travaux réalisés ayant conduit la DDTM à considérer le dossier comme clos le 26 juin 2023. Des travaux avaient été préalablement réalisés en août 2020 pour la création d’une ventilation et vérification étanchéité fenêtre mais visiblement insuffisant à remédier aux désordres comme en atteste le rapport de visite, postérieur à la réalisation de ces travaux.

Dans un courrier adressé par à la DDTM en date du 12 février 2021, la SA UN TOIT POUR TOUS fait état du refus des locataires de donner accès au logement pour la réalisation de travaux en octobre 2020 et mentionnent dans un courrier du 27 juillet 2020 avoir constaté une absence de chauffage du logement ainsi qu’une obstruction des amenées d’air.

Il résulte ainsi de ces éléments qu’au regard des désordres constatés dans le rapport de visite réalisée le 29 septembre 2020 par le Conseil départemental du Gard et corroborés par les photos présentées aux débats, les désordres n’étant par ailleurs pas contestés par la défenderesse, les locataires ont nécessairement subi un trouble de jouissance entre septembre 2020 et la réalisation des travaux en septembre 2021. Si la SA UN TOIT POUR TOUS souligne n’être devenue propriétaire du bien qu’en mai 2021, cette dernière s’était vue confier un mandat de gérance dès janvier 2019. Elle ne démontre en outre pas que les locataires ont contribué à leur préjudice, les obstructions et l’absence de coopération aux travaux ne résultant que de ses propres constats et n’étant corroborée par aucun autre éléments.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de déterminer un préjudice de jouissance sur une durée de 12 mois subis par les locataires. Il sera toutefois tenu compte du fait que les défauts affectant le logement n’ont pas empêché les locataires d’y résider et que la résolution de ces désordres a commencé dès août 2020 pour être finalisés en septembre 2021.

En conséquence, eu égard à ces éléments et considérant le montant du loyer, la période durant laquelle les désordres sont établis, la nature des désordres il convient de fixer le préjudice de jouissance concernant les désordres liés à l’humidité sera fixé à 20 % du loyer sur une période de 21 mois soit un montant de 342 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA UN TOIT POUR TOUS, partie perdante, supportera la charge des dépens.

La SA UN TOIT POUR TOUS sera condamnée à payer à Monsieur [T] [E] et Madame [W] [C] épouse [E] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, aucun élément ne venant justifier en l’espèce qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REÇOIT Madame [W] [C] épouse [E] en son intervention volontaire,

CONDAMNE la SA UN TOIT POUR TOUS à payer à Monsieur [T] [E] et Madame [W] [C] épouse [E] la somme de 342 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

CONDAMNE la SA UN TOIT POUR TOUS à payer à Monsieur [T] [E] et Madame [W] [C] épouse [E] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA UN TOIT POUR TOUS aux dépens,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président

Christine TREBIER Noémie TURGIS