Du 13 juin 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01105 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZH2G

S.C.I. LES CHOYS FITO

C/

[G] [R]

— Expéditions délivrées à

M^e Jamal BOURABAH

— FE délivrée à

M^e Florence WIART

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES CHOYS FITO

RCS [Localité 5] N° 418 588 141

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Florence WIART, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MILANI – WIART

DEFENDERESSE :

Madame [G] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jamal BOURABAH, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par ordonnance de référé de ce siège en date du 14 mars 2025 à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties sur la demande en paiement d’un arriéré de loyers et charges et sur la constatation du jeu de la clause résolutoire du bail d’habitation, il a été ordonné la réouverture des débats afin de recueillir contradictoirement les observations des parties sur le moyen soulevé d’office tiré de l’irrecevabilité de l’action en constatation de la réalisation du bail tiré de l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département l’affaire étant rappelée à l’audience du vendredi 18 avril 2025 à 10h30.

À cette audience, les parties ont repris l’exposé de leurs moyens et prétentions développées dans l’acte introductif d’instance et dans leurs conclusions subséquentes.

La SCI LES CHOYS FITO demande au juge des référés de faire droit à ses demandes lesquelles ne se heurteraient à aucune contestation sérieuse, de constater le bien-fondé de la demande d’indexation du loyer réalisée par le bailleur et l’absence de paiement du loyer par Madame [G] [R], de constater l’acquisition de la clause résolutoire au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ordonnant son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 941,79 euros jusqu’à son départ effectif des lieux avec indexation si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, sur l’indice de référence de l’IRL du premier trimestre, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir et d’une somme de 3422,85 € au titre des loyers , indemnité d’occupation et charges demeurées impayées sauf à parfaire au jour de l’audience et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX.

Elle fait valoir à l’appui de ses prétentions que la demande de révision est recevable à compter de la demande soit partir du 1er août 2023 en s’appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation du 12 mai 2016 aux termes duquel « si la prescription interdit de réclamer des loyers quel qu’en soit le montant au-delà du délai légal, elle ne modifie pas les termes du contrat qui est la loi des parties et notamment les effets de la clause d’indexation » de sorte qu’il y a lieu de prendre en compte l’indexation du loyer telle qu’elle aurait dû intervenir dès l’entrée en vigueur du bail d’habitation.

Madame [G] [R] conclut au rejet des prétentions de la SCI LES CHOYS FITO en ce qu’elles se heurteraient à des contestations sérieuses, de dire n’y avoir lieu à référé et en tout état de cause de condamner la SCI LES CHOYS FITO à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Elle soutient qu’il existe une contestation sérieuse privant le juge des référés de son pouvoir qu’il tient des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile sur la détermination du montant du loyer contractuellement dù au regard de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise qu’aux termes de cet article « à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. »

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié que l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 3 juin 2024 soit dans le délai légal avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 février 2024 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.

Sur la la demande de résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la date de conclusion du bail d’habitation que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 2 février 2024 il a été signifié un commandement de payer à Madame [G] [R] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 3041,82 euros dont le loyer du mois de février 2024 de 910 €.

Sur bien fondé de la révision du loyer :

Il n’est pas contesté que le contrat de location conclu entre les parties le 6 mars 1997 comporte une clause de révision qui « interviendra chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat sans pouvoir excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE la moyenne mentionnée étant celle de l’indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent. »

Les sommes réclamées par la SCI LES CHOYS FITO correspondent au reliquat entre le loyer révisé et les loyers effectivement payés par Madame [G] [R].

Conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, « les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portants modification de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 7 , 17-1, 21 et 23 de la même loi dans leur rédaction résultant de la présente loi sont applicables de sorte que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut au terme de chaque année du contrat et qu’à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. »

En revanche si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision du loyer prend effet à compter de sa demande.

En application de ces dispositions, il appartenait à la SCI LES CHOYS FITO de manifester sa volonté de réviser le loyer entre le 6 mars 2023 date de prise d’effet du bail et le 6 mars 2024 ce qui a été fait par courrier recommandé en date du 4 juillet 2023.

Il convie de constater que la requérante n’a exigé de sa locataire que le montant du loyer indexé uniquement à compter de sa demande soit à partir du 1er août 2023 de sorte que la demande d’indexation du loyer présentée par la SCI LES CHOYS FITO est bien recevable et fondée.

Il résulte des termes de l’arrêt du 12 mai 2016 de la Cour de cassation que le mode de calcul du loyer réindexé ne se prescrit pas , contrairement au résultat de ce calcul , en approuvant l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 7] en ce qu’elle avait jugé que « si la prescription interdit de réclamer des loyers quel qu’en soit le montant au-delà du délai légal, elle ne modifie pas les termes du contrat qui est la loi des parties et notamment les effets de la clause d’indexation. Il y a donc lieu de prendre en compte l’indexation du loyer tel qu’elle aurait dû intervenir dès l’entrée en vigueur du bail.»

La Cour de cassation a considéré que la prescription ne concerne que la perception des arriérés de loyer résultant de l’indexation et non les modalités de calcul du loyer indexé.

Il s’ensuit que l’argumentation de Madame [G] [R] sur l’indexation qui devrait se calculer sur la base du dernier loyer dont elle s’acquittait au moment du rachat de la maison par la SCI LES CHOYS FITO et non sur les 26 dernières années est inopérante en l’espèce, le premier juge dans son jugement de ce siège en date du 18 décembre 2019 produit aux débats ayant également retenu la thèse de la requérante en énonçant que l’indexation des loyers doit être calculée telle qu’elle aurait dû intervenir dès l’entrée en vigueur du bail sur la base du loyer en vigueur à cette date et non sur le montant du loyer acquitté par la locataire avant la révision.

Il s’évince de ces motifs et sans qu’il existe une contestation sérieuse sur la stricte application en droit de la jurisprudence de la Cour de cassation qu’il est dans le pouvoir du juge des référés de considérer que l’action révision est non seulement recevable mais fondée sur la base d’un loyer mensuel indexé au 1er août 2023 s’élevant à la somme de 910 € en application de l’IRL pour la période concernée alors que Madame [G] [R] a continuée à verser chaque mois la somme de 579,31 € de sorte qu’elle est bien redevable d’un arriéré s’élevant au principal à la somme de 2894,14 € cette somme correspondant à la différence entre le loyer versé et le loyer dù soit à la date de l’assignation la somme de 3422,85 € en deniers ou quittance valable sauf à parfaire laquelle n’est pas contestable au regard des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Il convient d’observer surabondamment que la question d’une révision du loyer lors du renouvellement du bail ou en conséquence du non-respect du DPE sont des moyens inopérants en droit même s’il est exact que le montant du loyer peut en dépendre dans certaines situations ce qui n’est pas le cas de l’espèce.

Sur la constatation de la résiliation du bail :

Il convient en conséquence de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 3 Avril 2024 soit à l’expiration du délai de deux mois stipulé dans le commandement de payer conformément au contrat de bail d’habitation et d’ordonner faute de libération volontaire des lieux son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 941,79 euros égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse.

L’équité commande de la débouter de sa demande sur le même chef et de la condamner à payer à SCI LES CHOYS FITO une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à sa charge y inclus le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la préfecture et à la CCAPEX.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare l’action de la SCI LES CHOYS FITO régulière, recevable et fondée.

Constate à la date du 3 avril 2024 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Constate le bien-fondé de la demande d’indexation du loyer réalisé par la SCI LES CHOYS FITO.

Condamne Madame [G] [R] à payer à la SCI LES CHOYS FITO en deniers ou quittance valable la somme de 3422,85 euros sauf à parfaire.

Dit qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse.

Dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation de 941,79 euros égale au montant du loyer révisable et des charges selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

La condamne en tant que de besoin au paiement de ces sommes.

Condamne Madame [G] [R] à payer à la SCI LES CHOYS FITO une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne également à payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, des notifications à la préfecture et à la CCAPEX.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection