Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [W] [P] [N] [D]

6 Rue des Ardoisières

Logement 7

44520 LE GRAND AUVERNE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02202 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NELS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Madame [S] [W] [P] [N] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 octobre 2011 à effet au 7 novembre 2011, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [F] [Y] [L] et [S] [D] un logement lui appartenant sis, 6 rue des Ardoisières, RdC, logement n°7, outre un garage – 44520 LE GRAND AUVERNE, moyennant un loyer mensuel initial de 411,78 € pour le logement et 80,45 € pour le garage outre une provision mensuelle pour charges de 13,98 €.

Par avenant signé le 11 août 2015, [S] [D] est devenue seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [S] [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.187,74 € arrêté au 30 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 19 septembre 2023 la résiliation du bail ayant pris effet le 7 novembre 2011 et de son avenant en date du 11 mai 2015, entre les parties ; subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail et de son avenant ;

· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 2.019,34 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 27 mai 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [S] [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives à compter du 19 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [S] [D] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.522,64 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 octobre 2024.

Régulièrement assignée à domicile, [S] [D] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 16 novembre 2023, dont la commission a accusé réception le 20 novembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 20 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 20 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 19 juillet 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [S] [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.187,74 € arrêté au 30 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [S] [D].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[S] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.522,64 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 octobre 2024.

Il convient de déduire de ce décompte les actes de commissaire de justice qui relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens. En l’espèce, il sera déduit la somme de 258,05 € (132,76 € + 125,29 €).

Il convient également de déduire de ce montant la somme de 60,96 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées à la locataire (7,62 x 8), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Enfin, l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

En l’espèce, la société bailleresse ne justifiant pas de cette mise en demeure, les frais d’assurance qu’elle a tarifé à la locataire seront déduits du montant de la dette locative, soit la somme de 13,20 €.

En conséquence, [S] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 3.220,43 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 596,40 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [S] [D] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En effet, tous les prélèvements opérés entre mai 2024 et septembre 2024 inclus ont été rejetés. Les versements qu’elle a effectués depuis plusieurs mois sont inférieurs au montant total du loyer, sans même inclure les charges locatives.

Les troubles de voisinage évoqués à l’audience dus à l’importance du nombre d’animaux, chiens et chats, dans le logement, et le fait que la locataire affirme en avoir moins depuis trois mois est sans incidence sur le contentieux du paiement des loyers, l’expulsion n’étant pas demandé sur ce fondement.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [S] [D].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [D], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 14 octobre 2011 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [S] [D], concernant le logement sis 6 rue des Ardoisières, RdC, logement n°7 – 44520 LE GRAND AUVERNE, outre le garage ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;

CONDAMNE [S] [D] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 3.220,43 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [S] [D] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 17 octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 596,40 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [S] [D], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [S] [D] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [S] [D] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [S] [D] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEF Constance GALY