Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représenté par Monsieur [T] [U], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [V]

Appartement 302 Etage 3

1 Rue du Saule Blanc

44470 THOUARÉ-SUR-LOIRE

comparant en personne

Madame [W] [V]

Appartement 302 Etage 3

1 Rue du Saule Blanc

44470 THOUARÉ-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/03125 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NKAN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Monsieur [S] [V] +Madame [W] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 janvier 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] un logement lui appartenant sis, 1 rue du Saule Blanc – 3ème étage – Logement n°302 – 44470 THOUARE SUR LOIRE, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 588,96 €, outre une provision sur charges de 213,54 € par mois.

Le 23 avril 2024, HARMONIE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3.700,12 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 11 avril 2024.

Par acte de Commissaire de justice du 30 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 1er août 2024, HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée ses demandes ;

— constater la résiliation du bail signé le 27/01/2023 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire, pour non-paiement des loyers et charges, du bail signé le 27/01/2023 entre les parties ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 2.995,68 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 861,83 € à compter de la date d’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle la société HARMONIE HABITAT, valablement représentée par Monsieur [T] [U] muni d’un mandat en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.595,68 € selon le décompte arrêté au 12 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle a par ailleurs indiqué que le plan d’apurement mis en place était respecté par les locataires et que les allocations logement étaient toujours versées. L’office HLM s’est enfin déclaré favorable à l’octroi aux locataires de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] ont comparu et actualisé leur situation personnelle et financière. Ils ont déclaré être mariés et indiqué que Madame [W] [V] perçoit des indemnités pôle emploi à hauteur de 900 € par mois, tandis que le salaire mensuel de Monsieur [S] [V], autoentrepreneur, oscille entre 500 et 1.000 €. Ils ont enfin sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur et Madame [W] [V] ont déclaré n’avoir déposé aucun dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

En cours de délibéré, par un courriel du 18 novembre 2024, la Présidente a sollicité que lui soit transmis le justificatif de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département. Cette pièce a été transmise par la société bailleresse le jour même.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 1er août 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, HARMONIE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 23 juin 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] le 23 avril 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 3.700,12 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.595,68 € au 12 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Doivent toutefois être déduites de ce décompte les pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social de 7,62 € chacune imputée aux locataires sur la période de février à octobre 2024 (9 x 7,62 €, soit 68,58 €), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

En outre, il est établi par les pièces du dossier et les déclarations des parties que Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] sont toujours mariés et qu’ils vivent toujours ensemble dans les lieux loués avec leurs enfants.

En conséquence, Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] seront condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil prévoyant la solidarité des époux aux dettes ménagères, à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 2.527,1?0 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 12 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] ont repris le règlement intégral de leur loyer courant depuis le mois d’avril 2024 et qu’ils versent également une somme supplémentaire de 100 € depuis l’échéance de juillet 2024.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur et Madame [V] sont parents de deux enfants. Il est précisé que Madame [W] [V] a été licenciée en mai 2024 pour raisons économiques, qu’elle a ensuite travaillé en CDD de juin à août 2024, avec une proposition d’embauche en CDI qui n’a pas été suivie d’effet au regard de la grossesse de son troisième enfant, la naissance étant prévue en avril 2025, et qu’elle perçoit désormais des allocations chômage à hauteur de 1.450 €. Il est encore mentionné que Monsieur [S] [V], auto-entrepreneur, parvient pour sa part à se verser 500 € de salaire environ, mais que cela reste aléatoire en fonction de son chiffre d’affaires. Il est par ailleurs indiqué que le couple a conscience de ses difficultés financières et qu’un plan d’apurement a été mis en place depuis juin 2024 à hauteur de 100 € par mois en plus du loyer courant. Enfin, une aide financière FSL aide au maintien a été instruite afin de solder la dette.

Lors des débats, Madame [W] [V] a indiqué percevoir des indemnités pôle emploi à hauteur de 900 € par mois, tandis que Monsieur [S] [V] a déclaré percevoir un salaire oscillant entre 500 et 1.000 € par mois. Ils ont confirmé qu’un dossier FSL était en cours.

Ils ont enfin sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’accord du bailleur, et dès lors que Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] ont repris le règlement de leur loyer courant avant l’audience et qu’ils disposent de ressources devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de leur dette en sus du règlement du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur et Madame [V] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil, d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 861,83 € par mois selon le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 23 avril 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter HARMONIE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT à l’encontre de Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT la somme de 2.527,1?0 € (DEUX MILLE CINQ CENT VINGT-SEPT EUROS ET DIX CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 12 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] un délai de paiement de 25 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 24 fois 100 €, la 25ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 24 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 1 rue du Saule Blanc – 3ème étage – Logement n°302 – 44470 THOUARE SUR LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 861,83 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [W] [V] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 23 avril 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET