TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02761 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JLWT

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[K] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [K] [I]

M^e Roger LEMONNIER

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – RCS [Localité 2] 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [K] [I]

née le 20 Février 1984 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 4] [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Décembre 2025

Date des débats : 16 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 novembre 2024, M. [C] [H] a donné à bail à Mme [K] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] – 1er étage – lot n° 26 – 14 400 [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 620 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 50 euros.

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2024, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale (contrat de cautionnement Visale n° A10420848443), s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par la locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 24 avril 2025 à Mme [K] [I] un commandement de payer la somme en principal de 2 113 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, la société Action logement services a fait assigner Mme [K] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

– ordonner l’expulsion de Mme [K] [I] ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner Mme [K] [I] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 2 667 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 avril 2025 sur la somme de 2 113 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 16 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 4 212,05 euros, arrêtée au 8 décembre 2025.

Mme [K] [I], bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation :

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

– le contrat de bail du 14 novembre 2024 ;

– le « contrat de cautionnement Visale n° A10420848443 » du 14 novembre 2024 ;

– le commandement de payer délivré à la locataire, en date du 24 avril 2025, portant sur la somme en principal de 2 113 euros, arrêtée au 23 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 22 avril 2025, signée par bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 277 euros au titre du loyer et des charges impayés d’avril 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 229 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de novembre 2024 à avril 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 11 juin 2025, signée par le bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 277 euros au titre du loyer et charges impayés de juin 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 783 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de novembre 2024 à juin 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 9 octobre 2025, signée par le bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 277 euros au titre du loyer et des charges impayés d’octobre 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 4 055,05 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de novembre 2024 à octobre 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 12 novembre 2025, signée par le bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 273 euros au titre des loyers et charges impayés de novembre 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 4 328,05 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de novembre 2024 à novembre 2025 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période de novembre 2024 à juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus ;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 8 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 4 212,05 euros, après déduction de la somme de 116 euros versée par le bailleur le 7 mars 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que la locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur, a effectué plusieurs règlements au lieu et place de la locataire.

Par ailleurs, la dernière quittance subrogative signée par le bailleur au profit de la société Action logement services produite aux débats datant du 12 novembre 2025 et portant sur la somme de 273 euros au titre de l’échéance de novembre 2025, celle-ci est en corrélation avec le détail de la créance garantie par la société Action logement service arrêté au 8 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

De sorte que, compte tenu du mécanisme de la subrogation, la société Action logement services justifie régulièrement du principe de sa créance arrêtée à la somme de 4 212,05 euros au 8 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre la locataire pour le recouvrement de cette somme, Mme [K] [I] sera condamnée à payer à la société Action logement services la somme de 4 212,05 euros, arrêtée au 8 décembre 2025, au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de novembre 2024 à novembre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 113 euros à compter du 24 avril 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 554 euros à compter du 3 juillet 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10420848443 » liant M. [C] [H] et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives produites aux débats et signées par le bailleur rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par le bailleur en date du 29 juin 2025, dans lequel ce dernier s’ « associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».

En conséquence, par application du contrat liant les parties, le bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 29 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 4 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à Mme [K] [I], par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025 et portant sur la somme en principal de 2 113 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère de l’ensemble des pièces produites aux débats qu’outre les versements effectués pour le compte de la locataire au titre de l’aide au logement, aucun autre règlement n’est intervenu dans ce délai de 2 mois, ni depuis par ailleurs.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 24 juin 2025.

Sur les conséquences de la résolution :

Sur l’expulsion :

Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 24 juin 2025, il convient en conséquence d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des lieux par Mme [K] [I], à faire procéder à son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupante sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, Mme [K] [I] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assorti de la provision mensuelle pour charges convenu au bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Par conséquent, Mme [K] [I] sera condamnée à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits du bailleur, les indemnités d’occupation dues à compter du 24 juin 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par le bailleur.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [I], partie succombante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 avril 2025, ainsi qu’à payer à la société Action logement services la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [I] à payer à la société Action logement services la somme de 4 212,05 euros, arrêtée au 8 décembre 2025, au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de novembre 2024 à novembre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 113 euros à compter du 24 avril 2025, sur la somme de 554 euros à compter du 3 juillet 2025 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu en date 14 novembre 2024, entre d’une part, M. [C] [H] et d’autre part, Mme [K] [I], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] – 1er étage – lot n° 26 – [Adresse 7], à la date du 24 juin 2025 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de Mme [K] [I], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [K] [I] à M. [C] [H], à une somme égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges convenue au bail, à compter de la résolution du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [K] [I] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits du bailleur, les indemnités d’occupation dues à compter du 24 juin 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par le bailleur ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;

CONDAMNE Mme [K] [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [K] [I] à payer à la société Action logement services la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,