Minute n° 24/577

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 06 Décembre 2024

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DEMANDEURS :

Madame [W] [I] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [R] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Demandeurs représenté par

SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 Octobre 2024

date des débats : 18 Octobre 2024

délibéré au : 06 Décembre 2024

RG N° RG 24/01539 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7UR

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

CCC Monsieur [F] [K]

Copie préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 12 septembre 2023, Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J] ont donné à bail à Monsieur [F] [K] un logement situé [Adresse 4].

Le 22 décembre 2023, Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1896,75 euros au titre des loyers et charges échus et impayés.

Par acte du 12 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte du 27 mars 2024, ils ont fait dresser un procès-verbal de constat et vérification de l’occupation du logement. A cette occasion, Monsieur [F] [K] a indiqué toujours résider à cette adresse.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 6 mai 2024, Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J] ont fait assigner Monsieur [F] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée leur demande ;

— Constater la résiliation du contrat de location en application de la clause résolutoire à la date du 3 février 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [K] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

— Condamner Monsieur [F] [K] à leur payer les sommes suivantes :

—  4677,14 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 avril 2024 ;

— Une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2024 d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais de constat vérification de l’occupation, de sommation d’avoir à justifier de l’occupation, de commandement de payer, de sa notification à la préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie et tous frais d’exécution.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 octobre 2024, lors de laquelle Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance, s’en rapportant sur l’octroi des délais.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [F] [K] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. Il mentionne qu’il n’a pas été possible d’entrer en contact avec Monsieur [F] [K].

La décision a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 6 mai 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [F] [K], le 22 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1896,75 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2024.

Dès lors, Monsieur [F] [K], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [F] [K] sera par ailleurs condamné à payer à Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4677,14 euros au 5 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Monsieur [F] [K] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l’absence d’éléments produits sur la situation du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois de décembre 2023, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [F] [K], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Monsieur [F] [K] sera condamné à payer à Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J] la somme de 4677,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer, du procès-verbal de constat de vérification de l’occupation des lieux, et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation.

Par ailleurs, Monsieur [F] [K] sera condamné à payer à Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J] à l’encontre de Monsieur [F] [K] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 23 février 2024, du contrat de bail conclu le 12 septembre 2023, portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

DIT que Monsieur [F] [K] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [F] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J] les sommes suivantes :

—  4677,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à Madame [W] [J] et Monsieur [R] [J] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer, du procès-verbal de constat de vérification de l’occupation des lieux, et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Aurélien PARES Pierre DUPIRE