Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : N° RG 22/00532 – N° Portalis DBZJ-W-B7G-JNC7

JUGEMENT DU 18 FÉVRIER 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINTE MARIE, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 4]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

DÉFENDERESSE :

S.A.S. CABINET BENEDIC, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 5]

représentée par M^e Jérémy GENY-LA ROCCA de la SELARL GENY LA ROCCA, avocats au barreau de METZ, vestiaire : D505

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débat à l’audience publique du 08 NOVEMBRE 2024

Président : Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire,

statuant en la procédure de loyers commerciaux

Greffier : Anna FELTES

Les parties ont été avisées que le jugement serait mis à leur disposition au greffe le 10 JANVIER 2025, délibéré prorogé en son dernier état au 18 FÉVRIER 2025

III PROCÉDURE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 1997, Monsieur [G] [V], aux droits duquel se trouve aujourd’hui la S.C.I. SAINTE MARIE, a donné bail commercial à la S.A.S. CABINET BENEDIC, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1997 pour se terminer le 30 septembre 2006, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 3].

Ce bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 62 400 francs, payable chaque mois à terme échu.

Ce bail a été renouvelé selon un avenant du 26 juin 2007 ayant pris effet au 1er octobre 2006 pour une nouvelle durée de neuf ans qui s’est donc terminée le 30 septembre 2015. D’un commun accord, le loyer annuel était fixé à la somme de 10 122,96 €.

Depuis le 1er octobre 2015, le bail s’est prolongé tacitement en application de l’article L. 145-9 du Code de commerce. Ainsi, le loyer est déplafonné et doit être fixé à la valeur locative.

Selon une expertise judiciaire en date du 24 février 2010, le local disposerait d’une surface pondérée de 97 m² et sa valeur locative s’établirait a minima à 310 € par m² compte tenu de l’emplacement et des prix pratiqués dans le voisinage soit 30 000 € par an à compter du 1er octobre 2015.

Par exploit d’huissier en date du 03 mars 2022, la S.C.I. SAINTE MARIE a fait signifier une requête aux fins de fixation d’une date d’audience devant le Juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 30 000 € par an à compter du 30 octobre 2021 avec intérêts à compter de la demande en Justice et application de l’article 1154 du Code civil et à titre subsidiaire, a sollicité une expertise.

Selon jugement du 14 octobre 2022, le Juge des loyers commerciaux a fixé le loyer provisoire au montant du loyer en cours et ordonné une expertise judiciaire.

Le rapport d’expertise a été reçu au greffe le 29 juin 2023.

Selon mémoire n°2 enregistré au greffe le 17 mai 2024, la S.C.I. SAINTE MARIE sollicite :

— La fixation du loyer de renouvellement à la somme de 25 710 € à compter du 1er octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle et application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— La condamnation du CABINET BENEDIC au paiement de la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Selon mémoire après expertise n°2, la S.A.S. CABINET BENEDIC conclut au débouté de l’intégralité des demandes de la société SAINTE MARIE et demande la fixation du loyer à la somme de 11 279,80 € HT et hors charges par an, à compter du 1er octobre 2021, date d’effet du renouvellement. Elle sollicite la condamnation de la S.C.I. SAINTE MARIE au paiement de la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Elle demande enfin que l’exécution provisoire soit écartée.

MOTIVATION

Sur la demande en révision du montant du loyer à la valeur locative

Selon les dispositions de l’article L.145-10 du Code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le Tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Selon les dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Afin de réviser le loyer en considération de la valeur locative du bien en cause, le juge doit préciser les critères de l’article L.145-33 du Code de commerce qu’il a utilisés sans qu’aucune méthode de calcul ne lui soit imposée.

Selon les dispositions de l’article L.145-38 du Code de commerce, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Selon les dispositions de l’article L.145-39 du Code de commerce, par dérogation à l’article L.145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

A l’appui de sa demande, la S.C.I. SAINTE MARIE a notamment produit le bail du 20 novembre 1997 et l’offre de renouvellement du 24 août 2021 ; l’expertise de Madame [Z] du 30 juin 2021 et le rapport d’expertise de Monsieur [U] du 20 juin 2023.

En défense, la S.A.S. CABINET BENEDIC produit notamment deux baux commerciaux dont elle est signataire, ainsi qu’un avis en valeur locative du 24 février 2010.

Aux termes de son rapport d’expertise daté du 20 juin 2023, Monsieur [E] [U], Expert judiciaire, s’est attaché à évaluer la valeur locative du bien en tenant compte des critères énoncés par l’article L. 145-33 du Code de commerce. Il a établi la surface utile pondérée à 103m² et, au regard des prix pratiqués dans le voisinage, a retenu une valeur moyenne de 20,80€ par m² par mois, soit un loyer mensuel de 2 142,40 € et donc un loyer annuel arrondi à 25 710€.

La S.C.I. SAINTE MARIE sollicite l’homologation du rapport d’expertise judiciaire et demande la fixation du loyer à la somme retenue par l’Expert.

La S.A.S. CABINET BENEDIC conteste le rapport d’expertise judiciaire :

— En ce qu’il a déterminé la surface utile pondérée à 103 m² alors que, selon elle, l’Expert a inclus des espaces qui ne peuvent être assimilés à une zone de vente ;

— En ce qu’il a considéré que la [Adresse 9] était un axe passant de l’agglomération messine et que la présence de nombreux restaurants créait un flux important, alors qu’il s’agit tout au plus selon elle d’un axe très secondaire ;

— En ce qu’il a utilisé des références de prix pratiqués dans le voisinage qui n’ont rien à voir avec une agence immobilière.

Au regard des éléments qu’elle développe, la S.A.S. CABINET BENEDIC sollicite la fixation de la surface utile pondérée à 80,57 m², de la valeur locative à 140 € par m², soit un loyer annuel de 11 279,80 €.

Concernant la surface utile pondérée, l’Expert a précisément mentionné que le bureaux n°1, le dégagement ainsi que la salle de réunion étaient utilisés dans l’activité courante de l’agence, servant à la réception des clients. Il convient de préciser que la circonstance selon laquelle le bureau n°1 n’est pas directement ouvert sur la vitrine n’est pas un critère pris en compte par la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Concernant les caves, l’Expert judiciaire a utilisé les coefficients de pondération minimum afin de tenir compte de leur état, dès lors qu’elles font partie du bail et son accessibles.

Ainsi, l’Expert a bien apprécié l’importance des surfaces en fonction de leur affectation, de sorte que son évaluation à hauteur de 103 m² apparaît conforme à la situation du local.

En ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, l’Expert judiciaire a relevé que la [Adresse 9] était une artère piétonne qui desservait le centre-ville pour toute personne venant de [Localité 10] ou du [Localité 8], que les parkings du théâtre et de la cathédrale étaient tous deux proches et que la rue était composée d’immeubles en grande partie réhabilités, comprenant tous un rez-de-chaussée à caractère commercial. L’Expert a ajouté que la restauration créait un flux important sur ce quartier.

La S.A.S. CABINET BENEDIC se contente de mettre en avant des éléments généraux liés à la commercialité du centre-ville, rappelant la création des centres commerciaux MUSE et WAVES. Concernant la [Adresse 9], elle reprend une étude de 2015 qui ferait ressortir qu’elle n’avait qu’une attractivité « très modérée » en raison de sa position à l’extrémité Ouest du plateau piétonnier du centre-ville.

L’ancienneté de cette étude par rapport aux constatations de l’Expert ne permet pas de remettre en cause les éléments factuels cités par ce dernier relativement aux facteurs de commercialité.

Enfin, s’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, la S.A.S. CABINET BENEDIC estime que l’Expert s’est « fourvoyé » en ce qu’il a retenu comme références des commerces de restaurants, qui n’ont rien à voir avec une agence immobilière.

La défenderesse produit ses propres références qui concernent d’une part un bail commercial « tous commerces » d’octobre 2028 pour un local de 30 m² avec un loyer annuel de 6 480 € ; d’autre part un bail commercial de juin 2007 pour un local de 50 m² avec un loyer annuel de

6 000 €.

A cet égard, l’Expert judiciaire a relevé que les références produites par la S.A.S. CABINET BENEDIC correspondaient à des locaux de 30 et 50 m², soit une consistance largement inférieure au local litigieux, raison pour laquelle il n’a pas retenu ces références.

En outre, la notion de caractéristiques propres du local ne dépend pas de l’utilisation qui en est faite par les parties mais des caractéristiques propres du local telles que décrites par l’article L.145-3 du Code de commerce.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparait que les références retenues par l’Expert, proches du local litigieux et de contenances comparables, sont des éléments de comparaison pertinents.

Ainsi, il convient de faire droit à la demande de la S.C.I. SAINTE MARIE tendant à fixer le loyer de renouvellement à la somme de 25 710 € par an à compter du 1er octobre 2021, pour les locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 3].

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance et au paiement au bénéfice de la S.C.I. SAINTE MARIE de la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de la S.A.S. CABINET BENEDIC est quant à elle rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire ; en l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il en soit disposé autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe, et en premier ressort :

FIXE à vingt-cinq mille sept cent dix euros (25 710 €) HT/HC/an le loyer du bail renouvelé à effet au 1er octobre 2021 correspondant aux locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 3] dont le titulaire du bail est la S.A.S. CABINET BENEDIC, et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

REJETTE l’ensemble des demandes de la S.A.S. CABINET BENEDIC ;

CONDAMNE la S.A.S. CABINET BENEDIC à payer à la S.C.I. SAINTE MARIE la somme de trois mille euros (3 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. CABINET BENEDIC aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le dix huit février deux mil vingt cinq par Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier Le Président