TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e BERGER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03420 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4EUG

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. COGEIM, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER &ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0886

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [C]

[Adresse 1]

[Localité 7]

défaillant

Madame [O] [V]

[Adresse 1]

[Localité 7]

défaillante

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03420 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EUG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sabine CARRE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [L] [C] et Mme [O] [V] sont propriétaires des lots de copropriété n°39, 89 et 100 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la SARL COGEIM, a fait mettre en demeure M. [L] [C] et Mme [O] [V] de payer des charges de copropriété impayées.

Par actes de commissaire de justice signifié le 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner M. [L] [C] et Mme [O] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [O] [V] au paiement de la somme de 9 276,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 février 2024 (provision du 1er trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2023 ;

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03420 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EUG

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [O] [V] au paiement de la somme de 707,42 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2023 ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [O] [V] au paiement de la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [O] [V] au paiement des entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [O] [V] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [L] [C] et Mme [O] [V] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [L] [C] et Mme [O] [V] sont propriétaires des lots 39, 89 et 100 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 octobre 2020, 31 mai 2021, 8 décembre 2021, 11 mai 2022 et 11 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 9 février 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [L] [C] et Mme [O] [V], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9 276,19 euros.

M. [L] [C] et Mme [O] [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier de mise en demeure au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du commandement de payer en date du 17 mai 2023 dont il est justifié.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 707,42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Toutefois, comme il a déjà été précisé ci-dessus, il ne justifie pas de ce que la mise en demeure a effectivement été remise aux défendeurs de sorte que la somme de 30 euros demandée à ce titre ne peut constituer des frais nécessaires au sens des dispositions précitées. Par ailleurs la somme de 312 euros dont il est demandé paiement ne constitue pas non plus des frais nécessaires en ce qu’elle relève des frais de suivi de procédure et de transmission du dossier à l’huissier, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

En revanche, il est justifié de la somme demandée à hauteur de 365,42 euros pour faire établir un commandement de payer qui constitue des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, M. [L] [C] et Mme [O] [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 365,42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [L] [C] et Mme [O] [V] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [L] [C] et Mme [O] [V] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [L] [C] et Mme [O] [V] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, et ce, d’autant que leur relevé de compte montre qu’ils ont procédé ponctuellement à plusieurs versements en remboursement de leur dette à l’égard de la copropriété.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité dans le paiement des sommes dues

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle.

Il en résulte qu’il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l’ensemble des débiteurs pour la totalité.

Toutefois, la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision.

Ainsi, dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges.

En l’espèce, le demandeur justifie de ce que le règlement de copropriété stipule en son article 36 que, "en cas d’indivision, (…) tous les copropriétaires indivis (…) seront solidairement et indivisiblement responsables vis-à-vis du Syndicat du paiement de toutes les charges afférentes audit lot, ce sans bénéfice de discussion", de sorte qu’il sera fait droit à la demande de solidarité dans le paiement des arriérés, formée par le demandeur.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [C] et Mme [O] [V], partie perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [L] [C] et Mme [O] [V] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [L] [C] et Mme [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  9 276,19 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, délivré le 17 mai 2023 ;

—  365,42 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023 ;

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [C] et Mme [O] [V] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction à Maître Raphaël BERGER, avocat au Barreau de Paris, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 13 Mars 2025.

La Greffière La Présidente