Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 21 Novembre 2024

__________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [D] [K], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [I]

Logement 18 Etage 3

9 Rue du Honduras

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 septembre 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01378 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M65M

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [M] [I]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2021, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Monsieur [M] [I] un logement situé 9 rue du Honduras – 44300 NANTES.

Le 22 novembre 2022, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1887,19 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 15 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 14 mars 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

— Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [I] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [M] [I] à lui payer les sommes suivantes:

—  4733,09 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 février 2024, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, soit 356,48 euros, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

—  300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [D] [K] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 8085,20 euros selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, frais de procédure déduits. L’office s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement en l’absence de paiement des loyers depuis décembre 2023.

Monsieur [M] [I], comparant, a sollicité l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire en faisant état de sa situation personnelle et financière.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 14 mars 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [M] [I], le 22 novembre 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 1887,19 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2023.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 8085,20 euros au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.

Monsieur [M] [I] n’a pas contesté le montant sollicité ni fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Le diagnostic social et financier mentionne que le locataire percevait 1784 euros au titre des indemnités chômage et qu’il lui a été conseillé de déposer un dossier de surendettement, celui-ci ayant deux crédits à rembourser ainsi qu’un découvert bancaire. Il est aussi indiqué que Monsieur [I], qui a la garde de ses deux enfants un week-end sur deux, envisage de demander un logement avec un loyer moins élevé.

Au regard de l’importance de la dette locative, de l’endettement global du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois de décembre 2023, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [M] [I], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Monsieur [M] [I] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 8085,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, Monsieur [M] [I], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [M] [I] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme mensuelle de 356,48 euros, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [M] [I] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 23 janvier 2023, du contrat de bail conclu le 25 mars 2021, portant sur le logement situé 9 rue du Honduras – 44300 NANTES;

DIT que Monsieur [M] [I] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [M] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT les sommes suivantes :

—  8085,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 356,48 euros par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DEBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée à l’encontre de Monsieur [M] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE