Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 28 Mars 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

représenté par son syndic la SARL [Localité 6] LORRAINE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Demandeur représenté par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [Y] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Janvier 2025

date des débats : 24 Janvier 2025

délibéré au : 28 Mars 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/02839 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIG3

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] a fait assigner [Y] [G] aux fins de condamnation au paiement des sommes de :

1 606.45 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 27 juillet 2024213 euros au titre des frais de recouvrement, des droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 repris par l’article A.444-32 du code de commerce1 000 euros de dommages et intérêts, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que [Y] [G] est copropriétaire de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 2] à [Localité 7].

A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires ce en quoi elle est défaillante depuis plusieurs années.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [Y] [G] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 janvier 2025.

Le délibéré a été fixé au 28 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [Y] [G], ni présente ni représentée, a été citée à domicile, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un relevé de propriété de [Y] [G] portant sur la propriété du lot n°10 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 1 819.45 euros au 23 juillet 2024,

— les appels de fonds et répartition de charges du 3ème trimestre 2018 au 3ème trimestre 2024

— les onze mises en demeure du 24 février 2021 au 19 avril 2023 cette dernière ayant été faite par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 20 avril 2023

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 4 mai 2018, 11 mars 2019, 25 septembre 2020, 20 septembre 2021, 23 novembre 2023 et votant les budgets prévisionnels de l’année 2018 au 31 mars 2025

— le contrat désignant la SARL [Localité 6] LORRAINE en qualité de syndic pour la période du 21 octobre 2023 au 20 octobre 2024.

Il découle des pièces produites que [Y] [G] est copropriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] et ne paie pas depuis plusieurs années les charges régulièrement votées et appelées.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais figurant dans le décompte arrêté au 23 juillet 2024 sont tous nécessaires s’agissant des frais de mise en demeure à l’exception des « honoraires avocat » du 12 avril 2023 à hauteur de 120 euros qui seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [Y] [G] reste redevable de la somme de 1 699.45 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 23 juillet 2024.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [Y] [G] ne s’est jamais manifestée auprès du syndic ni repris le paiement des charges ou payé même partiellement l’arriéré en dépit des très nombreuses mises en demeure qui lui ont été adressées alors même qu’elle a dû en prendre connaissance comme en témoigne la signature de l’accusé de réception de la dernière mise en demeure du 19 avril 2023.

Il s’ensuit que la carence de [Y] [G] est manifeste. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] [G] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic la SARL [Localité 6] LORRAINE les sommes de :

1 699.45 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 23 juillet 2024500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

RAPPELLE que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge de [Y] [G] ;

CONDAMNE [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic la SARL [Localité 6] LORRAINE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT