Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 28 Janvier 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé HOUSE PARK sis [Adresse 5]

représenté par son Syndic le CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [Y] [R]

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Défenderesse comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER lors des débats : Aurélien PARES

GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Juin 2024

date des débats : 28 Juin 2024

délibéré au : 27 Setembre 2024 par mise à disposition au greffe

prorogé au : 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01682 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAYH

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

[Y] [R] est propriétaire des lots n°16 et 72 au [Adresse 9] faisant partie de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires est représenté par la SAS Cabinet Jean-Michel Lefeuvre désignée en qualité de syndic.

Le 17 mai 2022 le tribunal judiciaire de Nantes a rendu une ordonnance d’injonction de payer à l’encontre de [Y] [R] la condamnant à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 1 476.07 euros. Un échéancier de paiement de 150 euros par mois a été mis en place à compter du mois de juillet 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a mis [Y] [R] en demeure de payer la somme de 4 407.83 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé House Park a fait assigner [Y] [R] aux fins de condamnation au paiement des sommes de 4 988.81 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon le décompte arrêté au 7 mai 2024, 1 000 euros de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat fait valoir qu’en sa qualité de copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier House Park, [Y] [R] est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [Y] [R] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 juin 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et [Y] [R] a comparu en personne.

A cette date, [Y] [R] a reconnu devoir la somme principale sollicitée mais conteste les demandes au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

Elle a sollicité des délais de paiement exposant se trouver en situation d’arrêt de travail à mi-traitement d’environ 900 euros par mois et se trouver en attente d’un placement en situation de congé longue maladie, la commission médicale devant se tenir le 23 juillet 2024.

Sur le plan personnel et financier, elle a indiqué être célibataire avec un enfant de 17 ans à charge pour lequel elle perçoit une pension alimentaire de 180 euros par mois.

Elle rembourse un crédit à la consommation à hauteur de 180 euros par mois pendant encore trois années et un crédit immobilier de 530 euros mensuels sur 25 ans depuis 2018.

Elle estime pouvoir payer 100 à 150 euros par mois actuellement mais pourra payer plus quand son congé longue maladie aura été accordé.

Le syndicat des copropriétaires ne s’est pas opposé à la demande de délai de grâce de [Y] [R].

Le jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

Le délibéré a été fixé au 27 septembre 2024 prorogé au 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier House Park produit aux débats les appels de fonds pour la période du 1er trimestre 2020 au 2ème trimestre 2024 ainsi que les procès-verbaux d’Assemblée Générale votant les budgets prévisionnels du 1erjuillet 2019 au 30 juin 2025.

Le relevé de compte produit fait apparaître un arriéré de charges de 4 988.41 euros arrêté au 7 mai 2024.

Il découle des pièces produites que [Y] [R] a effectué trois paiements en juillet et novembre 2023 puis en janvier 2024.

Il apparaît effectivement que l’échéancier mis en place à compter du mois de juillet 2023 n’a jamais été honoré.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les sommes de 150 euros de « provision huissier », 509.71 euros d'« intervention huissier », 178.10 euros d'« honoraire représentation » et 300 euros de « remise dossier avocat » n’entrent pas dans la définition des frais nécessaires de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [Y] [R] reste redevable de la somme de 3 850.60 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 7 mai 2024.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024.

2- Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au regard de la situation matérielle et financière de [Y] [R] et de ce que le syndicat des copropriétaires ne s’y oppose pas formellement, il convient d’accorder des délais de paiement selon des modalités pratiques qui seront développées au dispositif du présent jugement.

3- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, suite à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 17 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes, [Y] [R] a procédé à deux paiements par chèque et à un virement. Bien que les sommes versées n’aient pas couvert l’intégralité du montant dû, il ne peut être affirmé que [Y] [R] se désintéresse de la situation. Sa présence à l’audience pour exposer sa situation démontre qu’elle n’est pas de mauvaise foi en dépit de ses carences.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

4- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] [R] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme que l’équité recommande de fixer à 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier House Park situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Cabinet Jean-Michel Lefeuvre la somme de 3 850.60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 7 mai 2024 ;

AUTORISE [Y] [R] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 160.44 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier House Park situé [Adresse 3] [Localité 11] représenté par son syndic la SAS Cabinet Jean-Michel Lefeuvre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier House Park situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Cabinet Jean-Michel Lefeuvre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT