Du 23 mai 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02250 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3PX

[T] [D],

[S] [R] épouse [D]

C/

[C] [E],

[U] [E]

— Expéditions délivrées à

M. et Mme [E]

— FE délivrée à

M^e Nicolas ROUSSEAU

Le 23/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [D]

né le 03 Mai 1958 à [Localité 16]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Madame [S] [R] épouse [D]

née le 29 Mars 1958 à [Localité 15]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Nicolas ROUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [E]

né le 28 Octobre 1978 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Adresse 11] [Adresse 14] [Adresse 9]

[Localité 8]

Présent

Madame [U] [E]

née le 25 Mai 1997 à SENEGAL ([Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 11] [Adresse 14] [Adresse 9]

[Localité 8]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2022, Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 13] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°2029 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1290.94 euros dans un délai de deux mois au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D] ont assigné Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 février 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 26 novembre 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 30 janvier 2023 ;

— Prononcer l’expulsion et ordonner la libération des lieux par les défendeurs et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique ;

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur et Madame [E] à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 879.62 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 14 février 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 21 mars 2025.

Lors de l’audience du 21 mars 2025, Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 3107.70 euros hors frais selon un décompte parvenu en cours de délibéré le 24 mars 2025 des suites d’un versement des locataires d’un montant de 658 euros en date du 03 mars 2025. Ils indiquent être opposés au maintien des défendeurs dans les lieux.

En défense, Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] comparaissent et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 500 euros en sus du loyer courant. Ils précisent que Monsieur [C] [E] est sans emploi et reprend une activité professionnelle en avril 2025 et que Madame [U] [E] est aide à domicile. Ils ajoutent avoir deux enfants à charge chacun âgés de 6 ans et 15 mois.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 février 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 26 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, le délai expressément mentionné dans le commandement de payer en date du 25 septembre 2024 enjoint les locataires à s’acquitter de la somme due dans un délai de deux mois de sorte qu’il sera tenu compte dudit délai.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°2029 loué par Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D] à Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D] ont fait signifier à Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 1290.94 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 25 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 25 septembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 26 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 26 novembre 2024.

Au regard du montant de leur dette et de celui du loyer et charges courant, les défendeurs ne justifient pas de ressources suffisantes de nature à les placer en situation de reprendre les paiements de de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 26 novembre 2024, ce qui constitue pour Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 3107.70 euros à la date du 24 mars 2025, déduction faite des frais de procédure.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3107.70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse.

Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 879.62 euros par mois, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, payable le 1er du mois.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidum à la charge de Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 26 novembre 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] [Localité 1] ;

REJETONS la demande s’astreinte ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale à la somme de 879.62 euros ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D] la somme de 3107.70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D], à compter du 1er avril 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux, payable le 1er du mois ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [U] [E] à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [S] [R] épouse [D] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION