TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00028 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVSA

NAC : 5AA 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 19 Décembre 2024

S.C.I. AXMAT

Rep/assistant : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

C /

Monsieur [W] [R]

Madame [L] [P]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 19 Décembre 2024

A : M^e Valérie REDON-REY

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 19 Décembre 2024

A : M^e Valérie REDON-REY

M. [W] [R]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier, lors des débats, et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier, lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 21 novembre 2024, prorogé au 19 décembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. AXMAT, dont le siège social est 8 B rue de la Mornesse, 63670 ORCET, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette quaité audit siège,

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Ludovic TIRADON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [R], demeurant 28 rue des Petits Gras, Étage 3, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

Madame [L] [P], demeurant 151 rue Mroni BABASAFI, 97625 KANI-KÉLI (MAYOTTE)

non comparante, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 18 décembre 2023, la SCI AXMAT a donné à bail à M. [W] [R] un logement situé 28 rue des Petits Gras à CLERMONT FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 705 €, provision sur charges comprise.

Le 20 mars 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2170,92 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 29 mars 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [R] le 21 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la SCI AXMAT a fait assigner M. [W] [R] ainsi que Mme [L] [P] en qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND statuant en référé aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner l’expulsion de M. [W] [R] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [W] [R], solidairement avec Mme [L] [P], à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 3371,42 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 07 juin 2024 inclus,

* 725,50 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juillet 2024.

A l’audience, la SCI AXMAT maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 09 septembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5701,92 €.

M. [W] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de l’arriéré locatif ; il explique venu de Mayotte pour ses études, n’avoir aucune famille en métropole ; avoir une bourse de 500€ par an mais ne plus percevoir les APL (à hauteur de 244€) ; il explique qu’il s’agissait en fait d’une colocation mais être seul titualire du bail.

Mme [L] [P], cité en l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24, V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI AXMAT a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [W] [R].

M. [W] [R] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [W] [R] s’est présenté. Mme [L] [P] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 – pourvoi n°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, la SCI AXMAT justifie avoir régulièrement signifié le 20 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2170,92 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 20 mai 2024.

M. [W] [R] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SCI AXMAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [W] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

La SCI AXMAT produit un décompte arrêté au 09 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5701,92 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI AXMAT est établie tant dans son principe que dans son montant ; M. [W] [R] sera donc condamné à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de la présente ordonnance, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [W] [R] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SCI AXMAT, soit la somme de 725 €. Cette indemnité sera due solidairement par M. [W] [R] en application des stipulations du bail.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de Mme [L] [P] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 18 décembre 2023 qu’elle a signé et qui comporte les mentions exigées par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable. Elle sera donc condamné solidairement avec le locataire au paiement de la dette principale.

Sur les autres demandes

M. [W] [R], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 €.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2023 entre la SCI AXMAT et M. [W] [R] à compter du 20 mai 2024,

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de M. [W] [R] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 28 rue des Petits Gras à CLERMONT FERRAND (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS solidairement M. [W] [R] et Mme [L] [P] à payer solidairement à la SCI AXMAT la somme provisionnelle de 5701,92 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 09 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

FIXONS la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par M. [W] [R] et Mme [L] [P] à la somme provisionnelle mensuelle de 725 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNONS à verser à la SCI AXMAT à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois de octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS M. [W] [R] et Mme [L] [P] à payer à la SCI AXMAT la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 20 mars 2024, de sa dénonciation à la caution et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l’ordonnance a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection