Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Février 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [J] [W] [S] [Y]

76 Rue Alexandre Olivier

44220 COUËRON

Madame [K] [M] épouse [S]

76 Rue Alexandre Olivier

44220 COUËRON

représentés par Maître Christine DURAN, avocate au barreau de TOULOUSE,

substituée par Maître Aurore VIELLEVILLE, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [L]

77 Boulevard Marcel Paul

Porte 81 Etage 8 Résidence Parc En Scène

44800 SAINT HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre DUPIRE

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 janvier 2025

Date des débats : 09 janvier 2025

Délibéré au : 27 février 2025

RG N° N° RG 24/03268 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NK3T

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Christine DURAN

CCC à Monsieur [U] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2017, Monsieur [J] [W] [S] [Y] et Madame [K] [S], ont donné à bail à Monsieur [U] [L] un logement situé 77 boulevard Marcel Paul – résidence PARC EN SCENE – 44800 SAINT HERBLAIN.

Le 30 juillet 2024, Monsieur [J] [W] [S] [Y] et Madame [K] [S] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 9 octobre 2024, Monsieur [J] [W] [S] [Y] et Madame [K] [S] ont fait assigner Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion du locataire, et le condamner à titre provisionnel à verser la somme de 2845,56 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 765 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025, lors de laquelle Monsieur [J] [W] [S] [Y] et Madame [K] [S], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance, actualisant leur créance à la somme de 2845,56 euros selon décompte arrêté au 2 janvier 2025. Par ailleurs, ils se sont rapportés sur l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise des paiements.

Monsieur [U] [L], comparant, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, en indiquant être en mesure de verser prochainement la somme de 1500 euros. Il a aussi précisé qu’un virement avait été réalisé le 6 janvier 2025 pour le montant du loyer, celui-ci ne figurant pas sur le décompte en date du 2 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 9 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 21 juin 2017 étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [J] [W] [S] [Y] et Madame [K] [S] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail en date du 21 juin 2017.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2845,56 euros au 2 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Monsieur [U] [L] fait état du versement du dernier loyer à la date du 6 janvier 2025, non mentionné dans le décompte en date du 2 janvier 2025. Ce versement n’a pas été contesté par les bailleurs.

En conséquence, Monsieur [U] [L] sera condamné par provision à payer à Monsieur [J] [W] [S] [Y] et Madame [K] [S] la somme de 2235,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [U] [L] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, avec des versements réalisés lors des mois d’octobre, novembre, décembre 2024 et janvier 2025.

Le diagnostic social et budgétaire réalisé par l’association Anef-Ferrer, produit par Monsieur [U] [L], mentionne qu’il perçoit la somme mensuelle de 1529,40 euros au titre de l’indemnité chômage et qu’il réside seul dans son logement. Il explique la dette par la perte de son emploi et la diminution de ses ressources en mai 2024. Il est précisé qu’il a résorbé son découvert bancaire grâce à la vente de sa voiture et qu’il est en attente de recevoir son épargne retraite, soit 1500 euros. Il proposait alors de verser en complément la somme mensuelle de 122,52 euros par mois pendant 6 mois.

Lors des débats, Monsieur [U] [L] a confirmé ces éléments en indiquant vouloir résorber sa dette avec le versement de son épargne retraite. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler en une seule fois la somme de 1500 euros en sus du loyer courant, ce à quoi les bailleurs se sont rapportés.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [U] [L] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré viendra s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si Monsieur [U] [L] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 610,41 euros par mois, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – et ce à compter du mois de février 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’équité commande par ailleurs de condamner Monsieur [U] [L] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [J] [W] [S] [Y] et Madame [K] [S], à l’encontre de Monsieur [U] [L] ;

CONDAMNE par provision Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [J] [W] [S] [Y] et Madame [K] [S], la somme 2235,15 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 6 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [U] [L] un délai de paiement de 6 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison d’une échéance de 1622,50 euros, de 4 échéances de 122,50 euros, et d’une 6ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 1er octobre 2024 ;

DIT que Monsieur [U] [L] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 77 boulevard Marcel Paul – résidence PARC EN SCENE – 44800 SAINT HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [U] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE par provision Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [J] [W] [S] [Y] et Madame [K] [S], une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 610,41 euros, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE les bailleurs aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [J] [W] [S] [Y] et Madame [K] [S] la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE