TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT rendu le 23 Avril 2026

Numéro RG 25/00328 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E5GM

DEMANDEUR :

La Société ENZA, société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 908.338.494, dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par M^e Damien DEGRANGE, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [F] demeurant [Adresse 2]

comparant et représenté par sa soeur Madame [L] [F] par pouvoir de représentation

en justice en date du 17 février 2026 ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 17 février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 9 novembre 2007, à effet au 15 novembre 2007, Monsieur [A] [N] a donné à bail à Monsieur [Z] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer de 350 euros, outre une provision pour charges de 30 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, Monsieur [A] [N] a fait délivrer un congé du bien susvisé aux fins de vente à Monsieur [Z] [F] à effet au 14 novembre 2025.

Par acte notarié du 29 avril 2025, Monsieur [A] [N] a cédé à la société civile immobilière ENZA l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2025, la SCI ENZA a fait assigner Monsieur [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel il demande de :

— déclarer la SCI ENZA recevable et bien fondée en ses demandes, et en conséquence,

— juger que Monsieur [Z] [F] est occupant sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2025 suite au congé aux fins de vente qui lui a été signifié le 9 janvier 2025,

— en conséquence, ordonner l’expulsion, dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés,

— l’autoriser à l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique,

— l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien,

— l’autoriser à séquestrer les effets mobiliers qui sont susceptibles de constituer une sûreté des loyers échus et charges locatives,

— fixer l’indemnité d’occupation due depuis le 15 novembre 2025, à la somme de 550 euros par mois hors charges,

— condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] [F] aux dépens d’instance et d’exécution.

À l’audience du 17 février 2026, la SCI ENZA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et fait valoir que le congé délivré à Monsieur [Z] [F] est valide et que ce dernier occupe désormais le bien sans droit ni titre. Il explique que Monsieur [Z] [F] verse un loyer inférieur à la valeur locative du bien qu’elle évalue à un montant de 550 euros par mois.

Monsieur [Z] [F], représenté par sa sœur Madame [L] [F] munie d’un pouvoir, explique être atteint d’un handicap et ne pas avoir compris qu’il devait partir du logement lorsqu’il a été destinataire du congé. Il explique avoir fait une demande de logement social mais que les délais pour se voir attribuer un tel logement sont longs. Il indique s’acquitter de ses loyers, dont le montant actuel s’élève à 454 euros et précise que le bailleur perçoit directement les aides personnalisées au logement. Il demande à pouvoir se maintenir dans le logement jusqu’à ce qu’il parvienne à trouver un autre appartement. Monsieur [Z] [F] déclare percevoir l’allocation d’adulte handicapé d’un montant de 1200 euros par mois ainsi que 304 euros d’allocations personnalisées au logement.

Par notes en délibéré autorisées par le juge, la SCI ENZA et Madame [L] [F] ont transmis une copie du contrat de bail du 9 novembre 2007.

Le surplus des pièces produites par Madame [L] [F] par note en date du 23 février 2026 sera écarté, leur communication en cours de délibéré n’ayant pas été autorisée par le juge et la preuve de leur communication à la partie adverse n’étant pas établie.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la validité du congé délivré par le bailleur et la demande d’expulsion

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par les locataires de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail d’habitation a été consenti à Monsieur [Z] [F] pour une durée de trois ans à partir du 15 novembre 2007 a été tacitement reconduit depuis le 15 novembre 2010, par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 15 novembre 2022 pour expirer le 14 novembre 2025, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé délivré le 9 janvier 2025 par commissaire de justice a été régulièrement signifié plus de six mois avant l’échéance du 14 novembre 2025. Ledit congé rappelle, par ailleurs, qu’il a pour motif la vente du bien loué, fait mention d’une offre chiffrée de rachat au profit du locataire et précise les conditions de la reprise projetée à défaut. Il comporte par ailleurs la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La validité de ce congé n’est pas contestée par le défendeur, qui indique seulement ne pas être en mesure de quitter le logement faute de solution de relogement.

Dans ces conditions, il sera constaté que le congé, délivré dans les formes et délais légaux requis, est régulier. Le bail s’est donc trouvé résilié le 14 novembre 2025 par l’effet du congé signifié le 9 janvier 2025.

Monsieur [Z] [F] qui s’est maintenu dans les lieux se trouve ainsi occupant sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Faute de libération volontaire des lieux, le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Si la SCI ENZA sollicite l’autorisation de faire constater les éventuelles dégradations locatives par un commissaire de justice, elle ne fait valoir aucun moyen de droit ni de fait au soutien d’une telle demande, et aucune disposition légale ne soumet une telle intervention du commissaire de justice à une autorisation judiciaire préalable postérieurement à la libération volontaire ou contrainte des lieux par le locataire. Sa demande en ce sens sera par conséquent rejetée.

2°) Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, si Monsieur [Z] [F] explique à l’audience avoir déposé une demande de logement social au mois de juin 2025, il ne justifie toutefois pas des démarches qu’il a entreprises en ce sens, ni d’avoir envisagé d’autres solutions de relogement, y compris auprès d’un bailleur privé, compte tenu des longs délais d’attribution des logements sociaux. La situation économique de ce dernier, qui bénéficie de ressources et d’aides sociales, lui permet effectivement d’élargir ses recherches de location en dehors du parc social.

En outre, il convient de noter que Monsieur [Z] [F] a déjà bénéficié d’un délai supérieur à un an pour organiser son départ, le congé ayant été délivré le 9 janvier 2025.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré que le relogement de Monsieur [Z] [F] ne puisse avoir lieu dans des conditions normales et ce dernier sera par conséquent débouté de sa demande tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

3°) Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] est redevable à compter du 15 novembre 2025 d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du propriétaire lié à la privation de son local.

Au soutien de sa demande, tendant à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 550 euros par mois, la SCI ENZA produit un avis de valeur locative établi le 20 novembre 2025 par l’agence 1000 HABITAT, estimant à 6600 euros le revenu locatif annuel d’un appartement de type 2 situé au 1er étage du [Adresse 5] à Chambéry. Pour autant, il est constaté que l’avis de valeur désigne un appartement de type 2 de 30m2, alors que le contrat de bail conclu désigne le bien comme un appartement “de type 1P+C” et ne comporte aucune mention de sa superficie. Par ailleurs, il est constaté que le loyer initialement fixé n’a fait l’objet d’aucune demande de réévaluation par le propriétaire initiale, et il n’est produit par la SCI ENZA aucune pièce justifiant des loyers de références pour des biens comparables dans le même secteur. Dans ces conditions, la fixation de l’indemnité d’occupation à un montant supérieur au loyer et charges initialement convenus n’est pas justifiée par la demanderesse.

Par conséquent, Monsieur [Z] [F] sera condamné à verser à la SCI ENZA, une indemnité mensuelle équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, soit la somme mensuelle de 454 euros, à compter du 15 novembre 2025 inclus et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [Z] [F] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il est par ailleurs équitable de condamner Monsieur [Z] [F] à payer à la SCI ENZA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la régularité du congé pour vente signifié le 9 janvier 2025 à Monsieur [Z] [F] par la SCI ENZA, relatif au bail d’habitation concernant le logement situé [Adresse 4],

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 9 novembre 2007, à effet au 15 novembre 2007, entre Monsieur [A] [N] et Monsieur [Z] [F] portant sur le logement situé [Adresse 4], est résilié de plein droit depuis le 15 novembre 2025 par l’effet du congé pour vente délivré,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Monsieur [Z] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ENZA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE Monsieur [Z] [F] de sa demande tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, soit la somme mensuelle de 454 euros,

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à payer à la SCI ENZA les indemnités d’occupation dues à compter du 15 novembre 2025 inclus et jusqu’à son départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à payer à la SCI ENZA la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 23 avril 2026 par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry, assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION