Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Février 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [K] [R]

Logement B105 Etage 1

44 Rue des Grands Noëls

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne

Madame [N] [R]

Logement B105 Etage 1

44 Rue des Grands Noëls

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 janvier 2025

date des débats : 09 janvier 2025

délibéré au : 27 février 2025

RG N° N° RG 24/02617 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGUE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [U] [K] [R] +Madame [N] [R]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 27 février 2017, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), a donné à bail à Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] un logement situé 44 rue des grands Noëls – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE.

Le 5 avril 2024, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et charges échus et impayés et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 25 juillet 2024, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) a fait assigner Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion des locataires, et les condamner solidairement à verser la somme de 2176,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, outre une indemnité d’occupation, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025, lors de laquelle la SA CDC HABITAT SOCIAL a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3423,40 euros selon décompte arrêté au 3 janvier 2025 (incluant un prélèvement à venir du 13 janvier 2025). Elle s’est par ailleurs désistée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de production d’un justificatif d’assurance.

Dans l’attente de la vérification d’un prélèvement à venir du 13 janvier 2025, elle a sollicité la possibilité de produire une note en délibéré afin d’indiquer si elle s’accorde sur l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R], comparants, après avoir exposé leur situation personnelle et financière, ont formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 70 euros par mois en sus du loyer courant. Ils ont confirmé avoir effectué un virement pour le paiement du loyer programmé pour le 13 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Dans le temps du délibéré, la SA CDC HABITAT SOCIAL a confirmé le virement du 13 janvier 2025 en indiquant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et actualisant sa créance à la somme de 3423,40 euros selon décompte arrêté au 29 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 25 juillet 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 4 avril 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 27 février 2017 étaient réunies à la date du 6 juin 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail en date du 27 février 2017.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3423,40 euros au 29 janvier 2025, échéance du décembre 2024 incluse.

En conséquence, Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] seront condamnés solidairement à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) la somme de 3103,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 janvier 2025 (après déduction des frais de contentieux relevant des dépens), échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] ont repris le paiement intégral de leur loyer courant avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] perçoivent la somme mensuelle totale de 750 euros. Il est précisé qu’ils ont été orientés vers une procédure de surendettement.

Lors des débats, Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] ont confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 70 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord dans le temps du délibéré.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de leur dette en sus du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), à l’encontre de Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), la somme 3103,54 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 29 janvier 2025, échéance du mois décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

ACCORDE à Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 35 échéances de 70 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 6 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 44 rue des grands Noëls – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et Madame [N] [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE