N° RG 25/00582 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T5AE

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00582 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T5AE

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

à Maître Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 MARS 2026

DEMANDERESSE

SCI FONCIERE RPS, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SASU AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 24 février 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 01 février 2016, la société KG à laquelle vient désormais la SCI FONCIERE RPS a consenti à la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM un bail commercial portant sur un local sis, [Adresse 3] à Toulouse (31100).

Ce bail a été consenti pour 9 années du 01 février 2016 au 31 janvier 2025.

Deux avenants ont été souscrits les 25 septembre 2018 et 05 octobre 2018. Il y était notamment convenu qu’au 01 août 2018, le loyer annuel était fixé à la somme de 30.465 HT et HC (soit un loyer mensuel de 2.538,75 euros HT et HC), sous réserve de l’application de la clause d’indexation annuelle.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM a délivré à son bailleur un congé à effet du 31 janvier 2025.

Un commandement de payer la somme de 37.282,93 euros a été délivré par acte du 31 janvier 2025. Ce commandement de payer visait la clause résolutoire figurant au bail. Le même jour, il était également délivré à la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM une sommation de déguerpir afin de rendre effectif le non renouvellement du bail à l’initiative du preneur commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la SCI FONCIERE RPS a assigné la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et sa condamnation au solde locatif débiteur, outre diverses indemnités.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2026.

La SCI FONCIERE RPS demande au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, de :

constater que la résiliation du bail commercial tant en vertu du congé délivré par le preneur le 31 juillet 2024, qu’en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, visée au commandement de payer,constater que la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM a libéré les locaux pris à bail au 30 avril 2025,condamner la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM au paiement provisionnel, de la somme de 37.282,93 euros arrêtée au 30 janvier 2025, au titre de l’arriéré locatif impayé, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêt de droit à compter de la date du commandement de payer,condamner la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM au paiement provisionnel, de la somme de 16.547,71 euros au titre du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle calculée selon les stipulations du bail, tenant compte de l’indice de révision du loyer contenu dans le bail initial augmenté des charges, calculée du 31 janvier 2025 au 30 avril 2025,constater qu’elle consent à indemniser la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM à hauteur de 600 euros au titre de l’utilisation de l’alimentation électrique,dire et juger et la compensation s’opère entre ces sommes à due concurrence,débouter la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,condamner la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

De son côté, la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil et L.112-1 du code monétaire et financier, de :

principalement :dire ne pas y avoir lieu à référé concernant les demandes de la SCI FONCIERE RPS,débouter la SCI FONCIERE RPS de l’ensemble de ses demandes,reconventionnellement :juger que la clause d’indexation stipulée dans le bail et visée par son avenant est réputée non écrite,

condamner la SCI FONCIERE RPS à lui verser, à titre de provision, la somme de 18.688,04 euros à titre de restitution du trop-versés de loyers,condamner la SCI FONCIERE RPS à lui verser la somme provisionnelle de 17.205,37 euros concernant les postes suivants :- provision sur l’indemnisation fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur compte tenu de l’excédent de superficie et de taxe foncière : 8.834,77 euros,

— provision sur les factures impayées : 3.120 euros,

— provision sur l’utilisation illicite de l’électricité de la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM par son ancien bailleur sur plusieurs années : 3.000 euros,

— provision sur l’obligation de restitution du dépôt de garantie : 2.250,

ordonner la compensation entre les sommes dues par l’une et l’autre partie,subsidiairement :dire ne pas y avoir lieu à référé et renvoyer la SCI FONCIERE RPS à mieux se pourvoir au fond,en tout état de cause :condamner la SCI FONCIERE RPS au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la résiliation

Les parties ne contestent pas que le bail en date du 01 février 2016, portant sur un local sis, [Adresse 3] à, [Localité 1] est résilié, ni même que la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM a quitté et libéré les lieux le 30 avril 2025.

Il en sera donné acte aux parties dans le dispositif de la présente ordonnance.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur ce fondement légal, la SCI FONCIERE RPS sollicite la somme provisionnelle de 37.282,93 euros. Il s’agit du montant qui figure sur le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025. Selon le décompte qui figure au commandement de payer, on constate que le bailleur réclame au preneur les sommes suivantes :

la taxe foncière 2021 pour 16.561,37 euros,des pénalités de retard pour 120 euros,la taxe foncière 2023 pour 15.270,20 euros,la taxe foncière 2024 pour 14.797,56 euros,l’échéance de loyer de janvier 2025 pour 3.975,17 euros.déduction à faire de paiements de 506,09 euros (10/11/2021), 12.000 euros (09/12/2021) et 935,28 euros (09/11/2022),soit un total de 37.282,93 euros.

La SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM conteste devoir ce montant au 31 janvier 2025. Elle estime de son côté, que le solde locatif débiteur s’élevait à la somme de 16.652,84 euros. Plus précisément, l’ancien preneur émet les contestations suivantes :

un paiement émis le 29 janvier 2025 n’aurait pas été imputé au crédit de son solde,le bailleur tente de facturer des pénalités de retard,la clause d’indexation présenterait un caractère non-écrit,le dépôt de garantie doit lui être restitué,elle est bien-fondé à solliciter des dommages-intérêts pour défaut de délivrance conforme des locaux, défaut de prise en en charge des réparations par le bailleur et soustraction frauduleuse d’électricité.

Ces différentes contestations seront successivement abordées.

* Sur le paiement émis le 29 janvier 2025 qui n’aurait pas été imputé au crédit de son solde

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM qui se prétend libéré d’une somme correspondant à un paiement qu’elle aurait opéré, détient la charge de la preuve. Elle ne justifie pas de la réalité de celui-ci et s’abstient notamment de produire l’imputation débitrice sur son compte bancaire.

Cette contestation sera rejetée.

* Sur les facturation des pénalités de retard

La SCI FONCIERE RPS ne s’explique pas sur le fondement de ces pénalités qu’elle facture à la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM. Il semble qu’il s’agisse de l’application d’une clause pénale prévue à l’article 6 du contrat de bail applicable en cas de retard de paiement.

Le principe est que le pouvoir du juge du fond de modérer la clause pénale ne prive pas le juge des référés du pouvoir d’allouer une provision, au titre de celle-ci. Cependant, il peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant son application, lorsque la clause pénale apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

Tel est le cas en l’espèce. Le bailleur est susceptible de tirer un avantage manifestement excessif de l’application de cette clause dès lors que le retard de paiement est déjà sanctionné par l’application de la clause résolutoire, outre l’octroi d’intérêts moratoires qui ont précisément pour objet de compenser les retards dans le paiement.

Cette clause ne sera donc pas appliqué en ce qu’elle porte en elle une contestation sérieuse qui échappe à l’office du juge des référés, juge de l’évidence.

* Sur le fait que la clause d’indexation présenterait un caractère non-écrit

Il s’agit du principal moyen de défense invoqué par la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM. De nombreuses années après avoir consenti au bail, à ses avenants, et voir honoré le paiement mensuel des loyers réindéxés, le preneur soutient désormais que le bail est résilié et qu’il a quitté les lieux, le fait que la clause de révision présenterait une distorsion dans son mécanisme temporel, lequel serait sanctionné par le caractère réputé non écrit de celle-ci.

Nonobstant les débats entourant l’éventuelle prescription encourue, il n’appartient assurément pas au juge des référés d’apprécier la licéité ou non d’une clause d’indexation. Elle nécessite une interprétation fine de ce qu’a été la commune intention des contractant notamment quant à l’articulation de la rédaction des avenants avec la clause originale qui serait susceptible d’entraîner une ambiguïté sur la prise en compte des paramètres de calcul.

Il est tout de même intéressant de noter que durant l’exécution des obligations du bail, la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM n’a pas pris l’initiative de solliciter le tribunal judiciaire pour l’amener à se prononcer sur la légalité des montants appliquées pendant la durée du bail. Ce n’est qu’une fois déliée des obligations de celui-ci que ce débat se fait jour, ce qui n’est pas sans fragiliser l’appréciation du caractère « sérieux » de la contestation.

En tout état de cause, ce débat relève de la compétence exclusive du juge du fond. La présente juridiction n’est donc pas en mesure de considérer qu’il constituerait une contestation sérieuse qui l’empêcherait de remplir son propre office en matière d’octroi de provision. Si la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM s’estime créancière en vertu d’un indu, elle ne manquera pas de porter sa prétention devant la juridiction du fond compétente.

Cette contestation sera rejetée.

* Sur la restitution du dépôt de garantie

La SCI FONCIERE RPS sollicite des indemnités d’occupation jusqu’au 30 avril 2025, mais pas au-delà. Cela laisse penser qu’elle a repris possession des locaux commerciaux et s’est vue restituer les clefs à cette date.

Elle ne produit aux débats aucun procès-verbal de constat, ni état des lieux de sortie.

En l’absence d’invocation de quelconques dégradations locatives par la SCI FONCIERE RPS, la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM est bien-fondée à solliciter la restitution du montant du dépôt de garantie à hauteur de 2.250 euros HT.

Aucune contestation sérieuse ne s’oppose à ce que cette somme vienne en compensation avec la créance locative.

Il y sera fait droit selon les modalités fixées ci-dessous dans le compte entre les parties.

* Sur les dommages-intérêts pour défaut de délivrance conforme des locaux, défaut de prise en en charge des réparations par le bailleur et soustraction frauduleuse d’électricité.

Le raisonnement exposé ci-dessus, relatif à la clause d’indexation trouve également à s’appliquer.

Le juge des référés n’est jamais compétent pour allouer des dommages-intérêts dont la fonction consiste à venir réparer un préjudice dans le cadre de l’engagement d’une responsabilité civile. Seul le juge du fond est en mesure d’apprécier la réalité d’une responsabilité invoquée et contestée.

Ces débats (conformité des lieux, amputation des surfaces, factures non prise en charge…) relèvent également de la compétence exclusive du juge du fond et la présente juridiction n’est pas en mesure de considérer qu’ils matérialiseraient une contestation sérieuse qui l’empêcherait de remplir son propre office en matière d’octroi de provision.

Il en sera différemment de la question de l’électricité qui n’est pas contestée dans son principe. Devant l’impossibilité de calculer la consommation réelle dont il s’agit, une somme provisionnelle de 1.000 euros sera octroyée à ce titre et viendra également se compenser avec la créance provisionnelle du bailleur.

Pour le surplus cette contestation sera rejetée.

* Sur le compte entre les parties

Compte tenu de ce litige portant sur l’exigibilité et l’effectivité des paiements, il convient de faire une stricte application des principes probatoires fixés à l’article 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

La SCI FONCIERE RPS verse aux débats les calculs qu’elle opère en matière de taxe foncière, de loyers et d’indemnités d’occupation.

Sa créance provisionnelle sera ainsi arrêtée :

la taxe foncière 2021 pour 16.561,37 euros,la taxe foncière 2023 pour 15.270,20 euros,la taxe foncière 2024 pour 14.797,56 euros,l’échéance de loyer de janvier 2025 pour 3.975,17 euros.l’indemnité d’occupation des mois de février, mars et avril 2025 inclus calculée conformément au dernier montant locatif, déduction faite des majorations et application de clauses pénales, soit 3 mois x 3.975,17 euros,déduction à faire de paiements de 506,09 euros (10/11/2021), 12.000 euros (09/12/2021) et 935,28 euros (09/11/2022),déduction à faire du montant du dépôt de garantie de 2.250 euros HT,déduction à faire du prélèvement d’électricité à hauteur de 1.000 euros HT,soit un total de 45.838,44 euros.

Ce montant provisionnel, qui est parfaitement justifié doit donc être payé par le preneur au bailleur.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la requérante qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Madame Audrey LEUNG KUNE CHONG, greffier statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 31 janvier 2025, du bail commercial en date du 01 février 2016, consenti par la SCI FONCIERE RPS à la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM, portant un local commercial, dépendant d’un immeuble situé, [Adresse 3] à Toulouse (31100) ;

CONSTATONS que les locaux commerciaux ont été volontairement libérés et restitués à effet du 01 mai 2025 ;

CONDAMNONS après compensation judiciaire, la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM à payer à la SCI FONCIERE RPS une somme provisionnelle de 45.838,44 euros (QUARANTE CINQ MILLE HUIT CENT TRENTE HUIT EUROS et QUARANTE QUATRE CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et d’indemnités d’occupation impayés, déductions faites de versements périodiques, du dépôt de garantie et de frais de consommation électrique, afférent au bail résilié, arrêté au 30 avril 2025 (indemnité d’occupation d’avril 2025 comprise) ;

CONDAMNONS la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM à payer à la SCI FONCIERE RPS la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS AXIUM SOLUTIONS ALUMINIUM aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 mars 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT