N° RG 25/00342 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NU6I

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Août 2025

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[H] [O]

[D] [X] épouse [O]

C/

S.A.S. ECOLE BRASSART

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copie exécutoire délivrée le 07/08/2025 à :

l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS BOULANGER & JOUBERT-BOULANGER – 172

la SELARL VILLAINNE-RUMIN – 20

copie certifiée conforme délivrée le 07/08/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 5]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 19 Juin 2025

PRONONCÉ fixé au 07 Août 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Hervé BOULANGER de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS BOULANGER & JOUBERT-BOULANGER, avocats au barreau de NANTES

Madame [D] [X] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Hervé BOULANGER de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS BOULANGER & JOUBERT-BOULANGER, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. ECOLE BRASSART (RCS TOURS 450 833 272), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Marion NGO du CABINET NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00342 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NU6I du 07 Août 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 2 décembre 2019, les époux [H] [O] ont donné à bail commercial à la S.A.S. ECOLE BRASSART des locaux au troisième étage et des parkings au sous-sol d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] ([Adresse 2]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2019 à destination de bureaux et centre de formation pour l’activité d’école des métiers de la création, enseignement supérieur privé, moyennant un loyer annuel de 27 000,00 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer depuis le 4ème trimestre 2024 en dépit d’une mise en demeure du 16 janvier 2025, les époux [H] [O] ont fait assigner en référé la S.A.S. ECOLE BRASSART suivant acte de commissaire de justice du 19 mars 2025 pour solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme de 22 813,00 € à titre de provision au titre des loyers et de la taxe foncière impayés et une somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec autorisation de faire transporter les meubles garnissant les lieux dans le garde meuble de son choix aux frais et risques de la défenderesse en garantie des sommes dues.

La S.A.S. ECOLE BRASSART conclut au rejet de la demande des époux [O] et à leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 42 021,70 € de provision au titre de la répétition de l’indu et de la restitution du dépôt de garantie, outre une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en répliquant que :

— elle a fait délivrer un congé au 30 novembre 2021 par acte de commissaire de justice du 28 mai 2021 en conformité avec les stipulations du bail,

— les locaux ont été libérés en septembre 2023, mais les bailleurs ont refusé la restitution des clés proposée à plusieurs reprises, jusqu’au 23 avril 2025 où elle a pu intervenir,

— les dispositions du code de commerce, qui relèvent d’un ordre public de protection, ne peuvent faire échec à la stipulation contractuelle en sa faveur l’autorisant à donner congé par anticipation, et plus aucun loyer n’est dû depuis le 30 novembre 2021, ou à tout le moins, le juge des référés doit constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— le congé, s’il n’est considéré valable pour la date du 30 novembre 2021, a pris effet au plus tard le 30 novembre 2022, à l’issue de la première période triennale,

— le fait de s’être maintenu dans les lieux et d’avoir payé des sommes après l’échéance du congé ne vaut pas renonciation expresse à s’en prévaloir, et la restitution tardive ne lui est pas imputable,

— les locaux étaient à la disposition des bailleurs depuis le 30 septembre 2023, de sorte que les indemnités d’occupation versées à tort doivent être remboursées sur le fondement de l’article 1302 du code civil, de même que le dépôt de garantie doit être restitué.

Les époux [H] [O] actualisent leur demande de provision à 32 359,10 € jusqu’au 2ème trimestre 2025, et maintiennent leur prétention fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, en rétorquant que :

— il n’est pas possible de déroger aux dispositions d’ordre public de l’article L 145-4 du code de commerce concernant la durée du bail commercial et la faculté de résiliation triennale, de sorte que la clause prévoyant une résiliation au terme de la deuxième année est réputée non écrite,

— consciente de la faiblesse de son argumentation, la S.A.S. ECOLE BRASSART se prévaut d’un report des effets du congé à l’issue de la période triennale, sans établir qu’elle aurait maintenu son intention de mettre fin au bail à cette date, et alors qu’elle s’est maintenue dans les lieux et a continué à payer le loyer pendant 21 mois et a conservé les clés jusqu’au 23 avril 2025,

— il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie, alors qu’ils ne poursuivent pas la résiliation du bail, comme ils l’ont précisé lors de l’état des lieux de sortie.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 28 du contrat de bail du 2 décembre 2019 stipule que : « de convention expresse entre les parties, le preneur aura la faculté exceptionnelle de donner congé dès à l’expiration de la deuxième année du présent bail, à savoir pour le 30/11/21 en avisant le bailleur par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant cette échéance. »

Se fondant sur cette stipulation, la S.A.S. ECOLE BRASSART a fait signifier le 28 mai 2021 un congé aux époux [H] [O] pour le 30 novembre 2021.

Les deux premiers alinéas de l’article L 145-4 du code de commerce disposent que :

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. »

Selon l’article L 145-15 du code de commerce :

« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

Les époux [H] [O] soutiennent que la clause du bail autorisant la notification anticipée du congé par le preneur doit être considérée comme réputée non écrite.

Or l’interprétation de la clause du bail est sérieusement contestée et sa contrariété aux dispositions de l’article L 145-4 du code de commerce ne peut être constatée par le juge des référés, dès lors que en accordant au preneur la faculté de donner congé avant même le délai de trois ans prévu par cet article, les parties ont octroyé un avantage supérieur à ce qu’impose la loi, ce qui ne constitue pas une contrariété à la ratio legis c’est à dire la logique du texte.

Par ailleurs, si le preneur, après contestation du congé par les bailleurs, s’est maintenu dans les lieux et a continué à verser les montants qui lui étaient réclamés en contrepartie de cette occupation, ces éléments équivoques ne suffisent pas à établir une volonté claire de renoncer au bénéfice de son congé, de sorte que la réclamation de loyers impayés est sérieusement contestable, étant souligné que le juge ne peut requalifier les sommes réclamées en indemnités d’occupation alors que les demandeurs ont expressément indiqué qu’ils réclament des loyers sans faire de subsidiaire.

Il convient donc de débouter les demandeurs de leur demande de provision, qui est sérieusement contestée.

Sur la demande reconventionnelle en répétition de l’indu :

Le seul fait que la demande principale soit rejetée au motif que le congé donné constitue une contestation sérieuse ne rend pas nécessairement la demande reconventionnelle en restitution des sommes versées depuis la date d’effet du congé sans contestation possible.

Au contraire, la locataire ne rapporte pas la preuve de la date où elle a libéré les lieux qu’elle prétend remonter à septembre 2023, alors que les échanges de courriels de cette époque ne font pas état de son déménagement.

Elle a continué à payer ponctuellement les sommes qui lui étaient réclamées jusqu’au 3ème trimestre 2024, sans aucune protestation, et ce n’est que dans le cadre de l’instance qu’elle a prétendu avoir quitté les lieux depuis longtemps.

Les clés n’ont été restituées qu’en avril 2025, et il n’est justifié d’aucune sommation délivrée à la requête de la locataire, ni de refus de restitution antérieur opposé par les bailleurs.

La demande en répétition de l’indu est donc sérieusement contestée.

Sur les frais :

Les demandeurs, qui ont pris l’initiative de cette procédure, et en sont déboutés doivent être considérés comme la partie perdante et supporter les dépens.

Il est équitable de fixer à 1 200 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens qu’ils devront payer à la S.A.S. ECOLE BRASSART en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons les époux [H] [O] de leur demande,

Rejetons la demande reconventionnelle de la S.A.S. ECOLE BRASSART en paiement d’une provision,

Condamnons les époux [H] [O] à payer à la S.A.S. ECOLE BRASSART une somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons les époux [H] [O] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE