TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

ORDONNANCE DU 04 Juillet 2025

N° RG 25/00442 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUV6

Ordonnance du 04 Juillet 2025

N° : 25/19

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[N] [I]

copie exécutoire délivrée

le

à M^e BERGER-LUCAS

copie certifiée conforme délivrée

à M [I]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Gaëlle BERGER-LUCAS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2016, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M. [N] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,24 euros et d’une provision pour charges de 46,73 euros.

Par courriers datés des 29 août, 29 octobre et 19 novembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a indiqué à M. [N] [I] avoir été interpellé par son voisinage qui a dénoncé des nuisances sonores provenant d’une musique forte en journée et la nuit et de bruits de bricolage de jour comme de nuit venant du logement de M. [I]. Elle a demandé à son locataire de mettre fin à ces troubles.

Faisant valoir que ces troubles du voisinage se sont apaisés, mais que M. [N] [I] ne paie plus son loyer depuis le mois de janvier 2025 parce que ce dernier estime subir des problèmes techniques persistants dans son logement et qu’il a effectué d’important travaux de bricolage qui provoquent un risque d’implosion du ballon d’eau chaude, d’incendie, d’inondation et d’électrocution, par assignation délivrée le 4 juin 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire :

— constater les manquements de M. [I] à ses obligations de locataire,

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [N] [I] ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— condamner M. [N] [I] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, révisable, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués avec remise des clés,

— débouter M. [I] de toutes ses demandes,

— maintenir l’exécution provisoire,

— condamner M. [N] [I] aux entiers dépens de l’instance.

À l’audience du 20 juin 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

A titre subsidiaire, elle demande à être autorisée à pénétrer dans l’appartement loué par M. [N] [I] pour y faire réaliser les travaux de remise en état du logement, au besoin avec l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique.

M. [N] [I], présent en personne à l’audience, s’oppose à toutes les demandes de son bailleur et sollicite la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts pour mise en danger d’autrui.

Il expose que le logement qui lui est loué a été fait avec des matérieux de mauvaise qualité et que les professionnels mandatés par AIGUILLON CONSTRUCTION pour intervenir dans son logement ont mal travaillé, si bien que le logement est devenu dangereux et que les travaux qu’il a effectué (à savoir resserer les tuyaux, démonter le ballon d’eau chaude, introduction de mousse dans les prises électriques pour isoler le logement) sont destinés à le mettre en sécurité. Il a indiqué vouloir quitter ce logement qu’il estime de mauvaise qualité lorsqu’il lui aura été attribué un autre logement social. Enfin, il a indiqué s’opposer à ce que son bailleur soit autorisé à pénétrer dans son logement pour y effectuer des travaux, estimant qu’AIGUILLON CONSTRUCTION n’est pas suffisamment compétent pour pouvoir effectuer ce type de travaux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

En l’espèce, AIGUILLON CONSTRUCTION produit un compte rendu d’intervention dressé le 2 mai 2025 par l’entreprise SERVIMO qui fait notamment état du fait qu’il n’y a plus de thermostat sur le ballon d’eau chaude du logement loué à M. [I], ce qui fait encourir un risque important d’implosion du ballon. La société précise qu’il y a un risque d’électrocution et d’incendie du logement, qu’il y a de la mousse et du silicone dans toutes les prises du logement, que des cables électriques ont été sectionnés, que les prises ont été disjonctées au tableau si bien qu’il y a un danger important pour la sécurité du bâtiment et des résidents.

Ces éléments, corroborés par le procès verbal dressé le 13 mai 2025 par commissaire de justice et par les explications données par M. [I] à l’audience qui établissent que ce dernier a bien modifié les installations électriques de son logement, permettent d’établir qu’il y a urgence à statuer sur la demande présentée par AIGUILLON CONSTRUCTION, le bailleur faisant état d’un risque pour les personnes.

La demande présentée en référé par AIGUILLON CONSTRUCTION sera donc déclarée recevable.

1. Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1729 du même code précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L’article 1732 de ce code ajoute que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

« b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat (…) »

L’article IX du contrat de location conclu le 4 mai 2016 entre M. [I] et AIGUILLON CONSTRUCTION dispose notamment que « le locataire s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes ».

Or, il résulte du constat dressé le 13 mai 2025 par commissaire de justice à la demande d’AIGUILLON CONSTRUCTION et en présence, notamment, de M. [I] que, dans le logement loué par ce dernier :

— la canalisation d’évacuation de la machine à laver est perçée et le tuyau d’évacuation de la machine plonge directement dans le sol,

— sur la porte palière, une plaque en métal a été fixée au niveau de la poignée et la serrure trois points a été démontée,

— le compteur linky a disparu,

— deux rallonges électriques sont branchées et descendent du tableau par des encoches découpées dans le cadre métallique. Elles courent dans des goulottes le long des cloisons et alimentent le téléviseur du séjour, le réfrigérateur et une prise dans la chambre,

— sur le balcon, le garde-corps a été scié,

— les baies coulissantes sont détériorées : poignée coupée et trous colmatés, joint silicone appliqué le long du vitrage tout autour des deux baies, occasiollant des coulures. Le commissaire de justice a précisé que M. [I] lui a indiqué que des rats pénétraient par ces baies, si bien qu’il les a démontées et inversées,

— les radiateurs électriques du logement sont stockés sur le balcon,

— la porte du séjour est manquante. Les gonds ont été sciés et la porte vitrée est fixée sur le garde-corps du balcon.

Le rapport d’intervention dressé le 2 mai 2025 par la société SERVIMO sollicitée aux fins de reméier à une fuite sur le robinet de la machine a lever, relève que le ballon d’eau chaude n’a plus de thermostat, que les tuyaux de la machine à laver et de vidange du lavabo sont cassés, que de la mousse et du silicone ont été introduits dans toutes les prises du logement, que des cables électriques ont éét sectionnés et que les prises ont été dysjonctées au tableau. Le technicien de la société SERVIMO a notamment précisé que les modifications constatées ont été apportées par le locataire.

A l’audience, M. [I] n’a pas nié avoir effectué les modifications ci-dessus décrites dans son logement, lesquelles sont d’ailleurs illustrées par des photographies jointes au constat de commissaire de justice et au rapport d’intervention de la société SERVIMO. Il a même revendiqué avoir réalisé ces modifications qu’il estime nécessaires pour remédier aux désordres affectant son logement et qui seraient, selon lui, de la responsabilité de son bailleur, AIGUILLON CONSTRUCTION.

Or, au-delà de ses seules allégations, M. [I] n’apporte absolument aucun élément de nature à démontrer que les modifications substantielles qu’il a apporté au logement loué, sont de nature à permettre une mise en sécurité de celui-ci.

Bien au contraire, le seul rapport établi par un professionnel, à savoir la société SERVIMO, fait état d’un logement présentant désormais un risque important d’implosion du ballon d’eau chaude, ainsi que d’électrocution et d’incendie.

Les seules descriptions des travaux effectués par M. [I] et les photographies les illustrants permettent d’ailleurs de constater ce risque dans la mesure où de la mousse a été introduite dans les prises électriques, le compteur linky démonté et des prises électriques branchées directement au niveau du tableau électrique pour alimenter certains appareils, ce qui ne peut que nuire à la sécurité électrique du logement.

Les travaux effectués par M. [I] dans son logement font donc, à l’évidence, encourir un risque sérieux pour sa sécurité et celle des autres occupants de l’immeuble. AIGUILLON CONSTRUCTION démontre d’ailleurs avoir porté plainte pour dégradations de son logement par M. [I] et avoir informé M. le Procureur de la République par courrier daté du 14 mai 2025 en lui faisant part de son inquiétude face à la mise en danger de son locataire.

Or, l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Le fait de modifier de façon substantielle son logement et en particulier les éléments de sécurité de celui-ci, sans l’accord du bailleur et en faisant encourir un risque sérieux d’implosion du ballon d’eau chaude, d’électrocution et d’incendie pour lui-même et les autres occupants de l’immeuble caractérise un manquement contractuel grave justifiant la résolution du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

2.Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, si M. [I] nourrit manifestement un ressenti important contre AIGUILLON CONSTRUCTION, il ne démontre absolument pas que son bailleur a commis une faute lui ayant occasionné un préjudice.

En effet, il ne démontre pas avoir signalé des désordres fondés à son bailleur sans que ce dernier y remédie, si bien qu’il ne peut qu’être débouté de la demande de dommages et intérêts qu’il présente à titre reconventionnel.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [N] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de constater que l’exécution provisoire est de droit. Au vu de l’urgence de la situation ci-dessus décrite, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, à compter de ce jour, la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 mai 2016 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et M. [N] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 5],

ORDONNE à M. [N] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [N] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE M. [N] [I] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

MAINTIENT l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [I] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 4 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge