TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01759 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KZDL

[E] [N]

C/

[D] [T], [C] [T]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDEUR

M. [E] [N]

Chemin De Basse Parc Ducup

66000 PERPIGNAN

représenté par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Mme [D] [T]

née le 15 Avril 1993 à PERPIGNAN (PYRENEES-ORIENTALES)

1 Chemin Des Pèlerins

11160 PEYRIAC MINERVOIS

comparante en personne

M. [C] [T]

né le 09 Septembre 1970 à PERPIGNAN (PYRENEES-ORIENTALES)

12 Rue Dugommier

66300 THUIR

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-Présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des Débats : 21 janvier 2025

Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 2 mai 2023, M. [E] [N] a donné à bail à Mme [D] [T] un logement meublé situé à Perpignan (Pyrénées Orientales) 76 rue Philibert Delorme, pour un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges de 80 euros.

Par acte 10 avril 2023, M. [C] [T] se portait caution solidaire des engagements Mme [D] [T] résultant du bail, dans la limite de la somme de 25 200 euros et pour une durée indéterminée.

Un état des lieux était établi contradictoirement entre les parties le 2 mai 2023, accompagné d’un inventaire des meubles.

Après une défaillance dans le règlement régulier des loyers, un congé pour motifs légitimes et sérieux était délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, pour le 1er mai 2024.

Un commandement visant la clause résolutoire était délivré à Mme [D] [T] le 26 février 2024, d’avoir à payer la somme de 1.050 euros arrêtée au 26 février 2024, au titre des loyers et charges impayés.

Mme [D] [T] a définitivement quitté les lieux le 20 mars 2024, date de l’établissement de l’état des lieux contradictoire de sortie.

Invoquant des loyers impayés et des travaux de remise en état, M. [E] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, par actes des 15 et 28 octobre 2024, pour obtenir la condamnation solidaire de Mme [D] [T] et M. [C] [T] au paiement de :

—  1.750 euros au titre de l’arriéré locatif,

—  3.595,71 euros au titre des dégradations locatives.

M. [E] [N] demande la condamnation de Mme [D] [T] au paiement de :

—  4.000 euros au titre du préjudice moral,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le temps consacré au nettoyage, aux travaux et à l’évacuation des meubles,

—  85,52 euros au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 février 2024,

—  420 euros au titre du préjudice financier résultant de l’impossibilité de louer le logement du 20 mars 2024 au 20 avril 2024,

—  480 euros au titre de la diminution de la valeur locative résultant des dégradations commises sur le bien.

M. [E] [N] demande la condamnation in solidum de Mme [D] [T] et M. [C] [T] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 21 janvier 2025, M. [E] [N] comparaît, représenté par son avocat.

Il indique que la dette locative s’élève au départ de la locataire à la somme de 1 250 euros, arrêtée au 20 mars 2024. Il précise que le dépôt de garantie d’un montant de 1.240 euros n’a pas été restitué à la locataire. Il déclare que le logement est reloué depuis le 16 avril 2024 moyennant le paiement d’un loyer de 620 euros et d’une provision sur charges de 60 euros.

Il maintient pour le surplus ses demandes introductives d’instance.

Mme [D] [T] comparaît en personne.

Elle se reconnaît débitrice de la somme de 1 250 euros au titre des loyers impayés au 20 mars 2024 et ne conteste pas les dégradations locatives imputées par le bailleur.

M. [C] [T], régulièrement cité selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- A TITRE LIMINAIRE : SUR LA COMPETENCE DU TRIBUNAL JUDICIARE DE NIMES

L’article 47 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un magistrat ou un auxiliaire de justice est partie à un litige qui relève de la compétence d’une juridiction dans le ressort de laquelle celui-ci exerce ses fonctions, le demandeur peut saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe.

En l’espèce, compte tenu du lieu de situation du logement loué, le présent litige relève de la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, dans le ressort de la cour d’appel de Montpellier.

M. [E] [N], demandeur à la présente instance, exerce la profession d’avocat inscrit au barreau des Pyrénées-Orientales dans le ressort de la cour d’appel de Montpellier, et sollicite la saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes.

Lorsque les conditions de l’article 47 en sont réunies, la loi ne confère pas d’autre pouvoir d’appréciation au juge que celui du choix de la juridiction limitrophe s’il en existe plusieurs.

En conséquence, il y a lieu de déclarer le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, juridiction limitrophe, compétent pour juger du présent litige.

2- SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES IMPAYES

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; et que l’article 1184 du code civil rappelle le principe que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ».

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les parties s’accordent pour fixer le montant de la dette locative arrêtée au 20 mars 2024 à la somme de 1 250 euros.

M. [C] [T], non-comparant, ne conteste pas le principe et le montant de la dette et ne rapporte pas la preuve de sa libération.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [D] [T] et M. [C] [T] à payer à M. [E] [N] la somme de 1.250 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 mars 2024.

3- SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par la faute du bailleur ou par le cas de force majeure et il doit procéder à l’entretien du logement et aux réparations locatives sauf si les travaux à exécuter sont les conséquences de la vétusté, de malfaçons et d’un usage normal des lieux.

Il appartient au bailleur de démontrer le préjudice occasionné par la défaillance contractuelle du preneur dans ses obligations d’entretien et de réparation.

Aux termes de l’article 3 de cette même loi, dont les dispositions sont d’ordre public, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1731 du Code civil, en l’absence d’état d’entrée des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

Le bon état de réparations locatives à la restitution impose de tenir compte de la vétusté du logement c’est à dire de l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement, afin de déterminer les éventuels frais de remise en état incombant au locataire.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux entrant établi contradictoirement le 2 mai 2023 que les lieux loués et les effets mobiliers le garnissant étaient en très bon état.

L’état des lieux sortant met en évidence des dégradations, dont la locataire ne conteste pas la réalité :

— sol

— entrée – mauvais état,

— séjour – mauvais état,

— cuisine – mauvais état,

— chambres 1 et 2 – mauvais état,

— salle de bain – mauvais état.

Au soutien de sa demande, M. [E] [N] produit une facture de la société CASTORAMA en date du 19 octobre 2019 correspondant à la remise en état des sols de l’appartement pour un montant total de 704,42 euros.

En conséquence, il y a lieu d’allouer une somme de 702, 42 euros au titre des travaux de remise en état du sol.

— salle de bains

— le lavabo est en mauvais état,

— la baignoire est en mauvais état,

— le meuble est cassé.

Au soutien de sa demande, M. [E] [N] produit une facture de la société LEROY MERLIN en date du 1er novembre 2019, d’un montant de 157 euros, pour le remplacement du meuble.

En conséquence, il y a lieu d’allouer une somme de 157 euros au titre des travaux de remise en état de la salle de bains.

— équipements de cuisine

— four et four micro-onde en mauvais état,

— frigo en mauvais état.

Au soutien de sa demande, M.[E] [N] justifie d’un ticket de caisse du 24 mars 2024 d’un montant de 56,93 détaillant des équipements de cuisine qui ne correspondent pas aux dégradations mentionnées dans l’état des lieux de sortie et l’inventaire des meubles de la cuisine.

En conséquence, il sera débouté de cette demande.

— inventaire des meubles et équipements

L’inventaire des meubles lors de l’entrée en jouissance mentionne :

— couette chambre 2,

— un matelas mémoire de forme chambre 2,

— une climatisation réversible séjour,

— un canapé gris clair, trois places, quatre grands coussins, état neuf.

L’inventaire des meubles et équipements en fin de bail relève :

— couette chambre 2 – n’y est plus,

— un matelas mémoire de forme chambre 2 en mauvais état,

— une climatisation réversible séjour ne fonctionne pas,

— un canapé gris clair, trois places, quatre grands coussins, troué et cassé.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, M. [E] [N] justifie d’une facture de pose et fourniture d’une climatisation réversible d’un montant de 1.790 euros, d’une facture d’achat d’un matelas d’un montant de 239,90 euros, d’une facture d’achat d’un canapé de 559,99 euros et d’un ticket de caisse d’achat d’une couette de 47,99 euros.

En conséquence, il sera indemnisé à hauteur de 2.637,88 euros (1.790 euors + 239,90 euros + 559,99 euros + 47,99 euros).

— produits de nettoyage et location d’un véhicule utilitaire

Il est établi que les lieux loués ont été restitués sales et dégradés ; des effets mobiliers ont été remplacés par le bailleur.

M. [E] [N] produit des factures d’achats de produits ménagers et une facture de location d’un véhicule utilitaire nécessaire pour l’évacuation et le remplacement de meubles, pour un montant total de 39,45 euros.

En conséquence, il y a lieu d’allouer une somme de 39,45 euros au titre de l’achat de produits de nettoyage et frais d’évacuation des meubles dégradés.

— sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans le délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le délai de restitution dans les mêmes conditions est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, M. [E] [N] a conservé le dépôt de garantie, soit la somme de 1.240 euros.

Le montant des sommes restant dues au bailleur s’élève à la somme totale de 3 536,75 euros au titre des réparations et dégradations locatives, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à verser à M. [E] [N] la somme de 2 296,75 euros (3 536,75 – 1 240), pour solde de tout compte.

4- SUR LE PREJUDICE MORAL

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du Code de procédure civile énonce ainsi qu’ il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [E] [N] sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral lié à la dégradation du logement dans lequel il avait vécu pendant 4 années, distinct du préjudice de jouissance, dont la réalité n’est toutefois pas démontrée.

Il sera donc débouté de sa demande.

5- SUR LE PREJUDICE MATERIEL

M. [E] [N] sollicite une indemnisation pour le temps consacré au nettoyage, aux travaux de remise en état, à l’évacuation des meubles et leur remplacement.

Au soutien de sa demande, il ne rapporte pas la preuve de l’existence et de l’étendue de ce préjudice matériel.

Le préjudice économique lié à l’achat de produits d’entretien et à la location d’un véhicule utilitaire a d’ores et déjà été indemnisé.

Il sera donc débouté de sa demande.

6- SUR LE PREJUDICE FINANCIER

M.[E] [N] réclame la somme de 420 euros au titre du préjudice financier résultat de l’impossibilité de louer le logement du 20 mars au 16 avril 2024. Cette somme est calculée au prorata de 18 jours de perte de loyer sur un mois plein, soit 18 jours x 700 euros/30 jours.

Il ressort de l’état des lieux de sortie en date du 20 mars 2024, des factures correspondant à la rénovation de l’appartement, et du nouveau contrat de bail signé avec M. [O] le 16 avril 2024, que l’appartement n’a pas été loué pendant un mois.

En conséquence, une perte de loyer est justifiée, et il conviendra de condamner Mme [D] [T] au paiement de la somme de 420 euros au titre du préjudice subi du fait de l’impossibilité de louer le logement.

M. [E] [N] sollicite également l’indemnisation de son préjudice au titre de la diminution de la valeur locative résultant des dégradations, en précisant qu’il a été contraint de louer le logement à un prix moindre.

Or, il ressort du contrat de bail signé le 16 avril 2024 avec le nouveau locataire que le loyer mensuel est fixé à la somme de 620 euros. Ce montant est identique au loyer fixé au précédant contrat de bail, de sorte que M. [E] [N] sera débouté de cette demande au titre du préjudice financier.

7- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens de la procédure, comprenant les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 février 2024.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [N] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum les défendeurs à payer au demandeur la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, compétent, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes compétent pour connaître du litige, en application des dispositions de l’article 47 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] et M. [C] [T] à payer à M.[E] [N] la somme de 1.250 euros au titre des loyers impayés au 20 mars 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] et M. [C] [T] à payer à M.[E] [N] la somme de 2 296,75 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [D] [T] à payer à M.[E] [N] la somme de 420 euros au titre du préjudice financier,

DEBOUTE M. [E] [N] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [D] [T] et M. [C] [T] à payer à M.[E] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [D] [T] et M. [C] [T] aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer du 26 février 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,