Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. CHAPO

16 Rue des Chaponneries

44680 SAINT-MARS-DE-COUTAIS

représentée par Maître Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [G] [E] [L]

4 Rue de la Moncire

44310 LA LIMOUZINIERE

non comparant

Madame [I] [X] [K] [C]

4 Rue de la Moncire

44310 LA LIMOUZINIERE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 mai 2025

Date des débats : 22 mai 2025

Délibéré au : 12 juin 2025

RG N° N° RG 25/01332 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXNY

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand ESPAGNO,

CCC à Monsieur [U] [G] [E] [L] + préfecture

CCC à Madame [I] [X] [K] [C]

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 mai 2024 à effet au 14 juin 2024, la SCI CHAPO a donné à bail à [V] [L] et [I] [C] un logement lui appartenant sis, 4 rue de la Moncire – 44310 LA LIMOUZINIERE, moyennant un loyer mensuel initial de 1.060 € pour le logement provision sans provision mensuelle pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, la SCI CHAPO a fait commandement à [V] [L] et [I] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.240 € arrêté au 1er octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SCI CHAPO a fait assigner [V] [L] et [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes statuant en référé aux fins de :

· Constater la résiliation de plein droit du bail ;

· Constater que les locataires sont sans droit ni titre ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 7.420 € à titre de provision arrêtée au 1er février 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Condamner solidairement [V] [L] et [I] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner les locataires au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Les services du département ont informé le tribunal le 5 mai 2025 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec les locataires et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A ladite audience, la SCI CHAPO se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 10.699,05 € au titre des loyers et charges échus à la date du 22 mai 2025.

Régulièrement assignés respectivement à personne et à domicile, [V] [L] et [I] [C] n’ont pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.

Il y a donc lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 4 novembre 2024, le loyer hors charges était de 1.060€ et la somme due de 4.240 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (2.120€). La situation a été notifiée à la CCAPEX le 22 novembre 2024 et la commission en a accusé réception le 25 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 11 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le commandement de payer du 4 novembre 2024 accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette en application de l’article VIII du contrat de bail, reproduite en intégralité dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SCI CHAPO est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[V] [L] et [I] [C] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 10.699,05 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 22 mai 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Et en application de l’article 1313 al.1er nouveau du code civil énonce : « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier » .

Enfin, en application de l’article 515-4 du code civil « Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité s’engagent à une vie commune (…).Les partenaires sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante.. »

[V] [L] et [I] [C] étant pacsés depuis le 27 février 2015, ils sont tenus solidairement à la dette.

Il convient de déduire de la dette de loyer la somme de 99, 05 € correspondant aux frais de commissaire de justice pour le commandement de payer.

En conséquence, [V] [L] et [I] [C] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 10.600 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article VI du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par les locataires à la société bailleresse à leur entrée dans les lieux ne leur sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par les locataires.

Les défendeurs seront enfin condamnés in solidum à payer à la SCI CHAPO, à compter du 23 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par les deux locataires, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 1.060 €. En cas de séparation, cette indemnité d’occupation sera due par le seul partenaire restant domicilié dans les lieux à compter de l’entrée en vigueur de la dénonciation de son congé à la bailleresse.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, la SCI CHAPO a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

[V] [L] et [I] [C] ne sollicitent pas de délais de paiement et ainsi, aucun délai de paiement ne leur sera accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [L] et [I] [C], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés à payer à la SCI CHAPO la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 mai 2024 entre la SCI CHAPO d’une part et [V] [L] et [I] [C] d’autre part, concernant le logement sis 4 rue de la Moncire – 44310 LA LIMOUZINIERE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement et par provision [V] [L] et [I] [C] à payer à la SCI CHAPO la somme de 10.600 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, dépôt de garantie de 1.060€ à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum et par provision [V] [L] et [I] [C] à payer à la SCI CHAPO, à compter du 23 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 1.060€, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par les deux locataires ;

DIT qu’en cas de séparation, cette indemnité d’occupation sera due par le seul partenaire restant domicilié dans les lieux à compter de l’entrée en vigueur de la dénonciation de son congé à la bailleresse ;

ORDONNE à [V] [L] et [I] [C], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [V] [L] et [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [V] [L] et [I] [C] à payer à la SCI CHAPO la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY