COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat syndicat des copropriétaires [Adresse 1] c/ [A] [T], [U] [D], [V] [D] épouse [N], [F] [D], [Q] [D], [X] [D], [L] [D] veuve [T], [Y] [T], [O] [T]

MINUTE N°26/125

Du 26 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/02931 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PBTE

Grosse délivrée à :

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à :

Maître Philippe TEBOUL

le 2602/2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 novembre 2025, en audience publique, devant :

Président : Madame Karine LACOMBE

Greffier : Madame BENALI Taanlimi, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 18 novembre 2026les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 26 Février 2026 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, Président et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

SDC “[Adresse 1]” (Syndic. SARL GROUPE FOCH)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

M. [A] [T]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [U] [D]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [V] [D] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [F] [D]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [Q] [D]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [X] [D]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [L] [D] veuve [T]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [Y] [T]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [O] [T]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 13 juillet 2023 par lequel le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Contemplations sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner monsieur [U] [D], madame [V] [D] épouse [H], madame [F] [D], monsieur [Q] [D], madame [Z] [D], madame [L] [D] veuve [T], madame [Y] [T], monsieur [O] [T] et monsieur [A] [T] devant le tribunal judiciaire de céans,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Contemplations sis [Adresse 1] à [Localité 1] (rpva 8 août 2025) qui sollicitent de voir:

Vu l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 14 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1169 du code civil,

Vu l’article 815-3 du code civil,

Vu l’article 28 du décret du 4 janvier 1955,

Vu les pièces produites,

DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs prétentions.

ANNULER, avec toutes les conséquences de droit, la servitude de passage consentie par acte reçu par-devant Maitre [R] [W], Notaire, en date du 10 septembre 2018, par la société SCCV [Adresse 9], sur les parcelles cadastrées section NM numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et[Cadastre 5], fonds servant, au profit de la parcelle voisine, cadastrée section NM numéro [Cadastre 6], fonds dominant, appartenant à Monsieur [U] [D], Madame [V] [D] épouse [N], Madame [F] [D], Monsieur [Q] [D], Madame [X] [D], Madame [L] [D] veuve [T], Madame [Y] [T], Monsieur [O] [T] et Monsieur [A] [T].

VOIR CONDAMNER in solidum, les défendeurs, à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis, résultant non seulement de la constitution de cette servitude, à l’insu de l’ensemble des copropriétaires, mais de plus, pour la gêne occasionnée par l’ensemble de véhicules empruntant Ia voie de Ia copropriété, pour se rendre à l’institut et stationnant au sein même des parties communes, troublant sa circulation.

VOIR CONDAMNER in solidum, les défendeurs, à lui payer la somme de 8.000 euros, sur Ia base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris le coût du constat dressé en date du 4 novembre 2022 par Maitre [S] [K], Commissaire de justice ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [U] [D], madame [V] [D] épouse [H], madame [F] [D], monsieur [Q] [D], madame [Z] [D], madame [L] [D] veuve [T], madame [Y] [T], monsieur [O] [T] et monsieur [A] [T] (rpva 31 juillet 2025) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 682 et 685-1 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter le syndicat des copropriétaires " [Adresse 1] " de l’ensemble de ses arguments fins et prétentions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires " [Adresse 1] " au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 20 mars 2025, fixant la clôture différée au 17 octobre 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Par acte reçu par-devant Maitre [R] [W], Notaire, en date du 20 septembre 2016, à la demande de la société SCCV [Adresse 9] représentée par son gérant, la société COGEDIM MEDITERRANEE, promoteur, ont été constitués un état descriptif de division et un règlement de copropriété portant sur un ensemble immobilier à construire comprenant 2 bâtiments A et B à usage d’habitation, une piscine à usage du bâtiment A, des parkings, des espaces verts … situés sur un terrain sis [Adresse 9] à [Localité 1], cadastré section NM numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], l’accès principal devant se faire depuis le [Adresse 9].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] expose qu’à son insu, la société SCCV [Adresse 9] a consenti, sans aucune indemnité, une servitude de passage, par acte notarié du 10 septembre 2018, au sein de la copropriété " [Adresse 1] ", fonds servant, au profit d’une parcelle voisine, cadastrée section NM numéro [Cadastre 6], fonds dominant, appartenant aux consorts [D].

Il soutient que le promoteur n’avait pas qualité pour signer un tel acte, arguant que l’immeuble a été en copropriété a minima à compter du 17 juillet 2017 puisqu’à l’époque il y avait déjà au moins deux copropriétaires, qu’il était nécessaire d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale, en vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’un démembrement du droit de propriété.

Il invoque la nullité de la convention de servitude.

Concernant le protocole d’accord du 7 janvier 2016 invoqué par les défendeurs, signé entre eux et le promoteur initial la société AIC, il conclut qu’il ne lui est pas opposable, car il ne l’a pas signé.

Il ajoute que l’indivision [D] n’a pas la personnalité morale, que le protocole aurait dû être signé par l’ensemble de ses membres, ce qui n’a pas été le cas. Il conclut que ce protocole est nul, ajoutant qu’il n’a pas été publié.

Il conclut que cette servitude le gêne à cause du stationnement des véhicules des accompagnants des enfants se rendant à l’institut médico-pédagogique qui se situe sur le fonds dominant, alors que cet établissement a un accès direct depuis l'[Adresse 10].

Il ajoute que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mars 2023, le syndic a été autorisé à ester en justice à cet effet, aux termes de la résolution numéro 10.

Il soutient que la servitude litigieuse a été consentie exclusivement pour éviter un recours des consorts [D] contre le permis de construire moyennant un abandon de toute poursuite, que c’est un avantage indu qui a été conféré aux voisins par le promoteur, au détriment des futurs copropriétaires.

Subsidiairement, il invoque la nullité de la servitude, au motif qu’elle ne comprenait aucune contrepartie pour lui, de sorte que la cause du contrat fait défaut, d’autant plus que les défendeurs disposaient d’ores et déjà d’un accès à la voie publique, ce qu’ils ne contestent pas.

En réponse, les consorts [D] concluent au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires.

Ils exposent qu’ils sont propriétaires indivis d’une parcelle située [Adresse 4] à [Localité 1], exploitée par l’Association pour la Réadaptation et l’Epanouissement des Handicapés (APREH).

Ils indiquent que lors de la construction de l’immeuble en cause, le promoteur a conclu avec eux une servitude de passage, que le syndicat des copropriétaires veut voir annuler.

Ils soutiennent qu’une servitude conventionnelle ne peut s’éteindre que par la volonté de toutes les parties, qu’il ne peut s’agir d’une demande unilatérale comme le sollicite le syndicat.

Ils ajoutent que le promoteur était habilité pour signer cette servitude, et qu’elle a bien été proposée avec une contrepartie, invoquant sa pièce n°6 bis qui indique pages 23 et 24 que « L’acquéreur confère au preneur tous les pouvoirs nécessaires à l’effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus », et notamment que le promoteur était autorisé à « Passer les conventions » relatives à des droits de vue, de passage ou autres, ainsi que les cessions de terrain auxquelles pourraient être subordonnées les permis et autorisations administratives nécessaires à la construction de l’immeuble désigné ".

Ils indiquent qu’en contrepartie de la servitude, ils se sont engagés à ne pas déposer de recours à l’encontre du permis de construire, à renoncer à contester tout permis de construire ou permis modificatifs obtenus sur le terrain, et à renoncer à se prévaloir à l’encontre de la société AIC et de tous les ayants droits ou ayant cause, de tout préjudice, des inconvénients de caractère usuels résultant des travaux de construction.

Sur le protocole signé le 7 janvier 2016, ils indiquent qu’il a été régularisé par certains membres représentant l’ensemble des indivisaires conformément à la théorie du mandat apparent et qu’aucun des indivisaires n’a contesté cette régularisation.

Ils ajoutent qu’un notaire ne procéderait pas à la constitution d’une servitude conventionnelle sur un bien indivis sans s’assurer au préalable du consentement des coïndivisaires requis.

Ils font valoir que l’argument tiré de l’existence d’une autre issue est inopérant, que l’existence d’un accès alternatif n’est pas de nature à priver la servitude litigieuse de sa validité, ni à justifier son extinction, qu’elle ne peut être éteinte que dans les cas précisément énumérés par la loi, à savoir par décision judiciaire ou par accord unanime des parties.

Ils soutiennent que le protocole n’avait pas besoin d’être publié puisqu’en 2016 le syndicat des copropriétaires n’avait pas d’existence et que les contrats d’achat donnaient pouvoir au promoteur de signer tout ce qui était de l’intérêt du permis, pouvoirs qui sont repris dans le règlement de copropriété comme l’indique le demandeur lui-même.

Ils font valoir que pour permettre l’extinction d’une servitude conventionnelle, encore faut-il démontrer que mettre fin à l’enclave est le but déterminant de la servitude, que comme ils bénéficiaient déjà d’un accès, la servitude n’a jamais été constituée pour mettre un terme à une enclave, que la servitude litigieuse ne saurait être éteinte sans leur accord.

Ils ajoutent qu’aucun préjudice n’est démontré par le demandeur, qu’il est faux de soutenir que des voitures se garent devant le syndicat, qui indique d’ailleurs qu’il a placé des plots, qui rendent impossible le stationnement.

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

Aux termes de l’article 815-3 du même code, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Aux termes de l’article 28 1° du décret du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’annulation de la servitude de passage consentie par acte notarié en date du 10 septembre 2018, par la société SCCV [Adresse 9] sur les parcelles NM [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et[Cadastre 5], fonds servant, au profit de la parcelle voisine NM [Cadastre 6], fonds dominant, appartenant aux consorts [D].

L’acte de constitution de la servitude litigieuse du 10 septembre 2018 est produit au débat, l’ensemble des consorts [D] ayant été présents, représentés ou ayant donné procuration pour sa signature.

De même, le propriétaire du fonds servant la SCCV [Adresse 9], était toujours propriétaire des parcelles en cause à cette date.

Cet acte est donc valable.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] soutient que le promoteur n’avait pas qualité pour accorder cette servitude, qu’il aurait dû obtenir avant l’autorisation de la copropriété, que cette convention est nulle.

Or, le protocole transactionnel signé antérieurement, le 7 janvier 2016, entre " l’indivision [D] représentée par monsieur [U] [D] " et la société ART IMMOBILIER CONSTRUCTION, propriétaire à l’époque des parcelles en cause, précise qu’une servitude de passage existe sur les parcelles NM [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et[Cadastre 5] au profit des parcelles NM [Cadastre 6] et [Cadastre 7], la n°[Cadastre 6] étant louée par l’ARPEH.

Ce protocole, qui a accordé conventionnellement la servitude de passage litigieuse aux défendeurs, a été signé avant l’établissement du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 1].

Il prévoit des travaux d’aménagement sur les parcelles appartenant à la société ART IMMOBILIER CONSTRUCTION (auteur de la SCCV [Adresse 9]) pour sécuriser l’utilisation de la servitude par les consorts [D], notamment, et en contrepartie les consorts [D] se sont engagés à ne pas déposer de recours à l’encontre du permis de construire accordé à cette société, à renoncer à contester tout permis de construire ou permis modificatifs obtenus sur le terrain, et à renoncer à se prévaloir à l’encontre de la société AIC et de tous les ayants droits ou ayant cause, de tout préjudice, des inconvénients de caractère usuels résultant des travaux de construction.

Il y a donc bien une contrepartie, même si elle n’est pas financière à la mise en place de la servitude conventionnelle litigieuse.

Ce protocole est signé par les représentants de l’indivision [D], et non contesté par ses membres, et par le représentant de la société ART IMMOBILIER CONSTRUCTION.

Il est valable, même s’il n’a pas fait l’objet d’une publication.

Enfin, la servitude conventionnelle litigieuse est opposable au demandeur.

En effet, l’acte de vente notarié du 17 juillet 2017 signé entre la SCCV [Adresse 9] et une des copropriétaires prévoit que " le vendeur conserve malgré la vente tous les pouvoirs nécessaires à l’effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables au parachèvement du bâtiment (…) notamment passer les conventions de cour commune ou d’héberge ou relatives à des droits de vue, de passage ou autres (…) le vendeur est investi de tous pouvoirs à l’effet de constituer toutes servitudes passives, accepter toutes servitudes actives, consentir toutes cessions de terrain, procéder à toutes acquisitions ou échanges de terrains nécessaires ou utiles soit à la réalisation de l’immeuble, soit à sa desserte".

Eu égard à cette mention, il convient de dire que le vendeur la SCCV [Adresse 9] avait, même après la vente en l’état futur d’achèvement des appartements de l’immeuble en cause, qualité pour accorder la servitude litigieuse.

Il ne peut être valablement soutenu que la servitude a été accordée sans contrepartie, celle-ci étant clairement visée dans le protocole signé le 7 janvier 2016, lors de l’édification de l’immeuble, puisqu’en contrepartie les consorts [D] se sont engagés à ne pas déposer de recours à l’encontre du permis de construire accordé à cette société, à renoncer à contester tout permis de construire ou permis modificatifs obtenus sur le terrain, et à renoncer à se prévaloir à l’encontre de la société AIC et de tous les ayants droits ou ayant cause, de tout préjudice, des inconvénients de caractère usuels résultant des travaux de construction.

Il convient donc de dire que la SCCV [Adresse 9] avait donc qualité pour accorder la servitude litigieuse, par acte notarié du 10 septembre 2018, laquelle est opposable aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires demandeur.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le demandeur sera débouté de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande de dommages et intérêts, sans objet eu égard à la solution du litige.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [D] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sera condamné à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Partie succombant à l’instance, il sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à payer la somme de 2.500 euros à monsieur [U] [D], madame [V] [D] épouse [H], madame [F] [D], monsieur [Q] [D], madame [Z] [D], madame [L] [D] veuve [T], madame [Y] [T], monsieur [O] [T] et monsieur [A] [T] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT