Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [U] [J]

Logement 103 Etage 1

10 Allée Roland de Lassus

44300 NANTES

représenté par Maître Stéphane VALLEE, avocat au barreau de NANTES D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 23 janvier 2025

délibéré au : 24 avril 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02580 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGSU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Maître Stéphane VALLEE + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 mai 2019 à effet au même jour, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [P] [U] [J] un logement de type 3 lui appartenant sis, 10 allée Roland de Lassus, 1er étage, logement n°103 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 330,24 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 55,43 €.

Par décision du 30 septembre 2021, le Tribunal d’Instance de Nantes a condamné [P] [U] [J] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 4.108,56 € au titre des loyers charges et indemnité arrêtés au 17 août 2021 et a suspendu les effets de la clause résolutoire, autorisant le locataire à se libérer de cette somme par des versements échelonnés sur une période de 36 mois.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [P] [U] [J] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré et loyer et charges d’un montant de 1.455,24 € arrêté au 9 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [P] [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater à compter du 16 mars 2024, pour défaut de paiement, la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 28 mai 2019 entre les parties pour non paiement des loyers, et à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

· Ordonner l’expulsion de [P] [U] [J] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 1.948,05 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 3 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [P] [U] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, locatives, révisables dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 16 mars 2024 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Rappeler au locataire qu’il reste tenu au paiement de son loyer courant de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyer courant à compter de la date d’audience de jugement ou d’un seul acompte de la dette locative, arrêtée par le tribunal dans son jugement et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec au besoin, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 9 décembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2024, renvoyée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

À ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 652,47 € au titre des loyers et charges échus à la date du 22 janvier 2025. Elle indique se désister de ses demandes au titre des troubles de voisinage. Enfin, la bailleresse accepte le principe de la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assigné à étude, [P] [U] [J], représenté par ministère d’avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principale :

Constater son état de précarité sociale et financière ;

Dire et juger qu’il sera autorisé à apurer sa dette de loyer en versant, en plus de son loyer et charges courants, la somme de 55 € par mois pendant 12 mois ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant cette période ;

A titre subsidiaire :

Constater qu’il n’est pas justifié de la réalité des troubles allégués ;

Débouter en conséquence la demanderesse de sa demande de résiliation du bail ;

A titre infiniment subsidiaire :

Faire application des dispositions des articles L 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution en accordant au défendeur le délai légal de deux mois pour quitter les lieux mais également, le cas échéant, le bénéfice de la trêve hivernale ;

Constater l’absence d’urgence pour la demanderesse à reprendre les lieux ;

Dire et juger qu’il y aura lieu à prononcer des délais à expulsion supplémentaires ;

Dire et juger que le défendeur bénéficiera de 18 mois de délai à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux ;

Débouter la demanderesse de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’Aide Juridictionnelle.

Lors de l’audience, [P] [U] [J] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 55 € par mois en sus de son loyer courant. En cas du prononcé de l’expulsion, il demande un délai de 18 mois pour quitter les lieux.

Les deux parties étant présentes ou représentées, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Par une note en délibéré autorisée par le juge en date du 29 janvier 2025, le bailleur a transmis au tribunal la preuve de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 31 juillet 2020, reçue le 31 juillet 2020, soit au moins deux mois avant l’assignation du 12 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 12 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département avec accusé réception le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 16 janvier 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [P] [U] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.455,24 € arrêté au 9 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [P] [U] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[P] [U] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 652,47 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 22 janvier 2025, échéance décembre 2024 incluse.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 304,56 € correspondant aux frais de procédure de l’instance en cours (frais d’huissier) qui ne relève pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens (123,04 € + 181,55 €).

[P] [U] [J] sera donc condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 347,91 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 369,92 €, augmentée des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [P] [U] [J] a repris le paiement intégral de ses loyers depuis juin 2024. Celui-ci a également effectué un virement de 1.000 € au mois de juillet 2024, réduisant considérablement le montant de la dette.

Le diagnostic social et financier mentionne que les difficultés financières de [L] [J] sont nées à cause d’une situation professionnelle instable, celui-ci alternant entre des périodes d’emploi et de chômage. Le locataire est père de 5 enfants ce qui engendre de nombreuses dépenses.

Lors de l’audience, [P] [U] [J] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 55 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Au regard de ces éléments, compte-tenu de l’accord exprès de la bailleresse et du faible montant de la dette, il convient d’accorder à [P] [U] [J] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [P] [U] [J] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [U] [J], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024, de l’assignation du 12 juillet 2024 et de sa notification au représentant de l’État ;

[P] [U] [J] sera condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la précédente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 mai 2019 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [P] [U] [J], concernant le logement 10 allée Roland de Lassus, 1er étage, logement n°103 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 mars 2024 ;

CONDAMNE [P] [U] [J] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 347,91 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 janvier 2025, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [P] [U] [J] un délai de paiement d’un mois pour solder la dette en principal, intérêts et frais, en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect du délai de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [P] [U] [J] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 10 allée Roland de Lassus, 1er étage, logement n°103 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [P] [U] [J] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [P] [U] [J] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 23 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 369,92 €, augmentée des charges et revalorisation et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [P] [U] [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 16 janvier 2024, de l’assignation du 12 juillet 2024 et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [P] [U] [J] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY