TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 24/02238 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZBSC

Jugement du 05 juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL BARLATIER – 41

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 05 juin 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 08 avril 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 03 avril 2025 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

[R] [J], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. LUMIERE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.R.L. 3M RESTAURATION

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

S.A.S.U. MELHI & CO

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

La société civile immobilière LUMIERE est propriétaire d’un local commercial d’une surface utile d’environ 20 m² situé au numéro [Adresse 2], dans le [Localité 8], qu’elle a donné à bail pour une durée de douze mois (du 1er avril 1999 au 31 mars 2000) à la société à responsabilité limitée STATION PIZZA (nom commercial de la société à responsabilité limitée 3M RESTAURATION) par acte sous seing privé signé le 1er avril 1999. Le loyer annuel hors taxes et hors charges a été fixé au montant de 7.200,00 francs, soit un loyer mensuel de 600,00 francs payable par trimestre échu.

La société STATION PIZZA s’est maintenue dans les lieux postérieurement au 31 mars 2000.

Par acte d’huissier de justice signifié le 26 mars 2013, la société LUMIERE a fait délivrer à la société STATION PIZZA un congé avec offre de renouvellement de bail commercial avec déplafonnement pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2013, moyennant un loyer annuel principal de 5.160,00 euros (hors charges et hors taxes).

Un contrat de sous-location gérance a été conclu entre la société 3M RESTAURATION, en qualité de propriétaire du fonds de commerce, et la société par actions simplifiée MELIH & CO, représentée par monsieur [Z] [S] le 19 février 2020 pour une durée de quatre années à compter du 1er février 2020.

Se prévalant d’un arriéré locatif, la société LUMIERE lui a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023 un commandement visant la clause résolutoire en vue d’obtenir le paiement d’une somme de 1.227,23 euros en principal, outre 42,74 euros en indemnisation du coût de l’acte.

A défaut de paiement, la société LUMIERE a fait assigner les sociétés 3M RESTAURATION et MEHLI & CO devant le Tribunal judiciaire de LYON par actes de commissaire de justice en date du 6 mars 2024 aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir la résiliation du bail commercial, leur expulsion et le paiement de l’arriéré locatif.

Régulièrement assignées, les sociétés 3M RESTAURATION et MEHLI & CO sont défaillantes.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 avril 2024. L’affaire a été fixée à l’audience en formation à juge unique du 5 décembre 2024, puis renvoyée à une seconde audience du 3 avril 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes de l’assignation signifiée le 6 mars 2024, à laquelle il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens soulevés, la société LUMIERE demande au Tribunal de :

prononcer la résiliation du bail commercial,ordonner l’expulsion de la société MELIH & CO, de la société 3M RESTAURATION et celle de tous les occupants de son chef, des lieux jusqu’alors objet de la location comrnerciale, avec, en tant que de besoin, le concours et l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier,condamner in solidum la société MELIH & CO et la société 3M RESTAURATION à lui payer la somme de 1.640,85 euros (sornme à parfaire au jour de l’audience) représentant les loyers et charges impayés au 12 février 2024, outre les loyers et charges dus au jour de l’audience, outre les intéréts au taux légal dus à compter du comrnandernent de payer du 20 décembre 2023,condamner in solidum la société MELIH & CO et la société 3M RESTAURATION à lui payer les charges et loyers dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation,condamner la société MELIH & CO et la société 3M RESTAURATION à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour jusqu’à l’entière libération des lieux,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,condamner la société MELIH & CO et la société 3M RESTAURATION à lui payer la somme de 3.000,00 euros sur fondement de Particle 700 du Code de procédure civile,condamner la même en tous les dépens de l”instance, qui comprendront les frais de commandement.

A l’appui des dispositions des articles 1224 et suivants, 1728, 1741 et 1690 du Code civil, outre la jurisprudence afférente, la société LUMIERE expose que la société MEHLI & CO n’a pas apuré sa dette locative à la suite de la signification du commandement de payer le 20 décembre 2023. Elle se considère conséquemment fondée à solliciter la résiliation du bail commercial, l’expulsion de cette dernière des locaux commerciaux loués et le paiement d’une somme de 1.640,85 euros correspondant aux loyers et charges locatives dus jusqu’au 12 février 2024. Elle demande, en outre, la fixation de l’indemnité d’occupation au montant qui aurait été dû en règlement du loyer et de charges locatives si le bail s’était poursuivi.

Elle estime, en vertu des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, qu’aucun élément du dossier ne permet d’écarter l’exécution provisoire du jugement à venir.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que l’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes formées par la société LUMIERE

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

La société LUMIERE sollicite le paiement d’un arriéré locatif de 1.640,85 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1231-1 du Code civil énonce par ailleurs que “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

Sur ce, par acte sous seing privé signé le 1er avril 1999, la société civile immobilière LUMIERE a donné à bail à la société à responsabilité limitée 3M RESTAURATION (dont le nom commercial est “STATION [11]”) un local d’une surface utile d’environ 20 m² situé au [Adresse 10], dans le huitième [Localité 6], pour une durée dérogatoire de douze mois du 1er avril 1999 au 31 mars 2000.

La société 3M RESTAURATION n’ayant pas restitué les locaux à la date susvisée, ce maintien in locis a généré l’apparition d’un bail commercial à compter du 1er avril 2000, qui s’est renouvelé tacitement depuis (pièce n°3 du demandeur).

Le congé avec offre de renouvellement délivré à la société 3M RESTAURATION le 26 mars 2013 prévoyait les modalités suivantes :

“- un loyer principal annuel de cinq mille cent soixante euros outre charges et TVA (…) et indexation chaque année, à la date anniversaire du bail, en fonction de l’indice national du coût de la construction, l’indice de base étant celui au 4ème trimestre 2012. En cas de variation de variation à la baisse du loyer réindexé, le loyer de l’année en cours sera maintenu.

— la prise en charge de la taxe foncière,

— le versement d’une somme de 1290 euros au titre du dépôt de garantie à réajuster chaque année en fonction de l’indice fixé pour les loyers sous déduction du dépôt de garantie initialement versé,

— la communication annuelle de la justification de la souscription d’une assurance couvrant votre responsabilité locative dont l’incendie à la date anniversaire du bail.”

Or, il ressort du document de situation comptable arrêtée au 12 février 2024 qu’aucune échéance locative n’a été versée à la société LUMIERE, bailleur, à compter du deuxième trimestre 2023.

Le quantum des échéances locatives interroge toutefois, en ce que les différentes pièces produites comprennent des informations contraires. En effet, tandis que la convention d’occupation précaire du 1er avril 1999 fixait initialement un loyer annuel de 7.200,00 francs et des charges trimestrielles de 60,00 francs (soit un total de 283,56 euros par trimestre et de 1.134,24 euros par an), le congé avec offre de renouvellement de bail commercial avec déplafonnement délivré le 26 mars 2013 fait état d’un loyer principal annuel de 5.160,00 euros outre charges et TVA (soit une somme trimestrielle de 1.290,00 euros hors charges forfaitaires). En parallèle, le contrat de location-gérance signé le 1er mars 2020 entre la société 3M RESTAURATION et la société MELIH & CO mentionne un loyer de “1.524,49 euros + 123,47 euros pour le local à vélo, outre les charges, taxes et prestations récupérables” en référence à une “annexe 6" qui n’est pas versée au débat (ce qui représente une somme trimestrielle de 411,99 euros hors charges forfaitaires). Enfin, le décompte établi par la société FB IMMO, mandataire de la société LUMIERE, fait mention d’un montant de 10,05 euros de charges trimestrielles, outre d’un loyer principal s’établissant au montant de 376,70 euros en avril 2022, puis à 380,16 euros en juillet 2022, à 380,51 euros en octobre 2022, à 389,94 euros en janvier 2023, enfin à 403,57 euros en juillet 2023.

Il n’est ainsi pas aisé de vérifier si le quantum retenu dans le décompte arrêté au 29 mars 2024 est conforme au loyer fixé contractuellement et si les modalités d’indexation ont été convenablement appliquées.

Toutefois, la société MELIH & CO (en qualité de locataire-gérant) s’étant acquittée directement auprès de la régie FB IMMO d’un montant de 399,99 euros en règlement des loyers et charges du 1er trimestre 2023, il peut en être déduit l’accord des parties sur ce montant.

En revanche, le congé avec offre de renouvellement du 26 mars 2013 fixant la revalorisation annuelle du loyer à la date d’anniversaire du bail, soit le 30 septembre, c’est à tort que la société LUMIERE a revu à la hausse le loyer trimestriel dès le 1er juillet 2023.

Eu égard aux éléments sus-développés, il convient de retenir un arriéré locatif de 1.627,22 euros.

* * *

La société LUMIERE sollicite la condamnation in solidum des sociétés 3M RESTAURATION et MELHI & CO à lui payer l’arriéré locatif susvisé.

Or, s’il a été signé entre la société 3M RESTAURATION et la société MELHI & CO un contrat de location-gérance le 19 février 2020 (aux termes duquel la seconde s’est notamment engagée à payer directement au mandataire de la société LUMIERE les échéances locatives), il ressort du contrat afférent que la société LUMIERE n’était aucunement partie au contrat.

La société MEHLI & CO était ainsi uniquement engagée envers la société 3M RESTAURATION, si bien que la demande de condamnation in solidum de la société LUMIERE n’apparaît pas fondée.

De plus, le commandement de payer du 20 décembre 2023 n’ayant pas été adressé au preneur à bail, seule partie contractuellement obligée envers la société LUMIERE aux termes de la convention d’occupation précaire signée le 1er avril 1999 et du bail commercial qui a pris la suite, la société LUMIERE n’est pas davantage fondée à demander le paiement par la société 3M RESTAURATION d’intérêts au taux légal.

En définitive, la société 3M RESTAURATION sera condamnée à payer à la société LUMIERE la somme de 1.627,22 euros en règlement des loyers et charges dues sur la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024.

Sur la demande de résiliation judiciaire et sur ses conséquences

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’action en résiliation judiciaire peut être mise en œuvre sans que le preneur ait été préalablement mis en demeure de remédier au manquement invoqué, l’assignation en justice valant mise en demeure sauf exception.

L''article 1229 dudit Code énonce que :

“La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.”

Il est constant que l’anéantissement résultant d’une inexécution en cours de contrat à exécution successive n’a d’effet que pour l’avenir.

En l’espèce, outre les éléments susdéveloppés, il ressort du document de situation comptable arrêtée au 12 février 2024 qu’aucune échéance locative n’a été versée par la société 3M RESTAURATION à la société LUMIERE, bailleur, à compter du deuxième trimestre 2023.

Le défaut répété de règlement des loyers par le preneur, ce sans qu’aucune proposition d’apurement de la dette afférente ne soit présentée au bailleur, constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail au 1er avril 2024

La résiliation judiciaire du bail commercial entraîne l’obligation pour la société 3M RESTAURATION et tous occupants de son chef (en ce compris la société MEHLI & CO avec laquelle elle a conclu un contrat de location-gérance) de libérer immédiatement les locaux commerciaux, au besoin avec le concours de la force publique dans les conditions fixées par les articles R. 411-1 et suivants du Code de procédure civile d’exécution.

Le loyer révisé au 31 mars 2024 s’établissant au montant annuel de 4.842,84 euros (soir 403,57 x quatre trimestres), la société 3M RESTAURATION sera également condamnée à payer à la société LUMIERE une indemnité d’occupation égale au montant susdit et aux charges afférentes à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Succombant principalement à l’instance, la société 3M RESTAURATION sera condamnée aux dépens.

En revanche, le commandement de payer les loyers délivré le 20 décembre 2023 ne constituant pas un préalable à l’introduction de la présente instance (la société LUMIERE ne se prévalant pas d’une éventuelle clause résolutoire), il convient de ne pas inclure les frais afférents aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile énonce que "Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %."

Condamnée aux dépens, la société 3M RESTAURATION sera également condamnée à payer à la société LUMIERE la somme de 1.000,00 euros en indemnisation des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il est rappelé l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au Greffe,

Condamne la société à responsabilité limitée 3M RESTAURATION à payer à la société civile immobilière LUMIERE la somme de 1.627,22 euros en règlement des échéances locatives dues sur la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ;

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre la société à responsabilité limitée 3M RESTAURATION et la société civile immobilière LUMIERE sur le local situé au numéro [Adresse 3] à la date du 1er avril 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société à responsabilité limitée 3M RESTAURATION et de tous occupants de son chef (en ce compris la société à responsabilité limitée MEHLI & CO) du local commercial situé au [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique dans les conditions fixées par les articles R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif des lieux par la société à responsabilité limitée 3M RESTAURATION forfaitairement au montant du dernier loyer annuel exigible (soit la somme de 4.842,84 euros), montant auquel il conviendra d’ajouter les charges afférentes au local commercial ;

Condamne la société à responsabilité limitée 3M RESTAURATION à payer à la société civile immobilière LUMIERE l’indemnité d’occupation susvisée du 1er avril 2024, date de résiliation du contrat de bail commercial, jusqu’au départ effectif des lieux, déduction faite des sommes éventuellement déjà payées par celle-ci à la société civile immobilière LUMIERE sur la période concernée ;

Condamne la société à responsabilité limitée 3M RESTAURATION aux entiers dépens de l’instance, à l’exclusion des frais du commandement de payer les loyers signifié le 20 décembre 2023 ;

Condamne la société à responsabilité limitée 3M RESTAURATION à payer à la société civile immobilière LUMIERE la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toutes les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisioire.

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI