Minute n° 25/293

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 08 Août 2025

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ENTRE :

Madame [D] [B]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Demanderesse représentée par M^e Mathilde LANNEAU-SEBERT, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [A] [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]

S.A.S. GLOH

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défendeurs représentés par M^e Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Février 2025

date des débats : 17 Juin 2025

délibéré au : 08 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00080 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQTX

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente reçue par Maître [N] [G], notaire à [Localité 6], le 5 mai 2023, [D] [B] s’est engagée à vendre à [A] [K] le lot n°13 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un prix net vendeur de 70 000 euros.

Par acte sous seing privé signé les 31 mai et 1er juin 2023, la SAS GLOH s’est substituée à [A] [K] en qualité de bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente.

Par avenant signé en date des 28, 31 juillet et 4 août 2023, la date d’expiration de la promesse unilatérale de vente initialement fixée au 5 août 2023 a été prorogée au 31 août 2023.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date des 28 et 29 décembre 2023, [A] [K] et la SAS GLOH ont été mis en demeure de payer la somme de 7 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 novembre 2024 puis par actes séparés de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025 et du 12 janvier 2025, [D] [B] a fait assigner [A] [K] et la SAS GLOH devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Suivant ses dernières conclusions développées au cours des débats, [D] [B] demande au tribunal de Nantes de :

La déclarer recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Constater la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 5 mai 2023, En conséquence,

Condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre, [A] [K] et la société GLOH à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, ou de l’expiration du délai de 8 jours visé à la promesse de vente, A titre principal,

Dire et juger que [A] [K] et la société GLOH ont commis des fautes et engagé leur responsabilité contractuelle, Condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre, [A] [K] et la société GLOH à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en conséquence de l’inexécution fautive du contrat conclu, A titre subsidiaire,

Dire et juger que [A] [K] et la société GLOH ont commis des fautes et engagé leur responsabilité délictuelle, Condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre, [A] [K] et la société GLOH à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en conséquence des fautes délictuelles commises,En tout état de cause,

Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, [A] [K] et la société GLOH à lui verser la somme de 4000 euros au titre des frais de procédure et par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre, [A] [K] et la société GLOH aux entiers dépens, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Débouter la société GLOH et [A] [K] de toutes leurs demandes plus amples et contraires.

Au soutien de ses prétentions, [D] [B] se fonde sur les articles 1103, 1104, 1217 du code civil et la clause relative à l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 5 mai 2023. [D] [B] fait valoir que l’acte est devenu caduc puisque [A] [K] et la société GLOH n’ont pas réalisé la vente définitive. Elle précise que la promesse unilatérale de vente n’était assortie d’aucune condition suspensive.

[D] [B] reproche également aux défendeurs de ne pas avoir versé l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 7 000 euros ni d’avoir donné leur accord pour le déblocage de la somme de 3 500 euros consignée entre les mains du notaire.

[D] [B] fait état de l’attitude déloyale et de la mauvaise foi de [A] [K] et la société GLOH, qui ont prolongé le délai d’immobilisation du bien. [D] [B] estime avoir subi un préjudice direct et certain puisqu’elle n’a pas pu remettre rapidement son bien en vente.

Suivant ses dernières écritures développées au cours des débats, [A] [K] et la SAS GLOH demandent au tribunal de :

Débouter [D] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre, A titre subsidiaire,

Déduire du montant de l’éventuelle condamnation au titre de l’indemnité d’immobilisation la somme consignée à ce titre, En tout état de cause,

Condamner [D] [B] à leur verser la somme de 1000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner [D] [B] en tous les dépens.

En réplique, [A] [K] affirme n’avoir pas manqué à ses obligations contractuelles en ne levant pas l’option et précise que l’indemnité d’immobilisation ne s’analyse pas comme une clause pénale.

Se fondant sur les dispositions contractuelles, [A] [K] considère que la somme de 3 500 euros consignée chez le notaire doit être déduite de la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation dans le cas où il en serait redevable.

[A] [K] critique la demande au titre des intérêts et estime qu’ils commencent à courir au plus tôt à compter des mises en demeure des 28 et 29 décembre 2023.

La SASU GLOH fait valoir qu’aucune condamnation ne peut lui être opposée en ce qu’elle n’a pas signé l’avenant de prorogation du délai de la promesse de vente et qu'[D] [B] ne démontre pas la réalisation des conditions nécessaires à la faculté de substitution.

[A] [K] et la SASU GLOH font valoir que l’absence de trésorerie ne constitue pas un manquement fautif justifiant des dommages et intérêts supplémentaires, précisant que [D] [B] ne justifie pas de son préjudice en lien avec [A] [K].

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2025.

Lors des débats, les parties ont comparu représentées de leurs conseils respectifs.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 8 août 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En outre, aux termes de l’article 1960 du même code, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

En l’espèce, [D] [B] a unilatéralement promis de vendre à [A] [K] le lot n°13 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour un montant de 70 000 euros net vendeur, aux termes d’un acte reçu par Maître [N] [G] le 5 mai 2023.

La promesse de vente prévoit qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai par le bénéficiaire, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

La promesse unilatérale de vente expirant à la date du 5 août 2023 a été prorogée jusqu’au 31 août 2023. Pour autant, [A] [K] n’a pas levé l’option dans le délai qui lui était imparti, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Il se déduit de ces éléments qu'[A] [K] est désormais déchu du bénéfice de la promesse de vente, laquelle devient caduque du fait de l’absence de levée d’option par le bénéficiaire dans le délai.

En l’état, [D] [B] sollicite la somme de 7 000 euros en application de la clause d’indemnité d’immobilisation.

En premier lieu, il convient de préciser qu’au regard des pièces produites, la SAS GLOH représentée par [C] [E] s’est substituée à [A] [K]. En effet, d’une part la SAS GLOH est signataire du document intitulé Substitution dans le bénéfice d’un avant-contrat en date du 31 mai 2023 dans lequel il est précisé qu’elle a reçu copie de la promesse de vente et d’autre part, de l’avenant prorogeant le délai de la promesse de vente, de sorte qu’elle ne peut prétendre être étrangère à cette opération juridique.

La substitution de [A] [K] au profit de la société GLOH est valide puisqu’elle est intervenue pendant la durée de validité de la promesse de vente le 31 mai 2023 et qu’une faculté de substitution était prévue dans l’acte du 5 mai 2023.

Par conséquent, [D] [B] est fondée à solliciter la condamnation solidaire de [A] [K] et la SAS GLOH en ce que les stipulations contractuelles prévoient que le BENEFICIAIRE restera solidairement débiteur avec son substitué de toutes sommes que celui-ci pourra devoir au PROMETTANT en exécution des présentes (promesse unilatérale de vente).

En second lieu, il est constant que l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente.

Aux termes de la promesse de vente du 5 mai 2023, les parties conviennent du versement d’une indemnité d’immobilisation d’une somme de 7 000 euros, se décomposant comme suit :

La somme de 3 500 euros sera versée par le BENEFICIAIRE, qui s’y oblige, au plus tard dans les dix jours suivant les présentes, et sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier. A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Le sort de cette première somme est envisagé selon trois hypothèses :

Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 3500 euros le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.

Il convient en l’occurrence de préciser que la promesse de vente n’est subordonnée à aucune condition suspensive particulière, à l’exception, outre les conditions suspensives de droit commun, de l’intervention de [H] [B] à l’acte authentique de vente pour y consentir.

Dès lors, en application des stipulations contractuelles, l’indemnité d’immobilisation est due par le bénéficiaire [A] [K] tenu solidairement avec son substitué, la SAS GLOH puisque la non-levée d’option leur est imputable. Ils seront condamnés à verser à [D] [B] la somme de 7000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 décembre 2023.

Faute de pièces permettant de justifier le versement de la somme de 3 500 euros sur le compte de l’étude du notaire rédacteur de la promesse de vente, il ne peut être ordonné la déconsignation de cette somme.

2 – Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

[D] [B] ne justifie pas d’un préjudice distinct des tracas inhérents à une procédure judiciaire tel qu’un préjudice financier résultant d’une perte de loyer ou de paiement de charges de copropriété, étant aussi précisé qu’elle a accepté la prorogation du délai de la promesse de vente.

En conséquence, [D] [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [A] [K] et la SAS GLOH qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens et tenus de verser à [D] [B] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

[A] [K] et la SAS GLOH seront déboutés de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

DECLARE caduque la promesse unilatérale de vente reçue par Maître [N] [G], notaire à [Localité 6], le 5 mai 2023 intervenue entre [D] [B] ET [A] [K] ;

CONDAMNE solidairement [A] [K] et la SAS GLOH à verser à [D] [B] la somme de 7 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 ;

DEBOUTE [D] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE [A] [K] et la SAS GLOH de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum [A] [K] et la SAS GLOH à verser à [D] [B] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [A] [K] et la SAS GLOH aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT